2022年3月2日德必集團（300947）發布公告稱：中泰證券股份有限公司郭美鑫、上投摩根基金管理有限公司蔣正山于2022年3月1日調研我司。

本次調研主要內容：

問：德必的核心競爭力是什么?和同行業相比有無明顯的差異?

答：德必集團與同行業在戰略規劃、經營理念及企業基因方面都存在差異，對于德必而言，公司自成立以來一直專注于文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理，憑借多年的積累和發展，形成核心優勢如下：（1）高效高質量低成本的設計改造優勢經過多年的行業積累，公司形成了一定的設計改造優勢，并自主建立了一支設計改造經驗豐富、專業技術實力強大的園區設計改造團隊，為園區高效、高質量、低成本的設計改造提供保障。公司的設計改造優勢主要體現在園區設計、改造成本控制和工程質量監控等方面。在園區設計方面，公司的設計師具有豐富的既有建筑改造經驗，能夠根據國家有關規范要求，準確地把握設計方向與客戶的個性化需求，整體設計方案贏得了廣泛的認可；在改造成本控制方面，公司供應鏈中心設計了一套嚴密的既有建筑改造成本控制流程，并建立了公司內部的改造工程造價定額體系以及相關的供應商管理系統，有效避免了既有建筑改造中常見的成本失控現象；在工程質量監控方面，工程中心在每個項目上嚴把工程質量關，建立了多人復核的現場管理機制，大幅度減少了既有建筑改造中非標準化建筑施工帶來的常見質量問題。（2）精細化服務優勢公司通過搭建專業化的文科創企業服務體系，為文科創企業提供舒適的辦公環境及深度的專業化服務，助力文科創企業的發展。公司憑借多年園區運營管理經驗，通過對園區的定位、設計和改造，打造滿足文科創企業發展需求的文化創意產業園區，為文科創企業提供舒適的辦公環境。公司根據智慧產業園區的發展要求整合資源，不斷提升園區智慧化水平，搭建了智慧化的園區運營管理體系。公司依托于自主研發的智慧園區管理系統，為入駐的文科創企業提供智慧停車、線上物業繳費、智能園區鑰匙、園區報修、園區通知、會議室預定、工位預定、社群活動報名、投訴建議等多種智慧化服務，大大提高了服務效率，節約了時間，降低了運營成本，提高了客戶滿意度。此外，公司每年舉辦千余場社群活動，助力文科創企業與企業之間、企業與員工、員工與員工之間更好地交流，通過引入外部資源為園區內文科創企業提供專業的財務、法律及政策咨詢；通過人才培訓、品牌推廣等服務推動文科創企業互動交流與資源整合；集中資源服務高增長、高潛力的文科創企業，協助文科創企業與政府對接，助力其更好地發展。公司專業化的服務體系增強了客戶黏性與公司整體業務拓展能力，提升了公司的市場聲譽。（3）智慧化運營優勢針對園區智慧化管理及企業全生命周期服務的需求，公司依托于自身多年的園區運營管理經驗，自主創新研發出智慧園區管理系統-wehome平臺，獲得多項專利和計算機軟件著作權，專為園區、辦公樓宇及企業提供整體智能解決方案。wehome平臺擁有智慧園區管理系統及智慧門禁兩大產品系列，并通過標準技術接口，接入與園區管理相關的第三方應用，打造智慧園區生態服務體系，實現園區招商、運營管理的全流程智慧化，推動新技術與辦公場景的深度融合，在提升管理效能、降低運營成本的同時，創新物業運營模式，構建全方位企業服務體系，加強園區企業間的深度鏈接，搭建更開放的園區社群環境，助力園區管理智慧化轉型升級。（4）品牌優勢隨著文化創意產業園區的不斷發展，行業內的企業逐漸分化，競爭加劇，園區品牌在行業發展進程中的競爭優勢逐漸凸顯。公司以獨特的設計理念、優良的服務品質在市場上得到客戶與合作伙伴的廣泛認可，建立了“德必易園”、“德必WE"”、“德必運動LOFT”等系列園區品牌。未來隨著公司新項目不斷的投入運營，公司的品牌優勢將進一步顯現。（5）規?；B鎖化發展優勢我們比同行業其他公司在規?；B鎖化運營方面優勢更為突出，我們的園區分布在上海、北京、杭州、成都、蘇州、南京、長沙、西安、合肥、深圳等城市及部分國外地區，形成跨城市跨區域的規?；B鎖化發展優勢。

問：公司在選址上考慮的主要因素有哪些?

