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城市與區域治理研究院 蘇志勇

在我國經濟從高速增長向高質量發展轉型的大背景下，數字經濟以其高創新性、強滲透性、廣覆蓋性優勢，正在成為中國經濟高質量發展階段的新引擎。

根據中國信息通信研究院數據，2022年我國數字經濟規模已經達到50.2萬億元，同比名義增長10.3%，已連續11年顯著高于同期GDP名義增速，數字經濟占GDP比重相當于第二產業占國民經濟的比重，達到41.5%。

從大數據、云計算、物聯網到人工智能、區塊鏈、元宇宙，數字技術正在潛移默化地滲透進各行各業，并深刻改變著行業生態和企業競爭格局。對于正處于轉型發展關鍵時期的房地產和建筑業也不例外。眾多頭部房企和建筑業巨頭早在數年前已經開始尋求數字化轉型，通過數字技術與各產業鏈條、各種業務場景的融合，實現對企業產品、運營、管理、營銷等方面的流程再造、資源整合及業務重構。

從信息化到數智化

我國的房地產數字化起步較晚，最初源于本世紀初以無紙化辦公為目的的信息化建設，企業財務部門以無紙化記賬取代手工記賬。隨著房企跨區域發展，對職能和管理效率提出了更高的要求，為了滿足各職能部門之間的協同和銜接，部分頭部房企率先開始以數字化系統為核心的大運營模式的探索，以營銷管理、成本管理為主的ERP工具開始得到廣泛應用。而在房地產經紀領域，隨著互聯網應用的普及，數字技術開始延伸至營銷領域，出現了互聯網房產交易平臺, 頭部房企和房產經紀開始進行核心業務線上化。

近年來房地產盈利模式開始發生深刻變革，“高杠桿、高負債、高周轉”模式難以為繼，降本增效成為房企生存發展的必然選擇。在此背景下，有遠見的頭部房企開始以數字化底座為核心建立大運營系統，通過模塊化搭建，實現“集團+區域+城市+項目”多級協同。

在建筑領域，數字建筑成為建筑業轉型發展的重要方向。BIM技術、云計算、大數據、物聯網、人工智能等信息技術，結合先進的精益建造理論方法，集成人員、流程、數據、技術和業務系統，實現建筑的全過程、全要素、全參與方的數字化、在線化、智能化，構建起項目、企業和產業的平臺生態新體系。

在數字科技的推動下，越來越多的企業開始通過大數據對項目做出價值判斷和投資決策；運用BIM技術重塑建筑設計，通過建筑機器人引領自動化變革；通過線上運營實現客戶服務；通過VR/直播看房優化看房體驗，開啟了精準營銷模式，降低獲客成本；運用物聯網技術實現智能家居到智慧社區的升級。總之，數字化技術已經滲透到房地產產業鏈整個鏈條，并深刻影響著行業生態和競爭格局。

房地產數字化轉型

面臨諸多挑戰

總體來看，由于我國房地產數字化起步較晚，加之房地產業鏈條長、線下屬性強等特點，我國房地產數字化仍處于初級階段，僅部分頭部房企和建筑業龍頭涉足較深，大部分中小房企和建筑企業在數字化領域或處在淺層嘗試階段，或仍在延續傳統的經營管理方式。據艾瑞咨詢機構核算，2021年中國房地產數字化市場規模約100億元，同比增長7.2%；預計到2024年該市場規模將增至116億元，2021~2024年期間復合增長率為4.9%。無論是與房地產市場規模相比還是與金融、零售等行業數字化規模相比，房地產數字化市場規模都顯得有些渺小，一方面反映出數字化對房地產行業滲透率較低，另一方面也反映出未來的市場空間巨大。

