（原標(biāo)題：　買房送寶馬？“地王盤套路”背后，有些房子賣不完，有些房子搶不到……）

作者|貓哥

買房又雙叒叕送寶馬了。

每到“金九銀十”，“買房送寶馬”這樣的好事就是接踵而至，寶馬已經(jīng)快要成為了購房促銷的標(biāo)配了。去年的這個時候，招商送，綠地也送，豪宅送，平層也送，上海寶山送，廣東陽江也送。

雖然已經(jīng)是玩剩下的梗，但是到了今年，仍然還有一群效仿者。

貓哥甚至看到了“廣州首付1萬、總價28萬還送寶馬”這樣令人有點(diǎn)“驚悚”的推廣信息，你敢發(fā)我都不敢信。

01

這一次“最紅”的效仿者是也位于上海寶山，上一次送寶馬的主角招商雍和府17公里外的“央璽”。

大紅的背板上碩大的“送”字非常惹眼，連在一起則是“購房送寶馬，一步到位”，而旁邊就是一輛全新的寶馬車，非常的有沖擊力。

話說，央璽這個盤也算是來頭不小。

2016年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)總建筑面積約12.6萬平方米的一塊宅地，被建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價67.9億元競得，溢價率115%，樓板價53727元/平方米，成為當(dāng)時的寶山顧村“地王”，也成為了上海外環(huán)樓板價之最。

建發(fā)操盤三年，“顧村地王”成為了高層+別墅的“央璽”項目，在拿到預(yù)售證入市前，還失了一把火。

不過，這把火并沒有把項目燒旺。

6月27日，央璽以6.3萬的均價開盤，最高報價6.8萬，最低報價5.5萬，基本上與樓板價持平了，按照這個價格來講，基本上算是“虧本”賣了。

戶型面積從85到95平方米，也算是“剛需戶型”了。

但是，銷售卻很不理想，畢竟這是寶山首個均價“破六”的項目，與周圍“5”打頭的新盤相比，實在沒什么吸引力。

根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”，從6月27日一期開盤至今，6月份賣出了9套，7月份賣出71套，8月29套，9月25套，最終344套住宅僅售出了134套，其中還有兩套被退了房，去化率不到40%。

而二期已經(jīng)拿到了預(yù)售證，開盤在即，所以在國慶節(jié)前后，搞了一個認(rèn)籌活動，也就是“購房送寶馬”活動，還真有很多人沖著這個優(yōu)惠去看房。

而就這，也是在玩套路。你以為的是“送”，實際上是“抽”，10月認(rèn)購簽約，獲得的是寶馬5系轎車的抽獎資格，而抽到的，也只是轎車的“10年使用權(quán)”。

這個套路，一點(diǎn)都不真誠。

當(dāng)年的雍和府雖然身處遠(yuǎn)郊區(qū)，但是人家是真送，不要車還可以折現(xiàn)呢，而其他玩這個套路的，至少也會標(biāo)明“抽取”。

一句話，還是消化庫存的壓力太大了。

02

事實上，整個上海的行情都不算好，“日光盤”基本上鮮有了，而幾千人搖號的盛況也已經(jīng)不再。

9月中旬，上海前灘板塊的晶萃名邸上市，這是時隔半年，前灘再推新盤，已經(jīng)算是網(wǎng)紅盤了，戶型好，而且搖號不需要凍資，306套房源最終迎來的961組有效的認(rèn)籌。

而要知道，在2018年的時候，同樣位于前灘的中糧前灘海景壹號項目，推盤437套，搖號人數(shù)達(dá)到了3127，僅有13.98%的“得房率”。而且在認(rèn)籌階段，需要認(rèn)籌金100萬，驗資285萬。

同前灘，同“紅”，但是不同的命。

近千人的搖號認(rèn)籌，也沒有讓晶萃名邸成為“日光盤”，目前仍有71套房源可售，推出的10棟樓，均處在“在售”狀態(tài)，無一清盤。

9月份，上海有近20個項目開盤，但是在上海市近7日銷售排行榜中，只有黃山錦庭和晶萃名邸進(jìn)入了銷售top10，而其余8個不是商業(yè)，就是2018年底開盤的老項目。

