圖源：視覺中國

出品|搜狐地產&焦點財經

作者|陳盼盼

(資料圖片僅供參考)

編輯|吳亞

過去一年，萬物云董事長朱保全被資本市場問及最多的話題是，物管行業毛利率。萬物云上市之時，它的低毛利率也備受外界關注。

在忙完萬物云上市后，朱保全馬不停蹄地走訪了中海物業、綠城服務、長城物業三家物企。隨后三家物企達成了一項共識：拒絕被高毛利綁架，應追求合理的毛利率水平。

然而，資本市場的慣性思維難以改變。在上市物企2022年業績發布會上，“低毛利率”成為出現最多的高頻詞。畢竟，毛利率是一家企業盈利的起點，在很大程度上決定了一家企業最終的盈利能力。

回顧2022年，受疫情反復、房地產市場拖累以及高溢價收并購的影響，物業行業增收不增利問題愈發明顯，盈利能力持續惡化，六成物企毛利率低于行業均值。

對于物管行業暴露的盈利問題，管理層們正在集體反思，希望通過科技提效、加強投后管理、減輕母公司依賴等路徑逐漸提高盈利能力。

萬物云營收超300億元，毛利不足50億元

整體來看，2022年，已發布年報的51家物企，總營收2380.68億元，較2021年增長18.74%。

與此同時，51家物企取得了501.37億元毛利，同比微降0.42%，平均增速-4.42%，較2021年下降51.49個百分點；毛利率均值達24.44%，同比下降3.9個百分點。

具體來看，2022年，碧桂園服務、萬物云、華潤萬象生活分別獲得102.57億元、42.31億元、36.11億元，位居行業前三甲。

但就盈利能力而言，星盛商業以55.72%的毛利率蟬聯行業第一。這主要歸咎于星盛商業突出的商管屬性。同時，星盛商業深耕大灣區、發展長三角城市群，城市消費水平較高，帶動盈利水平提升。

財報顯示，截至2022年末，星盛商業合約面積約為370萬平方米，當中大灣區占比81.4%、長三角占比9.8%。

新希望服務憑借高能級城市布局及運營管理能力提升，2022年毛利率達到37.60%，位居行業第二名,但與星盛商業有18個百分點的差距。同樣帶有商管屬性的中駿商管毛利率達36.36%，位居行業第三。

此外，德商產投服務、建業新生活、寶龍商業、華潤萬象生活等8家物企毛利率在30%以上。

不過，2022年物企毛利率超過30%的有11家，較2021年的21家減少近一半。

與此同時，有31家物企毛利率低于行業均值，其中不乏營收處于TOP10的物企。

例如，萬物云2022年營收達301.06億元，但毛利只有42.31億元，不足營收的六分之一，毛利率14.05%，處于行業倒數第二的位置。

招商積余2022年營收130.27億元，毛利只有個位數，僅為8.25億元，毛利率是11.84%。這個毛利率不僅在行業里墊底，還創招商積余四年新低。在此之前的2019年-2021年，招商積余毛利率分別為18.26%、13.61%、13.76%。

與此同時，保利物業、綠城服務、中海物業營收規模均超百億元，但毛利率均未超過20%，分別為18.81%、16.17%、15.92%。

不難發現，相較于民營物企，具有國資屬性的物企毛利率普遍較低，也拉低了行業整體盈利水平。

金科服務應收賬款減值大增7262%

那么，2022年物企盈利能力為何出現大幅下滑？

搜狐財經梳理年報發現，主要有三方面原因：

一是，2022年疫情反復，帶動人工成本上升，吞噬物企部分利潤。

這一點，新城悅服務在業績會上有詳細說明：“為了應對疫情的反復，全國各地均加強社區消殺和出入口管理的要求。公司為此增加防疫物資購買支出、增配相應物業服務人員，還向延長工作人員的工作時間而支付大量加班費。”

