觀點網7月8日，號稱“山東物業第一股”的山東省屬國企魯商生活服務正式在港交所掛牌，上市首日破發，收盤較發行價跌25%。

今天，和這家山東國資物業股一起上市的還有別是潤邁德醫療和玄武云科技控股，而潤邁德醫療亦在上市首日破發。

(資料圖)

綜合而言，魯商生活服務的基本面一般，和大多數中小型物企的特點有所類似。

從行業整體來看，物業股普遍估值回調的背景下，“破發”并非新鮮事，但也不是所有物業股都走跌。

首日破發

7月8日消息，魯商服務IPO全球發行發售3334萬股股份，每股定價5.92港元，募集資金總額約為1.97億港元。如果行使超額配股權，最多可額外配發500.10萬股，額外募資約2960.59萬港元。

上市首日，魯商服務開盤價報5.01港元/股，相較發售價5.92港元/股下跌約15.37%。截至當日收盤，股價報4.43港元/股，較發行價下跌25.17%，總市值5.91億港元。

從基本面看，截至2019年、2020年及2021年12月31日，魯商生活服務項目在管總建筑面積分別約為1070萬平方米、1540萬平方米及2290萬平方米，覆蓋三個省市（即山東省、北京和哈爾濱），總規模仍然比較小。

2019年、2020年及2021年，魯商服務整體毛利率分別為17.4%、19.8%及25.4%，盡管有所增長，但仍低于行業平均水平。

母公司依賴度較高，但逐年有所下降。截至2019年、2020年及2021年末，來自魯商發展(600223)集團所開發物業的在管總建筑面積，分別約占魯商服務在管總建筑面積的99.8%、76.6%及54.3%。

資本得失

現時，物業股“破發”不是新鮮事，2020年下半年便有所顯現，到2021年更為明顯。

據觀點指數研究院統計，截至2021年8月18日收盤，彼時所有48只H股物業股中有19只已跌破發行價，而2021年新上市11只物業股中則有5只處于破發狀態，2只現價與發行價格相持平。

物業股經歷了上市熱潮、收并購分化等，如今潮退，留下一個逐漸冷靜的市場。

據監測，進入2022年，恒生物業服務管理指數在持續下降，至7月8日，已從最初的10241.63跌到4061.46，跌去一半有多。

2022年開年，港交所上市門檻拉高，三年累計盈利不低于8000萬港元的要求開始執行，物業行業相關政策也在不斷更新，上市似乎變得不太容易。

這樣的背景下，年初至今遞表物企（包含二次遞表）有9家，其中包括備受關注的龍湖智創生活、萬物云以及珠海萬達商管。

截至目前“過會”的物業企業，只有東原仁知、力高健康生活、金茂服務，以及魯商生活服務。股價表現來看，事實上大部分也不算很差。

數據顯示，3月29日，力高健康生活披露最終發售價為每股4.10港元；3月31日，力高健康生活首日登錄港交所，開盤價4.55港元，盤中高開高走，一度漲近60%，最終收盤價5.18港元。

3月10日，金茂服務正式在港交所掛牌，全球發售約1.01億股股份，發售價為8.14港元/股，開盤價為7.4港元，收盤價為5.8港元，跌幅28.75%。

4月29日，東原仁知服務定全球發售價為11.9港元/股，上市首日平開，當日收盤11.9港元。

國金證券認為，從2021年7月開始，地產和物業板塊股價走勢基本一致。這主要因為當地產銷售不斷下滑，部分房企面臨生死問題時，物業公司因為與關聯房企共用同一品牌，且也有一部分增長來自關聯房企，短期會受到一些影響；物業公司賬面現金安全性受質疑，此外，民營物業公司獨立發展能力尚未被認可。

國金證券預測，隨著地產銷售轉暖，地產板塊股價有所反彈，物業板塊股價也開始有小幅反彈。并認為物業公司抗周期性強的特性并未改變，經營層面穩步增長。

相關專業機構分析指，從市盈率水平來看，2021年1月至6月，港股物業服務板塊整體估值水平依然較高，年初達到41.3倍。但接下來估值水平回落明顯，至2022年1月初才進入相對穩定狀態。

2022年5月13日，港股物業服務板塊平均市盈率為13.0倍，高于恒生指數平均水平（9.1倍），資本市場仍保持對物業服務板塊的關注度。

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