據(jù)CRIC監(jiān)測，今年國慶黃金周期間（10月1日-7日），30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米，較去年同期小幅微增3%，一線城市中，僅有深圳同比大漲80%，維持著一線的熱度，北京上漲一成，而上海則是以83%的幅度暴跌。

在節(jié)前，重點(diǎn)城市都在加速推盤，雖然推新是主流，但是供應(yīng)還是比較多的，中指院的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)前一周內(nèi)，全國重點(diǎn)城市共開盤105個項目，合計推出房源19171套，而在9月30日至10月6日一周內(nèi)，開盤項目縮減至44個，房源7435套。

下降的不僅是房源數(shù)量，還有平均去化率。

在國慶期間的一周內(nèi)，開盤項目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黃金周的新房，也沒有比較好賣。

03

雖然整體上房子不好賣，但是仍然還有“暢銷款”。

什么樣的房子好賣？

一個是大家傳統(tǒng)意義上的“躺賺房”。

比如南京江北自貿(mào)區(qū)內(nèi)有個江與城項目，據(jù)稱是區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值空間大，而且南京整體限價的情況下，能夠做到房價比周邊的房源低，仍然能夠“買到就是賺到”，一期開盤200多套房，7000多人報名，二期的300多套，又是7000多組搖號。

而在更早一點(diǎn)的杭州，“千人搶房”是小意思，8800的登記人數(shù)都不算高，有一個公寓項目，178套的房源，引來2.95萬人提交登記成功，另有1.1萬人的資格待審核，最終中簽率0.6%。

而另外一種，就是讓人架不住的“瘋狂促銷”。套路也好，真誠也罷，“降價”這件事在全國人民的心中還是很有分量的。

進(jìn)入9月份以后，市場迎來的就是一個“全員賣房”的局面，當(dāng)二手房的房主們還在糾結(jié)要不要降價賣房的時候，頭部房企已經(jīng)打響了降價的“戰(zhàn)役”，有房企連KPI都上了。

作用也是很明顯的。

房企拿出了9月份的數(shù)據(jù)，市場是很震驚的。恒大9月實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，環(huán)比增長約73.8%，同比增長約31.9%，刷新了恒大單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄；碧桂園9月份合同銷售515.8億，同比增長40.39%；世茂單月全口徑銷售額320.9億，環(huán)比增長49%，同比增長57%。

降價有用。

04

不過，在進(jìn)入四季度之后尤其是黃金周之后，不確定的因素又增加了一重。

10月8日，以LPR為基礎(chǔ)的房貸利率新政正式實施了，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

首套房不低于LPR，而二套房加點(diǎn)不低于60個BP（基點(diǎn)）。

最新一期的LPR是央行在9月20日發(fā)布的，一年期的LPR降了5個BP，全面降準(zhǔn)后，帶動LPR定價走低，5年期的LPR4.85%，與上期相比維持不變。

在新政落地首日，不少城市都對當(dāng)前的房貸利率做了調(diào)整，各地的加點(diǎn)幅度也各不相同。

北京的首套房在LPR基礎(chǔ)上加50個BP至5.4%，二套房加105個BP到5.9%，基本上與此前按基準(zhǔn)利率上浮后的房貸利率持平；南京首套房加80個BP，二套房加105個BP；熱點(diǎn)城市蘇州，首套加120個BP，二套房加150個。

而在未來，城市間的利率分化也會更加明顯，但是LPR整體下降的趨勢并不大，畢竟在LPR政策出臺之初，其中的一個目標(biāo)就是不刺激房地產(chǎn)。而每月的LPR調(diào)整以及各個銀行貸款加點(diǎn)的多少，除了報價銀行的因素外，還要考慮的就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的狀況。

雖然后續(xù)報價還沒有出，但是穩(wěn)中漸緊，卻能夠達(dá)成一部分共識。

在上市房企的中報期，很多房企表示不拿地了，而逐漸降溫的土地市場也表明，很多房企已經(jīng)開始動存貨清庫存了。

那么，接下來的四季度，還會繼續(xù)打折促銷嗎？

冷熱不均，風(fēng)險也暗含其中，傻傻買房就能躺賺的好時候，一去不返了，當(dāng)然，撿漏賺錢的機(jī)會也不少，這更考驗?zāi)愕难酃夂陀職狻?/p>

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