央國企支撐但“動能衰減”
(資料圖片僅供參考)
城投托底下市場難見起色
◎文/ 克而瑞研究中心
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2022年，投資低迷的情緒維持了一整年。22城集中供地雖在延續，但自2021年首輪之后，熱度一路走低，除部分特別優質的地塊以外，底價成交、城投托底成為常態。
對于大部分房企而言，三道紅線帶來的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，在市場持續低迷下，依然面臨較高的現金流壓力和經營難度，因此整體的投資積極性降至谷底。全年百強房企拿地銷售比僅有0.18，創2017年以來的最低水平，有超過四成百強房企今年投資幾乎暫停。
在整體低迷的情況下，百強拿地高峰期集中于第二、三季度，與集中供地的節奏高度相關。百強投資金額的82%集中于22城，并且形成了以“22城市+長三角”為主的投資分布格局。實際上，當前僅有集中供地22城能夠吸引企業拿地，多數三四線城市無人問津。
頭部的央企如華潤、中海等雖然投資力度在四季度有所收縮，但依然位列投資金額TOP3，且拿地銷售比也高于平均水平；民企今年普遍投資萎靡，但也出現了如濱江、偉星、龍湖等“逆行者”。
值得注意的是，與去年相比，2022年城投“托底”依舊是集中供地主旋律，其中2022年城投參與拿地金額、建面、幅數占比分別達到44%、55%、55%，分別較2021增加13、17、14個百分點。
整體而言，年末已有利好房企發債、融資等政策出臺，但目前來看對于房企投資并未產生立竿見影的效果，預計在宏觀經濟環境發生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹慎的態度。而對于頭部央企、以及小部分民企來說，此刻也仍是獲取優質地塊、補倉核心城市和深耕城市的窗口期。
總 結
1
拿地銷售比降至近五年新低，2022年房企投資意愿降至谷底
2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18，降至2017年以來的最低點，且僅有2017年的1/3水平，也遠遠低于房企普遍拿地銷售比0.3的習慣“紅線”。換而言之，2022年房企拿地意愿已經跌入谷底，在今年市場情況仍持續冷淡、且前景不明朗的情況下，房企的投資持續保持謹慎狀態，工作以保證現有項目的銷售、回款、交付為主。
細化到各個季度的情況來看，2022年與2021年的趨勢保持一致，全年拿地意愿最高的時間均為第二、三季度，而年初和年末的拿地銷售比則處于低位，整體呈現“山”字型的走勢，但2022年的高點(0.25）與2021年（0.38）相比，投資意愿明顯下降。
百強房企的投資節奏依然與集中供地高度相關，在集中供地出讓量最高的第二、三季度，也是房企拿地銷售比最高的兩個季度，而第四季度隨著集中供地量逐漸下降，百強房企的投資意愿也快速減弱。可見除了22集中供地城市以外，百強房企在其他城市投資的意愿更低。
2
銷售50強月均投資金額較去年下降75%，三季度央企拿地、四季度城投托底
2022年以來房企投資力度持續低迷，銷售50強房企的單月投資額屢創新低。截止至11月末，50強房企全年平均拿地金額近65億元，較2021年月均下降65%，單月拿地金額最高為6月份，近1400億元，較2021年6月份的最高點下降幅度達到75%。
分季度來看，上半年受到春節、疫情、集中供地未開始等因素的共同作用，單月的投資力度低位浮動。
從6月份開始以及第三季度，集中供地進入集中“井噴”期，也帶動了房企投資力度增加，但這部分投資力度的增加主要是由供應增加而帶來的，且整體力度與去年相比依然是處于非常低的水平。
實際上，6-9月是央企拿地的“高峰期”，主要是受到上海、廣州、杭州等一線、準一線城市拍地影響。這一階段拿地央企并沒有出現新鮮血液，以招商、保利、華潤、中海為主，其中華潤7-8月拿地金額連續超過百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。
四季度以來，房企的投資力度再度跌入谷底，且在11月達到了全年最低點，50強房企的單月投資額度僅有164億元，創下近三年新低，同環比則分別下降53%和68%，相較2021年5月高點下降97%。
