海珠新城悅湖璽實景圖，銷售中心正在改造。呂穎雅/攝

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呂穎雅/發自廣州

廣州率先官宣執行“認房不認貸”政策后，不少樓盤過去一周屢傳銷售喜報，但也有樓盤現場門可羅雀。

日前走訪位于海珠區的珠光·海珠新城發現，項目銷售中心正在進行改造，正門緊閉，穿過后門來到銷售中心，僅有兩個銷售在現場站崗，與該項目龐大的體量并不相符。

“1棟、2棟、3棟、4棟、9棟共計903套房源已全部售罄。”項目銷售人員表示，為了慶祝開盤一周年，海珠新城推出了60套房源，額外95折優惠，價格6.18萬元/平方米起。目前主推的6棟，戶型包括110平方米的三房，130和140平方米的四房，均價6.8萬元/平方米，最便宜是5樓以下的110和130平方米單位，價格6.18萬元/平方米，如果是中間樓層大概6.4萬~6.5萬元/平方米。此外，項目即將加推7棟新品，140平方米的四房售價7萬~7.4萬元/平方米。

但根據陽光家緣數據，聲稱“售罄”的這5棟樓宇目前只網簽了400套單位，還有503套待售。如果將在售的這5棟和第6棟計算在內，整個項目網簽了495套，去化率僅為39%。

海珠新城悅湖璽網簽數據。來源：陽光家緣

為何數據差距這么大？

有業內人士透露，這種反差主要是由于海珠新城在取證前進行了多輪內部員工認購，最便宜的時候3.8萬元/平方米就能買到，后面買的價格都在4萬~6萬元/平方米，這批房源一直在和正常銷售的房源競爭。

一位中介機構人士表示，之前有不少海珠新城的內轉房和工抵房是通過他們放盤的，集中在1~3棟，毛坯價格5.8萬元/平方米。然而，最近這些房源已經停止了交易，因為不能網簽，樓盤現場的銷售人員也已經撤離，具體原因尚不清楚。

“內轉房靠近馬路，價格優勢不大，一些購房者對這些房源不信任，導致難以轉手出售。”一位接近珠光集團的人士則透露，年初時，珠光還允許員工申請退房，但至今仍有員工的房款未到賬，一直處于拖欠狀態。

有看過海珠新城的購房者表示，項目3梯6戶設計，樓距很近，幾乎每個戶型都能直視別人的房間，舒適度打了折扣。另外這塊地處于海珠新城的邊緣位置，不靠近地鐵，離珠江也有一段距離，總體來說賣點并不明顯。而最吸引人的是其想象空間，但如今民企頻繁暴雷，這樣宏偉的藍圖最終能兌現多少，讓人心里沒有底。

另一方面，銷售情況未如理想和市場密切相關。項目在去年開盤前吹風8萬元/平方米，實際開盤約7萬~8萬元/平方米，后續由于銷售不理想，價格一直在6萬~7萬元/平方米徘徊。

價格不斷往下走，也反映了海珠區改善型樓盤的競爭在不斷加劇。可以說，整個海珠區都在爭奪“改善型”購房者的青睞。除了一些專注于大平層的豪宅項目，大多數樓盤主打110~140平方米的改善型產品， 那么最終的差異化競爭只能體現在誰的價格更加“實惠”。

例如，在海珠新城4公里外的保利湖光悅色，在產品和圈層上更加純粹，按照保利快節奏的打法，在去年開盤和今年“小陽春”熱銷后，也有點后繼乏力，目前去化率為80%。距離5公里的中國鐵建西派粵府更顯低調，戶型和景觀資源更優，但仍然無法擺脫市場低迷的困境。還有一些位置更為優越的項目，如廣紙板塊的中海“四子”和新近上市的越秀珠實城發·江灣·和樾，都在以“誠意價”來促銷。

"競爭激烈是一方面，現在的市場環境，購房者更傾向于選擇保利、中海、越秀等央企國企的項目。大家都擔心民企的項目會爛尾，這增加了海珠新城的銷售壓力。" 上述業內人士透露。

而二手房方面，根據貝殼APP顯示，毗鄰的羅馬家園近半年二手成交價為4.4萬~4.8萬元/平方米。一路之隔一線望江的珠江御景灣，由于戶型相對更大，單價亦相當。

海珠新城沙盤。呂穎雅/攝

時間回溯到2001年，這一年，瀝滘舊村成為了廣州市的舊改試點村，但收效甚微；2011年又與珠光集團簽訂了改造合作合同；直到2018年5月，全村表決通過了《瀝滘城中村改造房屋補償安置方案》，海珠新城這一雄偉藍圖才正式啟動。

作為市中心最大的舊改項目，海珠新城規劃總用地高達151.42公頃，建設總量436萬平方米，相當于2/3個珠江新城的面積，共分為70多個地塊進行開發，將打造科技創新文化展示、科創商務、文化創意、品質宜居四大片區。

海珠新城規劃用地進展。呂穎雅/攝

根據項目現場展示，目前有14個地塊正在建設，主要包括教育用地、住宅用地（復建區和融資區）和商業設施用地。

其中，學校教育地塊68#、69#、78#已平整并即將開工建設。今年6月，瀝滘珠光·海珠新城教育片區學校建設啟動儀式”舉行。根據規劃，片區將建設1所完全中學、1所九年一貫制學校、2所小學、6所幼兒園，國家督學、清華附中原校長王殿軍將會擔任這四所學校（暫名為清瀾學校、清澤小學、清荷小學及包括初中和高中的清嶺中學）的總校長。

而融資區部分，銷售人員表示雖然有一些地塊已經動工，但目前只有14#地塊，即悅湖璽組團在售。其他組團尚無明確的推進時間表。此外，除了一些景觀資源較好的地塊可能會推出大平層產品外，其他地塊的產品信息尚不清楚。

總面積超過225萬平方米的商業區域包括辦公樓、商業設施、公寓和酒店等，目前也只有7#地塊（復建商業）、58#地塊（復建商業/商業設施）和71#地塊（公建配套/環境設施）已集中拆卸動工。而根據規劃藍圖，海珠新城將形成“一軸、二廊、五中心”的空間結構，由創新灣之門、古村文化遺址保護區、中央核心商務區、濱水岸線商務區和東部片區組成。

根據公開資料顯示，今年7月初，瀝滘村舊改已經舉行了第一批復建房搖珠分房活動，涉及25#、27#、34#地塊，總共有17個戶型1522套復建房住宅，戶型面積46.41~146.81平方米。此外，已有11個復建住宅地塊在緊鑼密鼓加快開發進度，2#、3#、21#、22#地塊均已開工建設。

根據珠光集團規劃，預計到今年年底達成全村完成簽約的目標，未來4年將陸續分批進行復建房的交付。到2028年交給廣州一個全新的瀝滘，一個未來的城市形象地標、生態地標與文化地標，將瀝滘打造成大灣區的名片項目。

然而，從目前的進展來看，從規劃愿景轉向現實仍然有很長的路要走，5年時間恐怕過于樂觀。

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