日前，自然資源部、中國銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），在全國范圍和更多領域推行不動產“帶押過戶”等做法。“帶押過戶”是多方共贏的便利性措施，將推動降低不動產買賣雙方交易成本，有助于便利群眾辦事，增強房地產市場活躍度。應細化相關制度和流程，進一步提高便利程度，并加強宣傳和推廣力度，讓“帶押過戶”既叫好又叫座。

此前，根據規定，如果房產申請了貸款，往往銀行會與產權人約定：不動產在抵押期間禁止、限制轉讓。如果想出售房產，賣家往往需要先籌集資金結清貸款、解除抵押登記，然后再由買家申請貸款，對房子進行再次抵押。這其中不但增加買賣雙方的費用支出，而且交易流程較長。在實踐中，部分買家出資幫助賣家結清貸款，但此時房產尚未過戶，資金安全難以保證。而2020年5月通過的《民法典》，為“帶押過戶”提供了法律支持。《民法典》第四百零六條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”根據這一精神，“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

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2022年8月以來，濟南等部分城市率先探索開展“帶押過戶”，目前全國已有100余個城市正在試行“帶押過戶”，并在實踐中探索出新舊抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式等三種模式。在二手房交易中實行“帶押過戶”，其好處是顯而易見的。

一是有助于降低不動產交易費用。對賣家來說，不用籌集資金規劃為償還貸款，節約了資金成本。對買家來說，將節約各個交易環節的成本。從濟南的實踐看，2022年8月以來已成功辦理2948筆，二手房單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至1000元左右，節省直接交易成本3269.7萬元。

二是有助于優化不動產交易流程，節省買賣雙方時間與精力。從浙江的實踐看，新模式下二手房交易過戶環節從15個縮減到9個，全流程耗時從至少30天—60天，壓縮到最多15天。濟南則將需要提交的13份資料精簡至3份。

三是有助于提升不動產交易便利性與安全性。“帶押過戶”由賣方、買方、不動產登記部門和銀行四方協作配合辦理，降低了信息不對稱。部分地區還結合二手房交易資金監管政策，實現全流程閉環管理，確保交易安全可靠。

此前，“帶押過戶”主要針對二手住宅交易。根據《通知》精神，“帶押過戶”將逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現不動產類型全覆蓋，常態化開展。總之，“帶押過戶”打通交易鏈條，簡化交易流程，既提高二手房市場的活躍度，也有助于加快一手房市場去庫存，進而促進房地產市場健康平穩發展，是多方共贏的交易安排和制度創新。

但是，“帶押過戶”實施效果和社會認知有待提升。即便在較早探索的濟南市，從去年8月到今年3月中旬，辦理“帶押過戶”的不足3000筆，在二手房交易中占比不到10%。這既與“帶押過戶”推出時間較短有關，也與“帶押過戶”自身存在不足有關。下一步，建議從三個方面采取措施進行優化和細化，讓“帶押過戶”既叫好又叫座，真正發揮便民利企、促進發展的積極作用，而不只是“看上去很美”。

第一，加強部門協作，優化制度和流程。特別是不動產登記部門、公證機構和銀行業金融機構要加強協同和配合，優化“帶押過戶”制度，細化工作流程，最大程度減少紙質材料，進一步提高工作效能。如不動產登記部門，可探索推出住房轉移登記和抵押權變更登記合并受理，方便群眾一站式辦理。

第二，銀行要提高認識，加大支持力度。銀行作為不動產抵押權人，應從服務客戶、服務市場的角度出發，進一步調整原有的業務模式和工作要求，使之與“帶押過戶”更加匹配。在工作中，可探索推出由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金等方式，便利辦理跨行貸款，給客戶更多選擇。

第三，運用科技手段，創新工作模式。如運用大數據、人工智能等技術，進一步打破不動產交易數據壁壘，加快實現信息實時共享、業務云端辦理，讓數據多跑路、群眾不跑路或少跑路。針對市場擔心的“一房多賣”、抵押權懸空等問題，可引入“雙預告”或“單預告”登記制度，加強風險防范。

此外，還要加強“帶押過戶”新模式的宣傳普及工作，讓廣大群眾充分認識“帶押過戶”的優勢，讓不動產賣方能夠更加理解和接受“帶押過戶”。

（董希淼系招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員、中國電子銀行網專欄專家）

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