最近一段時間，金融政策持續落地，給房地產行業注入活力，隨著需求端利好政策的逐步釋放，越來越多城市的首套房貸利率進入“3時代”。
從實際發放的商業性個人住房貸款利率看，2022年10月新發放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個基點，較上年末下降133個基點。
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新發放房貸利率的持續下降，也引起了部分存量房貸消費者的關注。與4.3%的利率水平相比，一些“高位上車”的購房者希望能夠減輕還貸壓力，存量房貸利率下調呼聲漸起。
購房者加入提前還貸大軍
很多購房者正加入提前還房貸大軍。
“目前，我已經提前還貸了一部分，有點閑錢就先把房貸提前還了一部分，讓月供減少了一些。”北京市民林女士的房子是在2019年初入手的，當時的房貸利率處于較高水平，林女士的利率在5.25%左右。
此后，LPR貸款定價“換錨”，由銀行參考LPR自主加點定價。同時，LPR增加了5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。貸款人可與金融機構協商決定“換錨”為LPR，或者維持固定利率。
2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）累計下行35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。
“目前，我的房貸利率是‘LPR+55個基點’，年內已經實行3次LPR利率下調，但是我還沒有享受到房貸利率的優惠，要等到明年合同調整后才可以享受。”林女士對第一財經記者說，“希望后續LPR還能再降一降，能讓我的房貸負擔減輕一些。”
存量房貸，一般指的是房貸新政出臺前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。調降5年期LPR成為縮小存量房貸月供差距的方式之一。但根據現有規則，房貸合同實際約定的重定價周期為一年一調整，一般為每年的1月1日或者貸款合同簽訂日期后，才會根據當時最新的5年期以上LPR來確定下一個重新定價周期的執行利率。
目前，我國個人住房貸款分為商業性個人住房貸款和個人住房公積金貸款兩類。其中，商業性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。
5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
值得注意的是，這一通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。這也讓很多已購房者笑稱自己是“高位站崗的存量大冤種”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，下降20個基點這樣的階段性創新政策在過去是沒有的，主要是針對今年新購房的情況，接下來存量市場也可以進行類似的創新，比如適當調降房貸利率與5年期LPR的點差，也可減輕購房者的還貸壓力。
中信證券首席經濟學家明明對記者表示，今年以來房地產行業表現較弱，居民預期有待改善，期房交付擔憂情緒抑制居民加杠桿意愿，因此需要地產融資相關政策邊際放松以提振市場情緒。
存量房貸利率下調有跡可循
“存量房貸利率下調”之所以會呼聲漸起，一方面是“高位上車”的購房者希望能夠減輕還貸壓力；另一方面，“有跡可循”的政策也讓不少存量房購房者看到了希望。
資料顯示，2008年10月期間，金融管理部門曾出臺政策，決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。
政策推出后，多家銀行陸續宣布了對符合條件的存量房貸利率從8.5折轉為7折優惠。比如，當時建設銀行通知，只要調整前執行基準利率0.85倍優惠、近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶，均可申請7折利率優惠。
根據當時情況測算，房貸利率下限從基準利率的0.85倍變為0.7倍（即房貸優惠從原來的8.5折變為7折）后，以20年期50萬元等額本息房貸為例，客戶能夠節省近6萬元的利息。
光大證券首席銀行業分析師王一峰日前表示，2008年次貸危機發生后，中國GDP增速拐頭向下，宏觀經濟明顯承壓。相應地，居民收入增長明顯放緩，商品房銷售持續走弱，當年按揭貸款新增-200億元，為有統計以來最低水平。在此背景下，2008年10月22日，為應對國際金融危機可能產生的影響，支持居民住房消費、促進擴大內需，推出了相關的政策。
王一峰表示，當年存量按揭利率執行7折優惠后，配合2008年年內連續5次降息形成政策接力。按揭貸款利率出現大幅下行，2008年12月末，5年以上貸款基準利率為5.94%，7折后為4.16%，相較降息和打折前的利率水平下降250個基點（7.83%*0.85-4.16%）。2009年，疊加“四萬億”經濟刺激計劃出爐，居民預期得以好轉，購房需求得到客觀改善。自2008年12月，按揭貸款、商品房銷售額同比增速觸底后進入上行通道。2009年按揭貸款新增達到1.78萬億元，同比多增達到1.8萬億元。
銀行營收將受影響
央行數據顯示，截至9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額53.3萬億元，同比增長3.2%。其中，個人住房貸款余額38.9萬億元，同比增長4.1%；住房開發貸款余額9.5萬億元，同比下降1.1%。
個人房貸在銀行的存量規模之大，也引發市場和金融機構的擔憂：現階段若存量首套房貸利率下調，會否擾亂銀行的資產負債平衡，對銀行的營收造成影響？
“房貸作為銀行相對重要的信貸資產，利率下調必然會侵蝕銀行收益，壓縮銀行凈息差。”明明表示。
王一峰也在研究中指出，疊加2008年貸款基準利率的多次下調，存量按揭貸款利率下調對上市銀行2009年營收沖擊約2個百分點。其中，按揭占比高的銀行受影響相對更大；股價表現上，下調初期，銀行板塊承壓，但后期隨著經濟形勢向好而出現反轉。
王一峰在央行貸款投向報告披露的每期凈增額基礎之上，綜合考慮按揭攤還、早償因素等測算得出，存量按揭貸款絕大多數為2014年以后發放。其中，2017~2021年的利率高位時期，測算存量余額為28.5萬億元，占比73%左右。
基于此，王一峰測算后認為，極限測試下，將按揭貸款中的首套房貸（以九成計算）利率全面下調至LPR，且政策在全國范圍內執行，居民房貸利息支出將減少1900億元左右，影響上市銀行年營收增速約2.9個百分點。
從市場占比來看，作為房貸發放主力軍的國有大行，因按揭業務占比相對較高，若下調存量房貸利率，受影響可能更為明顯。
數據顯示，截至2022年6月末，六大行個人住房貸款余額約為26.92萬億元。
不過，明明認為，考慮到存款端利率也在不斷下行，銀行負債成本有序壓降，雖然銀行息差壓力加大，但仍處于可以控制的范圍。此外，房貸利率下降后，銀行信貸規模可能擴張，“以量補價”也是銀行可以采取的策略。
11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。并指出，支持個人住房貸款合理需求。
明明建議，要抓緊督促保交樓專項紓困政策落地，加快項目建設交付；此外還可以因地制宜、因城施策，靈活調整首付比例等限制，降低居民購房門檻，提高購房意愿。
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