財報顯示，2022年，新城悅服務雇員服務費達19.4億元，同比增長43%，增加5.8億元；公用設施費2.1億元，同比增長69%，增加9000萬元。

2022年，金科服務雇員福利支出20.38億元，較2021年15.42億元，增長32.17%。

二是，收并購后遺癥凸顯。過去幾年，在“規模為王”的思維下，上市物企熱衷于收并購和市場外拓，當中不乏高溢價的收購。這在財報中的體現，不僅是規模的增長，還導致商譽、成本攤銷大幅增加，利潤被侵蝕。

例如，“并購王”碧桂園服務2022年整體毛利率下降5.9個百分點至24.8%。

其中一個原因在于碧桂園服務對收并購標進行商譽減值。僅2022年，收并購帶來的商譽減值及無形資產減值金額約17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關系等的攤銷為10.8億元。

截至2022年末，碧桂園服務對嘉寶服務、財信服務、武漢雪域確認的商譽減值

分別為11.82億元、4.45億元、1.09億元。這三項收購標累計商譽減值達18.60億元。

截至2022年末，萬物云商譽達到37億元。但對其利潤影響最大的不是商譽減值，而是成本攤銷。

財報顯示，萬物云2022年總成本為258.75億元，同比增加31.4%。萬物云解釋稱，“成本的增加主要由于集團業務規模擴張，伴隨而來的各項運營成本增加、歷史收購帶來的客戶關系攤銷增加以及外部客觀因素影響成本增加”。

此外，部分外拓的市場化項目質量不高，也是拉低費率的一個重要原因。

新城悅服務指出，并購子公司的毛利率相對不高，拉低了基礎物業服務的整體毛利率。2022年并購子公司數量達到了11家，收入占比已經達到了27%，但并購子公司的毛利率還不到20%。

卓越商企服務也表示，隨著第三方業務占比逐年增大，市場化毛利率客觀上低于自有高端商寫項目，成為整體毛利率水平有所下降的一個因素。

三是，受地產行業下行拖累。過去兩年，部分房企仍深陷流動性危機，導致由此剝離上市的物企壞賬壓力進一步加大，從而影響盈利水平。

例如，2022年，融創服務對地產的一些關聯方計提14億元壞賬，對其歸母利潤的影響約為10億元，導致業績由盈轉虧。

2022年，金科服務非經營性的其他應收賬款（包括向關聯方提供借款和融資租賃應收款）減值約11.78億元，較2021年大幅增加7262.5%。

圖源：金科服務2022年財報

融創服務和金科服務背后關聯的房企為融創中國和金科股份。2022年，這兩家房企遭遇不同程度流動性問題，致使關聯的物業企業發生虧損。

利空出盡，輕裝上陣

雖然2022年物業行業賺錢變得更難了，但是面對投資者的關切，多數物企表示，利空出盡之后，盈利水平將進入上行修復通道。

業績會上，物企管理層們紛紛提出提升盈利水平的思路，提及最多的是科技提效、加強收并購投后管理，以及減輕地產依賴，走向獨立。

對于人工成本上升問題，一部分物企希望通過科技創新，提效降本。

朱保全在業績會提到，萬物云業績提升的抓手是 “蝶城模式”。 “蝶城”是萬物云圍繞居民生活與資產服務需求，基于空間物聯技術及應用，構建的社區共享服務網絡。

他稱，“蝶城模式”已得到初步驗證，預計可提升住宅物業服務超過4%的毛利率。

招商積余在年報中透露，將推動數字化轉型，聚焦精益管理，以應對物業管理費收繳壓力。碧桂園服務管理層也表示，將通過數字化以及服務機器人，達成物高質量發展。

對于收并購及外拓帶來的“后遺癥”，碧桂園服務主動進行投后管理，2022年已主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米。

對于關聯方壞賬問題，金科服務已發出催款函，要求金科股份償還貸款，并考慮酌情用應付予金科股份的賬款抵銷欠款。

融創服務管理層表示，“母公司和地產行業整體的情況目前都在恢復，隨著地產行業以及母公司問題的解決，未來這一塊對我們的影響會越來越小。”

在中信證券看來，風雨之后的物業管理行業回歸行業初心，“沒有踩坑”的一批企業磨煉了戰略定力，也提升了整體實力，有望在未來一段時間延續30%左右的年化業績增長。返回搜狐，查看更多

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