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12月9日，上海第四批集中供地落槌，6宗地塊中有4宗底價成交，共攬金126.8億元。

盡管上海四輪集中供地的熱度整體有下降的態勢，但縱觀2022年全年，在全國土地市場上，上海仍算得上發揮穩定，超100宗地塊均成功出讓，眾多房企斥巨資補倉，搶占先機。

其中，來自華南的招商蛇口(001979)、華發股份(600325)、保利發展三家房企在四輪土拍中分別斬獲數宗地塊，全口徑拿地金額均在200億以上，拿地數量皆位列各大房企前列。

上海中原地產資深分析師盧文曦認為，近期金融層面對房企的支持快速落實，不少房企獲得銀行授信、融資支持等利好政策，有助于房企緩解資金壓力，同時，上海新房市場表現出的韌性也將強化房企繼續在上海拿地的信心。

供地規模降至新低

與前三次分多日完成土地出讓不同，第四批次地塊一天之內就確定了歸屬，這也是今年上海四輪土拍中供應量最少的一批次，6幅地塊起始總價約為122.26億元。

靜安區中興社區地塊、嘉定區安亭鎮汽車城地塊、臨港新片區萬祥社區地塊、青浦區華新鎮地塊僅有一名競買人，底價拿下；其中，青浦華新鎮地塊由中交以48.75億元的總價拿下，也是本輪土拍中成交價最高的地塊。

寶山區顧村地塊、青浦區趙巷地塊則是本輪的熱點地塊，吸引了多家競買人爭奪。

其中，寶山顧村地塊共有12家房企參拍，包括招商蛇口、保利發展、國貿、建發、金茂、大華、中鐵置業等眾多熟悉的面孔。經過23輪的報價后，地塊進入一次書面報價環節，最終佳運置業突出重圍，以約20.79億元的總價拿下該熱點地塊，溢價率9.45%。

這也是佳運置業在上海拿下的第3幅地塊，此前的首輪土拍中，該公司在金山、寶山羅店連下兩子，總拿地金額約為40.3億元。

廈門國貿則從另7個競買人手中搶下了青浦區趙巷鎮地塊，成交價為32.88萬元，摘得了其2022年在上海的第二幅地塊。

整體來看，本輪土拍是2022年上海四輪集中供地中供應量最小、成交金額最少且底價成交地塊占比最高的一輪。中指研究院土地事業部負責人張凱認為，本次土拍預公告40宗地塊，最終公告數量僅6宗，入圍數量不足兩成，主要原因是臨近年末很多上市房企由于年報數據約束減少投資、另外本年度優質地塊基本出盡，因此最終僅6宗地塊出讓。

也正是由于上海在前三輪土拍中拿出的諸多優質地塊，引得眾多房企參與，保持了上海市場的熱度。

例如在第二輪土拍中，土地供應向來緊張的長寧區時隔三年拿出了一宗宅地，且位于傳統別墅區西郊板塊，且高達16.3萬元/平方米的房地聯動價，也成為上海實行新房指導價以來的新高，為項目留出了可觀的利潤空間。

克而瑞研究中心分析，上海第二批推出的地塊中，傳統中心城區有8幅地塊推出，外圍區域也以改善置業熱點片區為主，優質地塊供應量顯著增加，促使土拍熱度明顯回升，約4.5%的整體溢價率僅次于2021年首次集中供地的整體溢價率。

除了以優質地塊提振房企積極性之外，上海還降低了競拍門檻，取消了此前的招掛復合打分機制，全部地塊采取掛牌方式出讓，讓原本劣勢明顯的中小房企擁有了更多公平競爭的機會。

這也促使眾多新面孔出現在上海土地市場上，可謂百家爭鳴。如首輪土拍中來自杭州的大家房產，時隔多年返滬的佳運置業，成立僅2年時間的宸嘉發展；第二輪土拍中的菀麗華置業、恒文、富紳等；第三輪中的南通亞倫地產也拿下一宗地塊，首次進入上海市場。

招商全年摘地10宗

盡管有眾多新參與者，但能抓住機會大手筆補倉的依舊是全國型房企。在過去的2022年里，在上海土地市場上唱主角的是來自華南的招商蛇口、華發股份和保利發展。

其中，招商蛇口堪稱2022年上海土地市場上的最大贏家，在四輪土拍中合計斬獲10宗地塊，全口徑拿地金額達到357億元，權益口徑拿地金額約為216億元，穩居各大房企之首；包括諸多熱門地塊，如徐匯區斜土街道地塊、青浦區西虹橋地塊、嘉定新城遠香湖地塊等，成交溢價率均在9%以上。

華發股份布局上海的步伐也頗為明顯，四輪土拍共收獲7宗地塊，其中有4宗地塊為單獨獲取，在第三輪土拍中以超80億元的總價單獨摘得了靜安區中興社區一宗宅地，將全年度的全口徑拿地金額推高至250億元，位列各大拿地房企第二位。

保利發展則在歷經了首輪的全程陪跑后，成功在第二、三輪中獲取7宗地塊，總拿地金額約為233億元；由于皆為聯合體的形式拿地，保利發展的權益拿地金額僅約115億元，明顯低于招商蛇口與華發股份。

僅次于華南三大房企，來自福建的“新閩系”建發和象嶼也是今年上海土地市場上的拿地大戶。時常與華發股份聯合拿地的建發，全年共摘得5宗地塊，其中有2個項目已經開盤熱銷；而深耕上海十余年的象嶼，共摘獲6宗地塊，其中有3宗是與招商蛇口合作拿下，總拿地金額超168億元。

另外，其他全國型民營房企在上海土地市場上并無太多表現，僅碧桂園在首輪供地中報名陪跑、龍湖在第三輪以15.4億元的總價摘得一宗地塊，其他拿地民企則為各種類型的中小型房企。

整體來看，在流拍頻現的全國土地市場上，上海仍保持著較高的熱度，成為目前少數完成全年供地計劃的城市。

據克而瑞數據，截至12月9日，上海2022年涉宅地成交規模達560公頃；2022年供給計劃中宅地供應規模為522~592公頃，以平均數557公頃測算，則上海全年宅地供應完成率為100.5%。

上海穩健的基本面、韌性十足的市場表現，是引得如此多房企揮金如土的核心驅動力。

好地研究院統計顯示，今年前11個月，上海的商品住宅成交面積約為925萬平方米，同比僅下降0.2%，明顯優于其他城市的表現，堪稱“全國最好的市場”。

進入四季度的上海市場也出現了些許降溫的跡象，新盤的入圍積分門檻降低，非核心板塊的去化明顯變慢，二手房成交量也走低，但中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為，隨著近期“金融十六條”“三支箭”政策落地，在緩解房企融資情況的同時也將為市場帶來一定積極影響，居民置業意愿或將有所恢復。

“2023年在房企融資困境緩解、疫情管控措施逐步放開、居民收入預期有所好轉的情況下，上海房地產市場預計將呈現穩中企暖的狀態。”陳炬蘭指出，2022年上海宅地縮量幅度較小，明年新房市場供應仍有一定支撐，市場成交規模穩定，價格將維持在穩中略漲的趨勢。

關鍵詞： 土地市場 招商蛇口 華發股份