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公司動態(tài)　　公司近況　　公司12 月16 日晚間披露發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案，擬通過發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權(quán)，同時擬向特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金。　　評論　　重啟2020 年南油收購事項，方案更加簡潔、擴表意愿凸顯。公司在A股房企股權(quán)融資恢復(fù)后迅速重啟了2020 年南油股權(quán)收購事項，此前方案為公司以2.5%、47.5%和50%的比例發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債及支付現(xiàn)金取得南油集團24%股權(quán)，并通過非公開發(fā)行引入平安資管和平安人壽作為戰(zhàn)略投資者。本次方案不再涉及可轉(zhuǎn)債發(fā)行和平安系參與，并擬增加對招商局投資發(fā)展持有股權(quán)的收購以進一步提升對招商前海實業(yè)的權(quán)益比例，同時此次方案擬通過非公開發(fā)行募集配套資金用于公司項目建設(shè)、補充流動資金、償還債務(wù)等（金額不超過發(fā)行股份支付對價的100%）。我們認(rèn)為此次方案較2020 年更加簡潔，配套募資亦對公司報表優(yōu)化和流動性補充錦上添花，有利于夯實主業(yè)經(jīng)營。　　進一步提升對前海地塊的控制權(quán)，后續(xù)資產(chǎn)盤活事項可期。若交易完成，公司將全資持有南油集團，對招商前海實業(yè)持股比例由83.10%增至85.99%，對前海自貿(mào)投資（前海地塊開發(fā)建設(shè)及投資運營主體）的權(quán)益比例提升6.82%至約43%。我們認(rèn)為此次交易有利于增強公司對前海項目的控制并提升公司享有的前海片區(qū)資源價值，提升未來歸母權(quán)益和歸母凈利潤。　　前海自貿(mào)投資2019 年9 月30 日的評估價值為1468 億元，若考慮近年其持地價值的增加，我們預(yù)計本次交易對價超過百億元量級。往前看，公司在前海蛇口自貿(mào)區(qū)儲備資源豐厚，集團協(xié)同支持力度強，我們認(rèn)為未來相關(guān)資產(chǎn)注入、資產(chǎn)盤活事項仍可期。　　銷售顯著優(yōu)于行業(yè)，持續(xù)聚焦核心城市積極拓儲。2022 年1-11 月公司實現(xiàn)銷售金額2500 億元，同比降幅收窄至12%（Top20 房企-39%），考慮到公司12 月仍有超550 億元優(yōu)質(zhì)貨值集中面市，我們預(yù)計全年銷售額有望達3000 億元（同比-8%）。2022 年1-11 月公司累計獲取50 個項目，新增土儲總金額1191 億元（同比下降35%），對應(yīng)拿地強度48%，位居龍頭房企前列。公司拿地均價同比上升26%至17414 元/平方米，主要系投資策略向核心高能級城市聚焦所致（99%的項目位于公司強心“6+10 城”內(nèi)）。　　盈利預(yù)測與估值　　考慮到收購事項尚未完成且前海片區(qū)開發(fā)周期較長、對公司短期利潤影響較小，我們維持公司2022/2023 年盈利預(yù)測和跑贏行業(yè)評級不變，上調(diào)目標(biāo)價5%至18.16 元（主要因收購事項體現(xiàn)出公司對優(yōu)化報表和增強主業(yè)的積極訴求，有利于提振投資者信心），對應(yīng)35%的目標(biāo)NAV折讓和24%的上行空間。　　當(dāng)前股價交易于12.3/12.1 倍2022/2023 年市盈率和48%的NAV折讓。　　風(fēng)險　　定增事項推進不及預(yù)期；樓市景氣度恢復(fù)速度不及預(yù)期。【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

關(guān)鍵詞： 非公開發(fā)行 盈利預(yù)測 通過發(fā)行 開發(fā)周期