值得注意的是，四季度以來此相對強勢的國央企拿地腳步也大幅放緩，尤其是央企投資略顯乏力。一方面是受到集中供地節奏影響，國央企多數只聚焦在核心一線城市；另一方面在補倉之后，央國企主動降低拿地意愿。這也與四季度以來，城投頻繁在土地市場拿地相印證。
綜合來看，50強房企的投資力度在年底持續回落，并不符合土地市場常見的“年末回溫”規律，一方面是當前在現金流緊張的情況下，房企大多數采用謹慎的投資態度，以銷定投，而不是像過去有固定拿地指標需要完成；另一方面，年末雖然許多集中供地城市還在積極進行第4、5輪供地，但最后的兩輪供地普遍體量較小，對房企投資的帶動力度不高。
3
半數新增貨值仍集中于10強房企，強者恒強格局進一步加劇
（略）
4
央國企拿地貫穿全年但年末略顯乏力，城投持續托底下民企集體“隱身”
（略）
5
城投拿地“越托越多、越托越中心”，下半年城投聯合拿地比例提升
集中供地在今年仍是企業投資最為關注的側重點，但整體來看，2022年集中供地雖然頻次增加，不少城市從3輪增加至4、5輪，但實際上第四輪和第五輪的總供應量是較低的，從歷次成交總金額變化也能看出。截止12月12日，2022年集中供地總成交金額與2021年相比下降28%，雖然增加了供應頻次，但實際總供應量并無提升。
從各類房企的投資占比變化來看，2022年有“2升3降”的特征：2升是城投、聯合拿地的比例有所攀升，城投拿地比例在今年前3輪從27%上升至45%，在第五輪城投拿地比例更是高達54%，聯合拿地比例則主要在第四、第五輪明顯上漲，主要可能是由于城投持續托底的壓力較大，部分城市出現了“城投+民企”新勢力，例如蘇州的第五輪集中出讓了10宗地，其中半數為“城投+民企”聯合體所競得；
3降則是指央企、民企和地方國企歷次的投資占比主要呈現下降的走勢，在第五輪中這三類房企拿地的比例已經遠低于城投和聯合拿地。
而城投作2022年集中供地拿地的主要力量，在集中供地中體現出了較為“反周期”的拿地走勢，結合其從2021年開始的各輪拿地金額和占比走勢來看則更加明顯：
在其他房企投資金額、投資占比漸次走低的情況下，城投公司全口徑投資金額和占比逆勢走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1585.3億元提升到3229.5億元，占集中供地總成交金地的比例也從15%上升到54%；2022年市場整體轉冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1829.4億元提升至2649.8億元，占比則從37%逐步漲至55%；第四輪和第五輪由于總供應量低，城投拿地金額也大幅下降，但占比依然達到55%和80%（第五輪僅有無錫、蘇州拍地）。
除了總投資力度持續增加以外，城投公司在集中供地中的投資變化還呈現“越托越多、越托越貴”的特征：
城投公司拿地中底價成交幅數的占比持續增加。在市場較火熱的時期，仍有不少城投公司溢價拿地，此時這部分城投公司拿地的目的或許以項目開發、盈利為目的，而從2021年的第二輪開始，底價拿地的比例升至90%左右，并持續保持高位，更加凸顯了城投拿地是為了“托底”的本質。
另外，城投公司拿地的平均樓板價也持續走高，體現了城投拿地逐漸從一般的地塊向優質地塊轉變。2021年的前兩輪城投公司拿地平均樓板價均在8000元/平方米以下，僅第三輪提升到了8000元/平方米以上；進入2022年以后，城投公司在集中供地的平均拿地樓板價均超過9000元/平方米，第五輪中甚至達到13020元/平方米。城投公司拿地樓板價的上升，體現了城投公司拿地結構有所改變，從對非核心區、非重點區域的普通地塊逐漸轉變為核心區域、核心地塊；也說明在市場持續低迷的情況下，需要托底的地塊越來越多，優質地塊逐漸也成為托底對象。
圖：2021年-2022年城投公司歷次底價拿地比例及平均樓板價（單位：元/平方米）（略）
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“22城+長三角”最受青睞，百強一二線投資占比85%
2022年百強房企的投資分布情形成了以“22城+長三角”為最主要區域的投資格局，百強投資額中有82%集中于22個核心城市，集中供地城市在企業整體投資積極性持續下降的情況下，成為持續關注的焦點。
從能級來看，一線城市地價雖高，但土地資源較為稀缺，占百強房企前11月投資額的37%，與去年同期相比減少5個百分點；二線城市既是集中供地的主力城市，土地價格也相對較高，成為今年百強房企投資額占比最高的能級，占比達到48%，比去年同期提升了10個百分點；三四線城市今年整體市場走弱，僅占百強投資的15%，比去年同期減少5個百分點。
