截至11月5日，近20家上市房企披露了2019年10月份銷售業(yè)績。房企之間銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯分化，龍頭房企雖然增速相比往年有所下降，但是10月份整體銷售情況明顯優(yōu)于中小房企。從銷售模式看，大部分房企10月份增加了供應量，在推盤節(jié)奏增加的同時，降價促銷趨勢明顯。業(yè)內(nèi)人士預計，在全年業(yè)績目標壓力下，房企最后兩個月降價沖刺將成為普遍趨勢。

銷售出現(xiàn)分化

具體來看，部分房企前10個月銷售金額和銷售面積相比去年同期上漲幅度均超過2成。以美的置業(yè)為例，公司11月5日公告稱，截至10月31日，公司及其附屬公司、連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約816億元，同比增長約24.77%；相應的已售建筑面積約804.2萬平方米，同比增長約22.85%。

龍頭房企10月份銷售情況普遍較好。以中國恒大為例，公司2019年10月份共實現(xiàn)合約銷售金額約903億元，環(huán)比增長約8.7%，同比增長約70.2%，繼上月之后再度刷新單月合約銷售金額的歷史紀錄。

萬科A公布的2019年10月份銷售及近期新增項目情況簡報顯示，2019年10月，公司實現(xiàn)合同銷售面積271.3萬平方米，合同銷售金額433.8億元；前10個月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3332.9萬平方米，合同銷售金額5189.9億元，年內(nèi)銷售金額首次突破5000億元。

碧桂園10月份銷售數(shù)據(jù)顯示，公司及附屬公司連同其合營公司和聯(lián)營公司10月單月共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售金額約567.6億元，同比增長40.46%；實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約667萬平方米，同比增長52.22%。

部分中小房企前10個月銷售業(yè)績相比去年同期出現(xiàn)較明顯的下滑。陽光100中國2019年前十個月共實現(xiàn)合同銷售金額約68.07億元，同比下降12.7%。景瑞控股前10個月累計實現(xiàn)合約銷售金額約175.3億元，同比下降5%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對比2018年同期數(shù)據(jù)，2019年前10個月房企銷售繼續(xù)分化。2018年同期房企銷售金額同比上漲紛紛超過50%，而2019年大部分企業(yè)銷售較為平穩(wěn)，部分企業(yè)漲幅明顯放緩。

　銷售均價有所下調(diào)

從銷售均價看，部分房企10月份銷售均價相比9月份有所下調(diào)。以中國恒大為例，公司10月份銷售簡報顯示，2019年10月，公司合約銷售均價為9336元/平方米，而9月份合約銷售均價約為10054元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，從銷售業(yè)績看，不少房企收獲了“金九銀十”，但大部分房企都是增加了供應量，部分企業(yè)明顯調(diào)整了價格促銷。為了規(guī)模化，房企年末最后2個月依然不排除搶收的可能性。

某中型房企高管對中國證券報記者表示，在目前行業(yè)利潤空間受擠壓的環(huán)境下，未來房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身精細化運營及產(chǎn)品力的打造。

值得注意的是，10月份以來，部分三四線城市樓市熱度有所提升，均價有所上漲。58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，全國重點監(jiān)測67城在線新房均價16491元/平方米，環(huán)比上漲0.47%；二手房掛牌均價15432元/平方米，環(huán)比上漲0.08%。一線城市價格位于高位，波動小，價格穩(wěn)定，二線城市基本持平，三四線市場熱度則略有上升，環(huán)比趨勢從9月份的下降轉為上升3.7%。

針對后期樓市走勢，多位業(yè)內(nèi)人士指出，后續(xù)市場有望繼續(xù)平穩(wěn)。從全國范圍看，2019年10月，房企整體銷售數(shù)據(jù)不低，但預計房企在未來2個月的銷售壓力依然非常大。從政策預期看，政策收緊預期明顯出現(xiàn)，包括信貸等政策將抑制市場，后續(xù)市場或繼續(xù)出現(xiàn)下行。

　土地市場成交量回落

克而瑞研究報告指出，10月份，新房、二手房以及土地市場延續(xù)9月低迷走勢，皆持續(xù)轉冷，重點城市新房成交量同比、環(huán)比雙降，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。二手房成交量窄幅波動，環(huán)比同樣小幅回落。土地市場成交量價齊跌，不過重點城市的土地流拍情況有明顯的改善，流拍幅數(shù)較上月大幅減少。

克而瑞指出，10月份土地市場成交量價再度回落，不過在北京、武漢等城市優(yōu)質(zhì)用地供應增加的支撐下，成交熱度并未繼續(xù)走低，平均溢價率和上月大致持平。各能級城市土地市場雖然均表現(xiàn)為量價齊跌，但市場熱度卻截然不同。其中，一、二線城市的成交溢價率環(huán)比上月均有所回升，而三四線城市由于市場持續(xù)走冷，溢價率也連續(xù)多月下滑，本月已降至10%以下的低位。

部分房企在10月份銷售簡報中披露了拿地情況，龍頭房企整體拿地態(tài)度較為積極，但多數(shù)中小房企受制于資金壓力，拿地態(tài)度明顯轉淡。

以萬科A為例，公司2019年9月份銷售簡報披露以來，新增加開發(fā)項目16個。其中，鄭州、漳州、南昌、青島等地拿地塊數(shù)均超過2塊。同時，新增物流地產(chǎn)項目5個，合計需支付權益價款5.71億元。

對此，張大偉指出，2019年以來，大量的中型標桿房企積極搶地，拿地面積上漲最明顯的是中型房企。尤其是銷售額要從500億元沖刺到1000億元，以及從1000億元沖刺到2000億元的第二梯隊房企。在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企銷售業(yè)績逐漸放緩，但是從搶地加速的動作看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做大規(guī)模的意圖仍然較為明顯。從拿地位置看，大部分房企都集中在一二線城市拿地。進入10月份，受到年底資金回籠壓力的影響，房企拿地態(tài)度出現(xiàn)分化。

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