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事件 公司公布2022 年三季報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入895 億元，同比增長(zhǎng)9.5%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)29.6 億元，同比下降53.4%。 簡(jiǎn)評(píng) 公司業(yè)績(jī)承壓。公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收895 億元，同比增長(zhǎng)9.5%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)29.6 億元，同比下降53.4%，業(yè)績(jī)壓力較大。業(yè)績(jī)下降有以下三方面原因：1）前三季度實(shí)現(xiàn)毛利率18.7%，比去年同期下滑3.2 個(gè)百分點(diǎn)；2）受疫情影響對(duì)持有物業(yè)進(jìn)行租金減免；3）去年同期公司以萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園 REIT(SZ.180101)上市，產(chǎn)生稅后收益 14.58億元，今年無(wú)此項(xiàng)收入。 銷(xiāo)售表現(xiàn)亮眼，有望持續(xù)改善。公司前三季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2016億元，同比下降16.3%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積753 萬(wàn)方，同比下降27.5%，單月來(lái)看，公司9 月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額350 億元，同比提高50.0%，環(huán)比提高47.1%，表現(xiàn)亮眼，公司貨源充足且集中于高能級(jí)城市的優(yōu)勢(shì)盡顯無(wú)疑。隨著四季度公司更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售將持續(xù)改善，全年銷(xiāo)售增速有望轉(zhuǎn)正。 維持高拿地強(qiáng)度，布局核心城市。拿地方面，公司堅(jiān)持“強(qiáng)心30城”戰(zhàn)略，同時(shí)深耕其中“6+10 城”，前三季度獲取土地42 宗，拿地支出1029 億元，拿地強(qiáng)度51%，公司在市場(chǎng)下行環(huán)境下，逆周期于高能級(jí)城市積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，所獲取的550 萬(wàn)方土地中，54%位于長(zhǎng)三角，84%位于一二線城市，上海、合肥、長(zhǎng)沙是公司拿地?cái)?shù)量前三的城市，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)保障了公司的持續(xù)成長(zhǎng)。 下調(diào)盈利預(yù)測(cè)，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。受疫情影響公司結(jié)算不及預(yù)期，結(jié)算利潤(rùn)率較低，且租金減免也對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐梢欢ㄓ绊懀覀兿抡{(diào)公司的盈利預(yù)測(cè)，2022~2024 年EPS 分別為0.89/0.93/1.03元（原預(yù)測(cè)為1.31/1.38/1.50 元）。公司土儲(chǔ)集中布局于一二線核心城市，且保持了較高的拿地強(qiáng)度，銷(xiāo)售有望持續(xù)改善，同時(shí)REITs擴(kuò)募有助于盤(pán)活公司存量資產(chǎn)，助力未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展，我們認(rèn)為公司具備較高的成長(zhǎng)性，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。 風(fēng)險(xiǎn)提示： 業(yè)績(jī)方面，當(dāng)前疫情影響下，施工進(jìn)度受到較大影響，高毛利項(xiàng) 目結(jié)轉(zhuǎn)有可能不及預(yù)期，從而導(dǎo)致全年毛利率進(jìn)一步下行，此外，由于市場(chǎng)下行，導(dǎo)致存貨減值壓力增大，有可能會(huì)在年報(bào)業(yè)績(jī)中體現(xiàn)。蛇口產(chǎn)園REIT 擴(kuò)募進(jìn)度存在不確定性，未必能在今年完成，投資收益方面存在一定壓力。 經(jīng)營(yíng)方面，市場(chǎng)仍在持續(xù)下行，同時(shí)疫情可能導(dǎo)致推盤(pán)節(jié)奏會(huì)不及預(yù)期，從而銷(xiāo)售在四季度無(wú)法保持高增態(tài)勢(shì)。公司在前期保持了較高的拿地強(qiáng)度，如果市場(chǎng)惡化，有可能會(huì)導(dǎo)致拿地時(shí)的預(yù)期價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)一步影響后續(xù)業(yè)績(jī)。【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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