從客觀條件分析，房地產行業存在鏈條長、涵蓋主體多、業務流程復雜等特點，數字化轉型難度較大。房地產行業涉及拿地、開發、設計、招采、建造、交付、運營、物業服務等多個鏈條，多業務系統煙囪式建設，數據標準不統一，信息化標準難度大，且缺乏統一的監控平臺，數據壁壘難以打通，這些因素成為房地產數字化落地的現實困難。碧桂園原首席信息官徐斌曾經做過一個形象的比喻，他認為，當下房企的數字化轉型，如同“飛機在飛行中換翅膀”，房企對原有信息系統的重構整合要在體量巨大的日常業務快速推進的同時去開展，一旦犯錯，造成的風險巨大無比。

從主觀條件分析，房企高層管理者對數字化轉型缺乏足夠認識，缺乏對未來的前瞻性考量。數字化轉型需要長線建設，企業需要在業務流程、組織架構調整方面做大量工作，而且需要大量的資金和人力成本投入，而短期內降本增效的成果并不明顯，這就造成大部分中小房企投資意愿不強。

整體來看，目前房地產企業的數字化轉型呈兩極分化狀態，頭部房企的數字化嘗試開始較早且進程較快，與中小房企之間呈現斷層差異。最主要原因中小房企本身營業壓力較大，沒有富余的精力及資金投入數字化建設，大部分中小房企處于傳統作業方式向信息化邁進的過程中。由于頭部房企對數字化認知程度高，且每年設置相關投入預算，對房地產行業的數字化轉型起到趨勢引領的作用。

房企數字化轉型是必答題

房地產行業經歷了近兩年的深度調整，已經徹底告別了以往高負債、高杠桿、高周轉模式，房地產從增量時代轉向存量時代，從資本紅利時代轉向管理紅利時代，市場環境、政策環境都發生了根本變化。外部環境的變化導致房地產企業利潤空間不斷被擠壓，企業內部業務布局和組織架構也面臨深度調整。在此背景下，房企只有在營銷、運營、成本和風控等多個領域進行精細化管理，重塑企業競爭力，才能在激烈的競爭中守得一席之地。而數字化轉型則是獲取企業競爭力的核心利器，助力企業降本增效、模式創新、智能決策和業務增長。

通過數字化轉型，房企可以實現對項目的全生命周期管理，從選址、設計、建造、銷售、交付到運營維護，都可以通過數據采集、分析、優化和應用來提升效率和質量。例如，通過BIM技術，可以實現三維可視化的設計和施工協同，提高設計精度和施工質量，降低成本和風險；通過智能營銷平臺，可以實現對客戶的精準畫像和推薦，提高轉化率和滿意度；通過智慧社區平臺，可以實現對物業的智能管理和服務，提高運營效率和用戶體驗。

通過數字化轉型，可以實現對房地產產品和服務的創新升級，從單一的住宅開發向多元的綜合開發轉變，從傳統的銷售交易向全方位的服務運營轉變，從線下的物理空間向線上線下融合的數字空間轉變。例如，通過AR/VR技術，可以實現虛擬看房和體驗，打破時間和空間的限制，增加用戶參與度和黏性；通過物聯網技術，可以實現對房屋設備和環境的智能控制和調節，提升用戶舒適度和安全感。

通過數字化轉型，可以實現對房地產行業的生態重構，從封閉的自我競爭向開放的協同合作轉變，從被動的應對變化向主動的引領變化轉變。例如，通過云計算技術可以實現對房地產行業的各個環節和參與者的云端連接和協作，打造開放的數字化生態圈，實現資源共享和價值共創；通過人工智能技術，可以實現對房地產行業的大數據分析和智能決策，預測市場趨勢和用戶需求，引領產品創新和服務變革。

長遠來看，房地產企業賺快錢的“躺贏”時期已經一去不返，行業發展將逐步回歸理性。數字化浪潮將深入改變行業生態和企業競爭格局。對于房企而言，主動擁抱數字化，先人一步實現數字化轉型，將為企業在新的市場環境下占得先機。

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