答：公司國內選址的目標城市主要為工業及現代服務業發達的中心城市，以及高校密集、文化創意和科技創新基礎好的城市。公司會重點調研項目所屬城市級別、市區面積、常駐人口、GDP及增速、城市排名、財政情況以及所屬區域地理、歷史、文化背景等，并關注項目所屬商圈、交通、周邊租賃均價分析，將每個項目按城市、商圈、位置、租賃性價比分為A、B、C三個等級，作為選址決策依據。同時通過研究市政規劃文件、走訪主管部門，對項目未來5-10年發展規劃進行預估研究，以判定項目選址是否符合公司業務發展需求。

問：公司如何實現異地復制擴張?

答：首先，公司品牌優勢得以充分體現，隨著文化創意產業園區的不斷發展，行業內的企業逐漸分化，競爭加劇，園區品牌在行業發展進程中的競爭優勢逐漸凸顯。公司是國內成立較早的文化創意產業園區運營服務商，歷經多年的專注和拓展，公司以獨特的設計理念、優良的服務品質在市場上得到客戶與合作伙伴的廣泛認可，建立了“德必易園”、“德必WE"”、“德必運動LOFT”等系列園區品牌，多個園區被評為“中國文化創意產業最具特色十大園區”、“中國文化創意產業十大新銳園區”、“中國文化創意產業十大先鋒園區”，為公司贏得了良好的品牌效應。未來隨著公司新項目不斷的投入運營，公司的品牌優勢將進一步顯現。公司總部位于長三角核心區域上海，上海是我國文化創意產業園區發展起步較早、成長迅速、最具活力的地區。公司擁有專業的團隊和豐富的項目經驗，能在各個環節做好規劃、監督與審核，提高每個環節的效率，降低運營成本，借助在上海地區文化創意園區項目的成功經驗，業務從上海逐步擴張到北京、杭州、成都、蘇州、南京、長沙、西安、合肥、深圳等城市及部分國外地區，形成跨城市跨區域的規?；B鎖化發展優勢。其次，公司高效的運營管理流程及豐富的高質量人才儲備為異地擴張打下堅實基礎。公司自2020年下半年開始學習端到端的流程型組織并在業務實踐中得以實施，逐步打破部門溝通壁壘，以項目制為單位高效協同共同完成項目運營指標，同時公司多年來一直堅持“管培生培養計劃”，每年從各大高校吸納優秀的畢業生，直接進入戰略人才儲備池，將這些人員放到業務部門做定向發展，經過多年的培養，目前，公司的眾多90后管培生們已經可以獨當一面，在公司的各大關鍵崗位上發揮著重要作用，為公司異地復制擴張提供了人才基礎。

德必集團主營業務：文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商、運營管理和對企業的深度增值服務

德必集團2021三季報顯示，公司主營收入6.93億元，同比上升13.36%；歸母凈利潤7975.01萬元，同比上升18.79%；扣非凈利潤6594.92萬元，同比上升31.16%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入2.39億元，同比上升10.64%；單季度歸母凈利潤2846.14萬元，同比上升44.23%；單季度扣非凈利潤2722.43萬元，同比上升68.57%；負債率67.47%，投資收益655.73萬元，財務費用6116.76萬元，毛利率37.9%。

該股最近90天內共有1家機構給出評級，買入評級1家。近3個月融資凈流出530.91萬，融資余額減少；融券凈流入0.0萬，融券余額增加。證券之星估值分析工具顯示，德必集團（300947）好公司評級為2.5星，好價格評級為2星，估值綜合評級為2.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)

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