2021年物業(yè)服務熱點回顧

收并購愈加活躍，行業(yè)資源進一步向頭部集中

年內(nèi)，碧桂園服務多次展開收并購動作。2月25日，藍光嘉寶服務和碧桂園服務先后發(fā)布公告，藍光嘉寶服務母公司藍光發(fā)展(600466)擬將藍光嘉寶服務64.62%的股份，轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務全資子公司碧桂園物業(yè)香港控股有限公司。

9月20日，碧桂園服務公告擬以100億元人民幣的代價收購富力物業(yè)旗下唯一子公司富良環(huán)球，其中70億為富力物業(yè)當前在管的8600萬平方米管理面積，30億元為后續(xù)富力將交付予碧桂園服務的管理面積。其后，9月30日，碧桂園服務再次發(fā)布公告，將以不超過33億元的代價收購彩生活旗下核心資產(chǎn)鄰里樂。鄰里樂包含彩生活20.13億收購而來的萬象美物業(yè)（前萬達物業(yè)）與3.3億元收購而來的開元國際等其他物業(yè)資產(chǎn)。

回顧21年下半年以來的多個收購案，不難發(fā)現(xiàn)，交易發(fā)生的直接原因與物管企業(yè)自身并無過多關聯(lián)，更多是上游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需資金回籠輸血，出售資產(chǎn)進行自救。

與地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，物企多為輕資產(chǎn)模式運營，抵押物的缺乏令銀行放款意愿普遍不高，因此以IPO上市的形式進行股權融資是物企的較優(yōu)選擇。不過，如今物管企業(yè)紛紛被當做出售的籌碼，上市的熱情也大幅降溫，這也是地產(chǎn)困境向下游物業(yè)服務行業(yè)傳導的結果，加劇了行業(yè)資源進一步向少數(shù)頭部企業(yè)集中。

養(yǎng)老需求強勁，物業(yè)服務企業(yè)持續(xù)探索新模式

2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸。

此外，2020年12月，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門聯(lián)合印發(fā)意見，推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務內(nèi)容。

基于此，物業(yè)服務企業(yè)積極響應，拓展新業(yè)態(tài)，持續(xù)探索"物業(yè)服務+生活服務"的模式。

可以發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)服務企業(yè)與康養(yǎng)服務企業(yè)進行聯(lián)動的頗多。如21年4月龍湖智慧服務與安馨康養(yǎng)集團簽署合作協(xié)議，共同探索物業(yè)+康養(yǎng)模式；此前21年1月份，新大正新增了經(jīng)營范圍，當中就包括了養(yǎng)老服務；而2020年，奧園健康與麥迪健康居家養(yǎng)老服務項目簽署戰(zhàn)略合作。

“物業(yè)+商管” 增長極發(fā)揮效力

對當前的物業(yè)服務行業(yè)而言，“物業(yè)+商管”的混合運營模式并不陌生，二者業(yè)務上具備一定相似之處，可以實現(xiàn)較好的業(yè)務協(xié)同。在已上市物企中，華潤萬象生活、合景悠活等物企都采用了等方式進行經(jīng)營，碧桂園服務也曾在21年4月一舉收購了4家商管公司。

目前，物管行業(yè)仍然處于邊界和內(nèi)涵的重塑期，具體架構尚未確切，相比傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理，商業(yè)物管專業(yè)化程度更高，存在一定的行業(yè)壁壘，也具備更高的盈利能力和利潤率，將商業(yè)運營加入到物企業(yè)務中，能有效地改善企業(yè)綜合表現(xiàn)。

從資本市場的實際情況來看，相較傳統(tǒng)物企，目前H股物業(yè)股中，無論是純商業(yè)模式的星盛商業(yè)，還是混合經(jīng)營的華潤萬象生活、合景悠活等物企，均能獲得市場更高的估值，更受投資者的青睞。

龍頭加碼機場物業(yè)，綜合性城市空間服務成企業(yè)目標

21年7月3日，萬物云空間科技服務股份有限公司以782.05萬元的代價入股了深圳市機場物業(yè)服務有限公司，持有其61%股份，深圳機場(000089)航空城發(fā)展有限公司則持股39%。