區域方面，長三角穩坐“房企投資力度最大”區域，連續4個季度末房企在長三角的投資占比均超過40%，其次百強房企在珠三角投資力度最大，11月末達到25%，而百強房企在環渤海、中西部的投資占比則分別低至13%和16%。
細化到城市層面，杭州、北京年內百強投資金額已經超過1000億元，其次上海、深圳也超過500億元，廣州則以392億元位列第五。百強房企投資金額TOP20城市中，有15個來自集中供地的重點城市；此外還有佛山、東莞、西安、金華和溫州5個非集中供地城市進入TOP20。
展 望
今年已有不少城市的集中供地批次從3輪增至4、5輪，預計增加供應頻次將逐漸成為22城的共同動作，而隨著批次的增加，集中供地的“集中”性也將隨之降低，未來“預公告+集中出讓”的模式可能成為主流。對于房企來說，這樣更有利于進行充分的投前研判、騰挪資金，但供地模式的改變對于房企投資的刺激效果有限，要整體投資復蘇，還是需要市場環境真正有所好轉。
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央國平為主的投資格局難改，民企是土地市場的“試金石”
（略）
2
城投還將持續托底，后續合作、代建機遇可尋求
房企投資時關注的重點毫無疑問仍是集中供地的22個城市，但在2022年的集中供地中，城投“托底”成為貫穿始終的主旋律，即使在過去幾輪土地市場低位時，也少見有如此大量的地方城投進行兜底。但從后續開發的角度來看，例如蘇高新等部分區屬一級的城投有一定開發能力，但大多數城投（尤其以軌交為主）的房地產項目開發能力相對欠缺，從這一點來看，這也給部分未能拿地企業帶來了一定的合作、代建機會。
民企或其他未拿地的房企，可與拿到地的城投公司進行合作開發。一種方式是在拿地前期進行合作，例如在北京和上海，土地本身的價格就較貴，聯合拿地既起到一定“托底”作用，也能補充優質土儲，招商、保利、華潤等都在滬、深與城投一起拿地，在蘇州等城市的四輪土拍中，也有小規模的本地民企開始與城投進行合作拿地。另一種方式是城投拿地后續的合作開發的機會。考慮到本身城投開發能力較弱，合作開發或是部分企業參與到核心城市房地產開發的機遇之一。
第二，利用自身的品牌進行輕資產的代建。通過輕資產運作減少資金壓力，既能保持企業市場地位，尋找新出路，也能減輕城投開發的壓力，一舉兩得。在戰略上，已有諸多規模房企開始了陸續成立代建品牌，據不完全統計，截至2022年11月發展代建業務的品牌房企已經超過60家。
3
短期投資預期持續謹慎，企業拿地應以“換倉提質” 為先
從目前市場情況來看，未來房企投資依然將保持謹慎的態度，其中既包括降低投資力度，也包括集中投資于非常優質的地塊，正所謂“把錢用在刀刃上”，因此一線城市的優質地塊還是會吸引多家頭部房企進行激烈的競拍，與其他地塊熱度形成鮮明對比，土地市場的分化也將持續。
而從企業的總土儲去化周期不難發現，諸多企業已經從去年下半年停止拿地，卻陷入“越不拿越難賣”的困境。一方面是由于當前行業進入無增長時期，過往需求已被過度透支，行業下行期銷售難免大幅銳減；另一方面，雖然部分企業總土儲貨值總量較高，但存在大量“僵尸庫存”，本身存量庫存去化顯著慢于新增土地，即便不拿地，市場走弱之下去化周期仍然會大幅攀高。此前大量房企依托三四線周期實現規模快速發展，在當前行情下，土儲結構相對較差，去化自然減速。
因此，短期的不拿地只是應對當前行業風險、企業風險的一種手段，在當前的行業格局下，不拿地去化周期仍會持續上升，而越難賣進而會導致銷售匯款、現金流難以得到改善，陷入僵局。想要熬過行業寒冬，企業還是需要通過優質的新增土地來帶動整體的銷售回暖。
城市選擇越發趨同之下，深耕城市群、投資聚焦在核心一二線城市是上策。未來長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發展高地，市場份額將穩中有升。并且，在建設現代化都市圈過程中，核心城市與衛星城市市場價值將重構，這也是未來企業投資的重點。在不為了拿地而拿地的策略下，區域深耕需要選擇市場有溢價、有上升空間的城市。
本文為《2022年中國房地產總結與展望：投資篇》刪減版
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