打擊“炒房客”，內地征收“空置稅”面臨哪些難題？
近日，香港特別行政區政府公布了六項房屋政策新措施，其中有一項特別引人關注的政策，便是“空置稅”。它主要針對閑置期滿6個月，未進行居住使用也未出租的一手房征稅。
空置稅為何只面向一手房征收？它對房價調控的作用有幾分？對內地樓市調控的借鑒意義又如何？
面向一手房征收，“空置稅”主要對房地產商施壓
香港政府公報數據顯示，香港近年來已建成但仍未出售的一手住房數量，由2013年3月的約4000個增至2018年3月的約9000個。在樓市供不應求的現狀下，這個趨勢并不理想。此次推出的空置稅征收政策便是為了增加房地產開發商一手房的供應，打擊“擠牙膏式售樓”、“捂樓惜售”的情況。
6月29日，香港政府建議修訂《差餉條例》，針對空置的一手房征收“額外差餉”，即空置稅。
香港特別行政區行政長官林鄭月娥在房屋政策新措施記者發布會上的發言中表示，該條例會要求獲得占用許可證達十二個月及以上的一手房業主（主要為開發商），每年向政府申報其房屋的使用情況。對于未作居住或出租用途的時間超過六個月的房屋，會被視為“空置單位”，業主需交付空置稅。
林鄭月娥介紹，空置稅由香港差餉物業估價署按年征收，征收金額為一手房租金的兩倍。2018年3月，香港住宅物業的平均租金回報率為2.5%，以此計算，空置稅的征收金額約等于樓價5%。
比如說，一套售價為500萬元的一手房，其平均租金=5,000,000*2.5%=125,000元；應繳空置稅=平均租金*2=125,000*2=250,000元。500萬元的一手房，空置稅或高達25萬元/年。
同時，政府還要求香港地政總署修改《預售樓花同意方案》，該方案要求開發商無論是以招標還是拍賣方式出售樓盤，每次公開的房源數量不得少于其“預售樓花同意書”中所涵蓋住宅單位總數的20%；對于剩余未賣出樓房數量少于總數的20%的，需一次性公布。
香港業界紛紛直言“新招‘極辣’”，也有業內人士預測，政府大力度加重開發商推盤壓力，短期內或令樓價升勢放緩。
不過，據香港文匯報報道，“房策六招”公布后的三日內，樓市整體交投仍然平穩。由于沒有大型新盤推售，一手房交易量僅120起，屬當地近月偏低水平。
二手房業主是否也應繳納“空置稅”？
全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受中新經緯采訪時表示，香港新政策其實是針對當地樓市“特點”設計的，意在解決開發商“捂樓惜售”的情況。
“與內地的情況不同，香港政府以往對于開發商公開樓盤信息的情況未有限制。在當地房屋供求關系緊張的情況下，開發商手中有房不賣，會加劇房屋供應短缺的情況，某種程度上就加劇了房價的上漲，對房地產市場是極為不利的。所以此次出臺的新房策主要針對一手房，也就是開發商，來征收空置稅。”顧云昌說。
那么二手房是否有繳納空置稅的必要呢？
同策研究院首席分析師張宏偉告訴中新經緯，雖然香港推出空置稅是一種“定向調控”，但從房屋資源的使用效率的角度來看，全面放開空置稅的征收范圍，將二手房業主也納入征收對象，是更合理的。
“香港新房策針對一手房征稅，解決的是開發商有樓不賣引發的市場供給問題，但對于一些以投資目的購房后又將房屋閑置的‘炒房客’，其實也應該承擔此類稅負。”張宏偉說，“許多炒房客的投機行為，使得房屋長期閑置，導致了房屋供應不足、房價高漲等現象，使其他人的購房剛需無法滿足。對二手房業主征稅，能夠在一定程度上緩解此類問題。”
顧云昌則表示，二手房市場存在的房屋閑置情況，造成了房屋資源的浪費。從提高資源利用率的角度來看，也應放開空置稅征收范圍，對這些空置二手房的業主征稅。
打擊“炒房客”，內地征收“空置稅”面臨哪些難題？
內地樓市價格的持續高漲與一房難求現象是否也適用“空置稅”政策呢？此類稅種對解決內地與香港樓市問題所起的作用又有何不同？
中新經緯發現，早在2010年，國務院辦公廳就曾下發過《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下文稱《通知》），近年來也陸續有各地方的細化規章出臺。該《通知》對限制房地產開發商捂盤惜售、有房不賣的行為做出了明文規定。
三、加強風險防范和市場監管
……（六）繼續整頓房地產市場秩序。住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度……
▲國務院辦公廳《通知》 來源：中國政府網
顧云昌表示，在一手房市場的管控方面，內地和香港的情況有所不同。在內地，由于政府會采取一定的行政手段來控制開發商捂盤惜售現象，要求開發商一次性公開樓盤信息；在一些房地產市場供不應求的地區，政府還可能給開發商一定的售樓期限，要求樓盤必須賣出，所以內地基本不存在一手房空置的情況。
“內地的閑置房屋，恰恰是已經賣出的二手房。”顧云昌說道，“針對一手房征稅其實是相對容易的，只需要開發商在拿到許可證以后按規定的時間申報房屋使用情況即可，有關部門對房屋閑置與否的排查也相對容易，但對二手房征收空置稅就困難多了。”
顧云昌認為，對二手房征收空置稅，需要面臨的難題主要是對房屋空置標準的設定和對空置情況的排查。
“什么樣的房子算空置房？現在人們生活水平提高了，有些購房者可能會買一兩套‘異地房’。城里一套上班的時候住，郊區一套周末、假期去住。還有人會在景區附近或者海邊買上一套，偶爾帶著家人旅游住。有些異地房可能半年、一年都沒人住，由于地理位置特殊，也不易出租。”他說。
“現在購房情況越來越復雜，什么樣的房子該征稅？什么樣的房子不該征？閑置多久才能征？空置標準的制定是個難題，很難面面俱到，需要長期的商議、調研來確定，還需要出臺相應的法律法規來保障對空置房的認定。”顧云昌補充道，“對于房屋的空置情況，有關機構曾經對地方的房屋居住情況做過一些抽樣調查，但并未有過全面、系統的摸排。現有的不動產登記，其實也是為了摸清相關情況。”
談及空置稅政策未來在內地的推行，顧云昌表示，“無論空置稅還是國家研究已久的房產稅，都是意在通過增加持有成本來打擊炒房投資等行為，滿足房屋的居住剛需，對樓市發展有重大意義。隨著房地產市場的不斷規范、不動產聯網的實現以及相關法律的不斷完善，房地產市場的發展會越來越清晰，相信上述難題也會一一解決。”(中新經緯)
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