值得注意的是，同月內(nèi)碧桂園服務同樣收購了海口新華正達空港服務有限公司70%的股權，其中后者的經(jīng)營范圍包括民用機場經(jīng)營、航空運營支持服務以及航空商務服務等。碧桂園服務同樣試圖將觸手向航空物業(yè)領域進一步延展。

這兩筆收并購，意味著行業(yè)內(nèi)的兩家龍頭物企已經(jīng)開始對公建領域中的機場物管強勢入局。機場物業(yè)管理對服務專業(yè)性要求較高，通常采用招投標的方式將各項需求業(yè)務分包給不同類型的物業(yè)公司。對物管企業(yè)而言，這仍是一塊尚未完全開發(fā)的市場。

目前已切入該條賽道的保利物業(yè)、新大正以及招商積余等物企多為國企背景，與其他公建管理項目類似，國內(nèi)的機場物業(yè)管理通常不具備太高的利潤率或盈利能力，由于業(yè)態(tài)的特殊性，增值服務方面的開發(fā)也較為困難。

近年來規(guī)模龐大、實力雄厚的龍頭物企紛紛大力拓展各類非住業(yè)態(tài)，包括環(huán)衛(wèi)、寫字樓、商管、健康以及地鐵機場等交通樞紐的管理。除了搶占、分割市場外，最終綜合性的城市空間服務才是最具想象力與吸引力的目標。

卓越指數(shù) ? 2022物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn) 即將發(fā)布

隨著上市企業(yè)增多，行業(yè)整體的透明度和市場化程度大大提高，物業(yè)服務企業(yè)競爭格局不斷演化，形成了多梯隊、增速快、業(yè)務類型多樣化的發(fā)展特點。

企業(yè)的并購亦并不局限在規(guī)模化競爭之上，還延伸至產(chǎn)業(yè)鏈與新價值空間之中，比如衛(wèi)生保潔、市政、康養(yǎng)文旅等方面，豐富了用戶體驗的同時，也開辟了新的增量營收空間，預計未來基礎物業(yè)服務收入占比下降是必然趨勢。

總體來看，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)過多年的沉淀與布局，市場競爭更趨白熱化，頭部企業(yè)依托資本實力、品牌知名度等優(yōu)勢，推動行業(yè)集約化發(fā)展。

今年3月，觀點機構舉辦“2022觀點物業(yè)大會”，聚焦探討物業(yè)管理行業(yè)業(yè)績成長、多元業(yè)務開拓、資本對接以及經(jīng)營的經(jīng)驗和趨勢。屆時現(xiàn)場嘉賓陣容強大，將匯聚物業(yè)管理行業(yè)龍頭企業(yè)與模式創(chuàng)新先行者，并邀請權威投資機構及金融投行領袖與高層，共話行業(yè)拓展內(nèi)核、增長要點以及發(fā)展趨勢。

觀點指數(shù)研究院將通過長期對物業(yè)服務行業(yè)進行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合各項指標如營運指標、財務指標、管理指標、品牌指標、創(chuàng)新指標等，發(fā)布“卓越指數(shù)·2022物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)”研究，包含以下內(nèi)容：

綜合表現(xiàn)類

2022物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)企業(yè)服務力卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)服務企業(yè)品牌價值卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)服務企業(yè)管理能力卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)新能力卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)服務企業(yè)成長力卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)企業(yè)城市服務卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)服務企業(yè)社會責任卓越表現(xiàn)

財務表現(xiàn)類

2022物業(yè)服務上市企業(yè)資本市場卓越表現(xiàn)

2022物業(yè)服務上市企業(yè)卓越財務表現(xiàn)

同時，物業(yè)大會現(xiàn)場還將隆重發(fā)布《卓越指數(shù)·2022物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)報告》，與與會嘉賓一同探析過去一年物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展概況，把脈行業(yè)風向與前景，共成長齊發(fā)展。

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