房企加速推貨 多項目“跑步”入市 “金九”上海樓市調查

夏治斌，張玉

8月末開始多家房企推出的項目認籌，讓剛剛步入“金九”的上海樓市顯得成色十足。

連日來，《中國經營報》記者實地走訪了四季都會、中海·臻如府、萬科西郊都會、前灘晶翠名邸等項目了解到，各樓盤認籌現場出現火熱現象，前來看房的人不在少數。

樓市活躍度提升同樣體現在新政出臺一個月后的上海自貿區臨港新片區內。記者聯系多位臨港新片區項目工作人員獲悉，自8月初，國務院正式同意設立臨港新片區后，該地房地產市場快速升溫。其中，有東宸源著的銷售人員向記者表示，項目整盤有676套可售，高層在8月初就已經全部售罄，目前只剩下面積92~120平方米的疊加可售。海上風華銷售人員則直言：“馬上新政出來了，房子就買不到了，因為我們的房源也不多了。”

樓市熱度提升的背后，近年來由于房企融資環境進一步收緊，積極采取措施應對可能面臨的資金壓力成為房企不得不思考的問題。就此，記者聯系了上海萬科、中海地產等部分公司，截至發稿，未獲得相關回復。

“金九”樓市回溫

在剛剛過去的8月份銷售淡季中，上海樓市雖新建商品住宅成交面積有所增加，但均價、成交面積及供應入市面積均有所下降。

上海中原地產數據顯示，8月上海新建商品住宅成交面積77.6萬平方米，環比增加26%;均價為49729元/平方米，環比下跌7.6%;供應入市面積只有43.2萬平方米，環比減少46.1%。

另據上海易居房地產研究院數據，今年8月，4個一線城市成交面積環比下降19%，同比下降16%;18個二線城市成交面積環比下降10%，同比增長6%;18個三四線城市成交面積環比下降4%，同比下降17%。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，上海樓市8月初延續7月調整格局，成交在低位震蕩，但后半月因為臨港受政策利好，市場成交逐步走高，并且帶動全市最后一周成交接近25萬平方米，創今年周度成交新高。

他進一步解釋稱，從區域表現來看，奉賢、南匯成交量分別居于第一和第二的位置。相比之下其他區表現較為平淡，可見全市成交主要是郊區域成交表現突出，因此剛需類項目占比提升明顯，比如成交前十的榜單中有2個此類產品，并且排名第一的也是剛需項目。“因此8月均價也回落到5萬元/平方米以內，為49729元/平方米，環比下跌7.6%，而這一價格也是自去年5月以來的新低。”

值得注意的是，8月末及9月初以來，上海樓市有多家房企開啟項目認籌模式，僅在8月26日，就有包括前灘晶翠名邸、四季都會、中海·臻如府、萬科西郊都會、寶地佘山1號二期五家樓盤扎堆認籌。

以四季都會為例，該項目位于地鐵一號線富錦路方向底站。8月28日，記者前往該項目銷售中心，即便是在工作日，前來看房的人也頗多。

四季都會項目置業顧問告訴記者，認籌時間為8月26日到9月1日，認籌只接受刷儲蓄卡金額80萬元(上限2張卡)，非上海戶籍的需要提供63個月內滿60個月的社?；蛘邆€稅稅單等資料。

一位在上海工作十余年的看房客李錦如(化名)告訴記者，2017年，她在臨近上海的湖州市購置了一套房產，現在想在上海再買一套婚房，所以目前上海即將開盤的項目，她有時間都會去看一看。“前段時間上海開盤的不是很多，九月、十月開盤的項目很多，打算就在這個時間段確定下來。”

土地供應放量

8月份，由于受到房企融資收緊政策的影響，全國土地市場整體遇冷。同策研究院監測數據顯示，截至8月31日統計數據，8月份全國300城市土地成交1593宗，比上月減少595宗，比去年同期減少525 宗。

7月30日，中共中央政治局召開會議，提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

這使得多家房企在拿地方面變得更加謹慎。在今年上半年業績會上，融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

億翰智庫研究總監張化東表示，貸款收緊，對全國市場都會有影響。對于上海而言，土地溢價率沒那么大，有些項目的溢價率會高，但也只是局部現象。

不過，在經歷8月土拍規模的冷寂后，9月以來，上海土拍市場再度回暖。

據騰訊房產數據統計，9月，上海土地市場預計將出讓15幅地塊，總出讓面積73.97萬平方米，總建筑面積141.92萬平方米，總起始價260.09億元，起拍樓板價均價2.211萬元/平方米，未來至少可提供8263套房源。

其中，9月5日，上海陸家嘴(14.530,0.11,0.76%)(集團)有限公司(上海東翌置業有限公司)以91億元拍得位于浦東新區張江中區56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地塊及57-02公共綠地、學林路、卓慧路、百科路地下空間土地，出讓面積89927.4平方米，容積率范圍在3.5至11，基本在4.1左右，成交樓板價約2.47萬元/平方米，溢價率0%。

盧文曦認為，9月土地供應是今年以來少有的土地供應潮。“下半年雖然房企會面臨資金壓力，但是從土地供應來看卻非常充足。從新房去化來看基本在70%震蕩，去化壓力并不是特別大。一線城市也是房企重要利潤來源，9月如此多土地給房企足夠多選擇。想做標桿樹品牌的項目可以拿中心區土地，想刷流量做高周轉可以拿遠郊土地。”

臨港新片區暖風頻吹

8月6日，國務院正式同意設立上海自貿區臨港新片區。

在當天下午舉行的新聞發布會上，上海市委常委、常務副市長陳寅在介紹新片區總體方案時透露，上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策。由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購，購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。

消息一出，臨港新片區政策暖風頻吹，樓市隨即做出積極回應，多家樓盤看房客絡繹不絕。

上海中原地產數據顯示，8月，臨港新城板塊成交總面積為99.8218萬平方米，環比增長148.94%;均價2.7009萬元/平方米，環比增長22.59%。

8月30日，上海市政府新聞辦舉行新聞發布會，介紹《關于促進中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》的相關內容，聚焦管理權限、專業人才、財稅金融、規劃土地、產業發展、住房保障、基礎設施等方面，形成50條政策措施。

其中，包括優化新片區人才直接落戶政策;縮短新片區“居轉戶”年限，對符合一定工作年限并承諾落戶后繼續在新片區工作2年以上的人才，“居轉戶”年限由7年縮短為5年，其中，核心人才的年限則由7年縮短為3年等政策。

政策一出，成交繼續反彈，并一舉創下今年新高。據上海中原地產數據顯示，8月26日～9月1日，上海新建商品住宅成交面積26.5萬平方米，環比增加49.1%。

盧文曦認為，隨著臨港新片區“50條”特殊支持政策落地，利好還會進一步兌現。

日前，記者前往萬科西郊都會項目中心，前來看房的人絡繹不絕，銷售也不斷勸說記者先交部分意向金，以便開盤的時候可以參加搖號。

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