“我們也是剛剛看到通知，具體怎么落實(shí)，還在研究當(dāng)中。”9月30日上午，一省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

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其所稱通知，是9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），《通知》決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

符合條件的城市政府需要滿足2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的條件。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時(shí)致電了多個(gè)符合條件的二線城市房地產(chǎn)中介人士和銀行網(wǎng)點(diǎn)，均表示內(nèi)部暫時(shí)還沒有接到有關(guān)首套房利率下調(diào)的通知。

據(jù)了解，我國(guó)個(gè)人住房貸款利率實(shí)行全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。《通知》發(fā)布后，需要相關(guān)城市政府調(diào)整利率下限后，轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)的首套住房貸款利率才會(huì)跟隨調(diào)整。具體利率由銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

據(jù)相關(guān)人士推算，首套房貸款利率如果降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于一筆100萬元、25年的房貸，利息總額將減少超過8萬元，每個(gè)月可少還約270元。

可能會(huì)降至多少？

今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

9月22日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布顯示，5年期以上LPR為4.3%。在下一次發(fā)布LPR之前有效。即當(dāng)前首套房貸款利率可低至4.1%。

“地方按揭利率下行空間不好預(yù)測(cè)，具體要看當(dāng)?shù)刈》康墓┬锠顩r?！狈秸C券(601901)固定收益分析師張偉認(rèn)為，從銀行的角度來看，當(dāng)前30年期城投債利率為3.9%，如果按揭利率跌破這一水平，則對(duì)銀行來說配置價(jià)值降低。另外上市銀行計(jì)息負(fù)債成本均值在2%左右，按揭利率突破銀行成本線可能性較小。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，房貸利率下行是長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來有可能比經(jīng)營(yíng)貸利率更低。從理論上來講，房地產(chǎn)按揭畢竟有房產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上比經(jīng)營(yíng)貸更小一些。然而，目前的情況是，房貸利率經(jīng)歷多輪調(diào)降之后仍然顯著高于經(jīng)營(yíng)貸利率，導(dǎo)致市場(chǎng)上房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的“灰色操作”屢禁不止。房貸利率下行實(shí)際上是在回歸合理定價(jià)，短期既對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的正面效應(yīng)，長(zhǎng)期來看還有助于防范銀行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，據(jù)調(diào)查，目前符合條件的城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經(jīng)營(yíng)貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利。

研究住房金融的高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，銀行利率定價(jià)的高低依賴于銀行的運(yùn)營(yíng)成本，運(yùn)營(yíng)成本主要包括兩個(gè)部分：一部分是管理成本，另一部分是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的成本。陳斌同時(shí)表示，房貸利率也并非越低越好，一方面銀行要考慮可持續(xù)發(fā)展，另一方面房貸利率突破下限的政策也是階段性的，因此也要注意不能過分透支未來的購房需求，保障房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

事實(shí)上，在《通知》已經(jīng)限定了放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的時(shí)間：2022年底前。據(jù)相關(guān)人士介紹，政策到期后，原有政策將自動(dòng)恢復(fù)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，此前房貸利率打七折時(shí)最低曾到過3.43%（4.9%*0.7），如今在符合兩個(gè)條件的城市，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.0%之間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，首套房貸利率下限應(yīng)當(dāng)在一年期LPR之上，也就是3.65%。

專家稱需一步調(diào)整到位

“新政出臺(tái)之后，四季度大概率會(huì)迎來房貸降息潮。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，9月以來，樓市政策松綁持續(xù)發(fā)力。從成交數(shù)據(jù)上看，今年的金九樓市表現(xiàn)雖不突出，但成交好于預(yù)期，新房市場(chǎng)環(huán)比持續(xù)上升且漲幅擴(kuò)大，同比降幅進(jìn)一步收窄，市場(chǎng)繼續(xù)企穩(wěn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月25日，重點(diǎn)8城（北京、深圳、東莞、蘇州、南京、青島、杭州、佛山、下同）新房成交35798套，環(huán)比上升16.1%，同比下降7.3%?！澳壳暗臉鞘刑幵诘撞炕謴?fù)中，四季度降息潮有助于提振市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)10月新房成交同比轉(zhuǎn)正，四季度樓市有望打破頹勢(shì)，成為今年樓市成交高峰。”關(guān)榮雪表示。

許小樂對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)符合條件的城市會(huì)一步到位，將房貸利率下調(diào)到最低水平，“只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生最大的作用。”

“新政出臺(tái)之后，銀行和地方政府的自主權(quán)增大，四季度有望迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，符合條件的城市可以取消首套房貸利率下限，給這部分城市釋放了更大的調(diào)整空間，政策落實(shí)到位或?qū)⑻嵴袷袌?chǎng)情緒，更好地促進(jìn)購房需求入市。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)主要城市數(shù)據(jù)，符合“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”條件的城市有23個(gè)，其中8個(gè)二線城市，15個(gè)三線城市。二線城市含有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州；三線城市包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。

需要指出的是，實(shí)際符合條件的城市數(shù)量并不意味只有23個(gè)，在70個(gè)城市之外，符合上述兩個(gè)條件的都可以調(diào)整，也可以不調(diào)整。

關(guān)鍵詞： 首套房貸款利率