在過去的20年里，中國的房地產(chǎn)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)的第一批投資者賺了很多錢。然而，近年來，房地產(chǎn)投機(jī)政策不斷加強(qiáng)，許多房地產(chǎn)巨頭加快了退出房地產(chǎn)市場的步伐。李嘉誠和劉鑾雄等資深地產(chǎn)大亨已出售資產(chǎn)、投資海外市場或進(jìn)入其它行業(yè)。王健林、許家印等大佬，也紛紛開始轉(zhuǎn)型，選擇發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。種種跡象表明，房地產(chǎn)似乎大勢已去了，正如李嘉誠多年前的那句話一樣，他堅(jiān)決不會(huì)賺房地產(chǎn)的最后一塊銅板。

然而，盡管房地產(chǎn)市場萎縮，融創(chuàng)中國的創(chuàng)始人孫宏斌卻在大舉擴(kuò)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2019年上半年就有近800億元用于征地。隨著銀行、金融等行業(yè)持續(xù)收緊對房地產(chǎn)的投資，房價(jià)也在逐步下跌，孫宏斌卻依然逆勢而上，大量購地，除了贊嘆其的財(cái)力外，很少有人知道他這樣做的意圖是啥。

對于許多退出中國房地產(chǎn)市場的大亨來說，孫宏斌有自己的想法，但主要原因是他的財(cái)力雄厚。2017年，孫宏斌以632億元收購了76家酒店和13個(gè)文化旅游項(xiàng)目。孫宏斌說，這筆錢來自融創(chuàng)，融創(chuàng)在中國還有900多億元現(xiàn)金。融創(chuàng)中國的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，其2016年凈利潤為29.4億元，貸款總額為1128.44億元，利息支出僅為41.62億元。換句話說，融創(chuàng)的凈利潤不足以支付高額利息。然而，盡管負(fù)債數(shù)千億，該公司似乎并不擔(dān)心資本。融創(chuàng)中國的公開文件顯示，融創(chuàng)中國擁有豐富的融資渠道，包括公司債券、長期貸款和優(yōu)先票據(jù)。此外，保利地產(chǎn)、中國金茂等資本合作伙伴也給予幫助。

以保利地產(chǎn)(poly real estate)為例。融創(chuàng)中國欠保利子公司20億元人民幣，融創(chuàng)中國暫時(shí)沒打算償還。相反，融創(chuàng)中國利用這筆債務(wù)成為其地產(chǎn)開發(fā)的合作伙伴。因此，融創(chuàng)在各種融資渠道下，其賬戶現(xiàn)金流充裕，可以充分支持其房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

但借款仍是借款，如果許多并購交易主要是借款，那么由此產(chǎn)生的債務(wù)將是驚人的。2018年，融創(chuàng)債務(wù)總額6435.53億元，負(fù)債率89.80%，居行業(yè)首位。高負(fù)債管理的發(fā)展是一個(gè)值得關(guān)注的問題。然而融創(chuàng)并不這么認(rèn)為。

老板孫宏斌曾不止一次地表示，房地產(chǎn)行業(yè)的前景依然良好，公司以相對較低的價(jià)格收購了這片土地。另外，可供出售的流動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值為7834億元，相當(dāng)于總銷售額的70%，即5000多億元。再加上孫宏斌對萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目的收購，預(yù)計(jì)將在未來3至5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤100億元人民幣。這表明，融創(chuàng)的未來可能會(huì)延續(xù)這種巨額資金和瘋狂收購的模式。

帶領(lǐng)狼性團(tuán)隊(duì)在中國地產(chǎn)領(lǐng)域打拼出一片天地的孫宏斌，無疑在努力以其“狼”的特質(zhì)，試圖打造出其在中國地產(chǎn)圈的“狼圖騰”。不過，只是孫宏斌的賬算得有點(diǎn)過于精細(xì)了，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫后，即便融創(chuàng)地產(chǎn)的資產(chǎn)出售，也會(huì)有一定程度額度縮水，按照土地拍賣行情來看，至少縮水縮水至80%，也就是說即便是7384億的資產(chǎn)，實(shí)際上也就是6200多億，還是蓋不住其債務(wù)的。不過對于融創(chuàng)的未來的路到底怎么走，可能只有孫宏斌自己心里清楚。

只是，在目前“房住不炒”大背景下，拿地、蓋房、賣房都是是門技術(shù)活兒。

關(guān)鍵詞： 孫宏斌 房地產(chǎn)前景 融創(chuàng)中國