備受關(guān)注的公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)募終于迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。9月27日晚間，5只公募REITs相繼在滬深交易所披露了擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告。

此次率先披露的產(chǎn)品分別為紅土鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT，其中上交所3單、深交所2單。上述產(chǎn)品擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，計(jì)劃采用定向擴(kuò)募方式，向不超過35名特定對(duì)象發(fā)售。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前項(xiàng)目處于公告階段，而監(jiān)管層面前期也與各機(jī)構(gòu)有所交流溝通，相信各項(xiàng)流程的推進(jìn)也會(huì)比較順利，不排除年內(nèi)項(xiàng)目落地的可能性。

“擴(kuò)募的出現(xiàn)意味著整個(gè)公募REITs業(yè)務(wù)從1.0到2.0的邁進(jìn)，具有十分重要的意義。”中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“這相當(dāng)于資產(chǎn)上市之后，有了新購入資產(chǎn)這一新環(huán)節(jié)，保證了整個(gè)產(chǎn)品未來的可持續(xù)發(fā)展。另外，也是對(duì)具體擴(kuò)募的流程、估值、定價(jià)的很好的實(shí)踐。”

“REITs擴(kuò)募將更好促進(jìn)投融資良性循環(huán)。在擴(kuò)募機(jī)制的推動(dòng)下，公司可以進(jìn)一步形成‘開發(fā)—培育—盤活—再開發(fā)’的投融資良性循環(huán)，在項(xiàng)目培育成熟后，通過REITs擴(kuò)募和購入資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)‘資產(chǎn)上市’，減少持有資產(chǎn)對(duì)公司的資金占用，加速資金回籠，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張。”富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT在申報(bào)公告中表示。

按照相關(guān)監(jiān)管要求，上市一年之后的公募REITs產(chǎn)品可以進(jìn)行擴(kuò)募。“除了此次的5個(gè)項(xiàng)目，其他各家也都在積極地尋找適合的資產(chǎn)并推進(jìn)做好相應(yīng)的擴(kuò)募準(zhǔn)備，相信在不久的將來，市場(chǎng)也會(huì)看到更多相關(guān)信息。同時(shí)，最近已上市的產(chǎn)品也不排除在滿足一年上市要求之后開展相應(yīng)的擴(kuò)募。事實(shí)上，現(xiàn)在新申報(bào)的很多項(xiàng)目，也很早就著手準(zhǔn)備擴(kuò)募的儲(chǔ)備資產(chǎn)。”宋鑫進(jìn)一步指出。

就具體擴(kuò)募方案來看，“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募申報(bào)項(xiàng)目”本次擴(kuò)募資金擬最終用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及償還全部并購貸款。標(biāo)的資產(chǎn)為招商蛇口全資子公司招商局光明科技園有限公司持有的部分基礎(chǔ)設(shè)施。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT申報(bào)項(xiàng)目公告顯示，公司預(yù)計(jì)擴(kuò)募規(guī)模為9億元至13億元，最終募集規(guī)模以市場(chǎng)發(fā)行情況為準(zhǔn)。該項(xiàng)目本次擴(kuò)募標(biāo)的資產(chǎn)方面，則擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為長(zhǎng)治市污水處理特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，具體項(xiàng)目以國(guó)家發(fā)改委最終推薦范圍為準(zhǔn)。另外，紅土鹽田港REIT擬新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為世紀(jì)物流園項(xiàng)目，其位于深圳市鹽田區(qū)鹽田港綜合保稅區(qū)北區(qū)，鄰近鹽田港碼頭，項(xiàng)目包括1座倉庫(含配套辦公及地下車庫);中金普洛斯REIT擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金，認(rèn)購中金公司發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)項(xiàng)目;華安張江光大REIT擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目則為張潤(rùn)置業(yè)持有的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)張江科學(xué)城內(nèi)。

值得注意的是，首批申報(bào)擴(kuò)募的項(xiàng)目類型涉及4單產(chǎn)權(quán)類和1單特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類，產(chǎn)權(quán)類標(biāo)的資產(chǎn)成為“主力”。“從目前審核要求來講，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目的合規(guī)手續(xù)比產(chǎn)權(quán)類更復(fù)雜，所以無論在首發(fā)還是擴(kuò)募上，都會(huì)花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間。這也是前期擴(kuò)募項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。”宋鑫表示，“從擴(kuò)募資產(chǎn)來源來看，此次的5單項(xiàng)目實(shí)際上都是從原有權(quán)益人的資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募。而未來也不排除出現(xiàn)由體外進(jìn)行擴(kuò)募的可能性。另外，從投資者角度來講，擴(kuò)募資產(chǎn)未來對(duì)于原有上市平臺(tái)二級(jí)市場(chǎng)的反饋，我們也拭目以待。這對(duì)未來公募REITs業(yè)務(wù)走勢(shì)，包括其他項(xiàng)目何時(shí)擴(kuò)募、以何種價(jià)格擴(kuò)募，都將起到很好的借鑒意義。”

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