自2021年5月17日首批9只產(chǎn)品獲批開始，公募REITs試點(diǎn)落地距今已有一年時(shí)間。由于底層資產(chǎn)主要投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即便在2022年市場波動(dòng)不斷的情況下，公募REITs的表現(xiàn)也相對(duì)穩(wěn)健，并呈現(xiàn)了較好的增長趨勢，首批產(chǎn)品上市至今的收益率大多也實(shí)現(xiàn)正收益，最高達(dá)到45.16%。然而，經(jīng)歷了一年發(fā)展后，也有基金管理人坦言，公募REITs業(yè)務(wù)在國內(nèi)仍處于起步階段，當(dāng)前，仍面臨合規(guī)手續(xù)交涉部門多、項(xiàng)目申報(bào)繁瑣、市場項(xiàng)目少、流通份額小等多項(xiàng)難點(diǎn)待解。

首批9只產(chǎn)品獲批滿周年

自2020年4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》發(fā)布后，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》也在同年8月“靴子落地”，為公募REITs在國內(nèi)發(fā)展吹響號(hào)角。直至2021年5月17日，首批9只公募REITs產(chǎn)品獲批，也標(biāo)志著公募REITs正式揚(yáng)帆起航。

如今，首批公募REITs獲批已滿周年，同類型產(chǎn)品也擴(kuò)容至12只。目前，還有華泰紫金江蘇交控高速公路REIT、鵬華深圳能源清潔能源REIT等多只產(chǎn)品已遞交申請(qǐng)材料并處于審核階段。

值得一提的是，即使是在2022年市場波動(dòng)不斷的情況下，公募REITs上市至今的業(yè)績表現(xiàn)也相對(duì)穩(wěn)定，普遍呈現(xiàn)出較好的增長趨勢。據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，首批9只公募REITs產(chǎn)品中，有8只基金上市至今的收益率均實(shí)現(xiàn)正增長，其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以高達(dá)45.16%的收益率暫時(shí)領(lǐng)先其余產(chǎn)品。

此外，截至5月18日，浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT自上市至今的漲幅也分別達(dá)到11.96%、18.25%、20.4%、22.75%、28.44%、29.57%、30.87%;而平安廣州廣河REIT上市至今的收益率則為-3.07%。

波動(dòng)市場下相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)，也為公募REITs新品的順利發(fā)行提供了助力。回顧此前，華夏中交REIT在今年4月7日發(fā)行當(dāng)天一日售罄，吸金超1500億元，成為2022年震蕩市下罕見的爆款基金。

展業(yè)過程仍存多重難點(diǎn)

整體來看，首批9只產(chǎn)品獲批滿一年，背后的基金管理人們也無疑經(jīng)歷了旗下公募REITs業(yè)務(wù)從無到有、逐步壯大的一年。那么，這一年中，各家機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)得到了怎樣的發(fā)展?下一步的發(fā)展規(guī)劃又是怎樣的?

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄向北京商報(bào)記者提到，在招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT運(yùn)營團(tuán)隊(duì)方面，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)2021年成員為3人，而為了進(jìn)一步加強(qiáng)公募REITs的運(yùn)營管理工作，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)在2022年預(yù)計(jì)將增加至5人。

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛表示，富國基金為公募REITs業(yè)務(wù)做了充足的準(zhǔn)備。首先，成立專門的業(yè)務(wù)部門并制定業(yè)務(wù)管理制度和規(guī)范。其次，按照業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)骨干、儲(chǔ)備業(yè)務(wù)精英等層次梯次分布，在開展業(yè)務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)新老人員的傳幫帶，助力公司公募REITs業(yè)務(wù)的長效發(fā)展。再者，積極對(duì)接原始權(quán)益人、行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為新發(fā)產(chǎn)品以及存量產(chǎn)品的擴(kuò)募超前布局，未來將按照成熟一個(gè)發(fā)行一個(gè)的總體目標(biāo)有序推進(jìn)。

整體而言，由于公募REITs在國內(nèi)屬于起步階段，業(yè)務(wù)方面相對(duì)于傳統(tǒng)公募業(yè)務(wù)而言，也存在眾多不同點(diǎn)。在經(jīng)歷了一年的發(fā)展后，有部分基金管理人表示，在公募REITs展業(yè)過程中，遇到的部分難點(diǎn)仍待解決。

李盛提到，公募REITs業(yè)務(wù)相對(duì)于傳統(tǒng)的公募基金業(yè)務(wù)而言，從業(yè)務(wù)拓展模式到管理運(yùn)營模式都有很多不同，需要基金管理人做出相對(duì)應(yīng)的組織安排和調(diào)整，并且需要融入一定的投行文化。“從具體項(xiàng)目上看，REITs業(yè)務(wù)實(shí)際上是資產(chǎn)的IPO，標(biāo)準(zhǔn)化程度比較低，每個(gè)項(xiàng)目都有相應(yīng)的特性和需要多方溝通協(xié)調(diào)解決的問題，需要管理人和相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有專業(yè)性、有韌性、有創(chuàng)新性地逐個(gè)解決。”

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部也坦言，在公募REITs實(shí)操過程中，確實(shí)存在部分難點(diǎn)。例如，在合規(guī)手續(xù)方面，由于部分項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間長，合規(guī)手續(xù)證件存在缺失，補(bǔ)辦涉及部門眾多，存在一定困難。另外，方案設(shè)計(jì)方面，在項(xiàng)目申報(bào)過程中，涉及了交易結(jié)構(gòu)調(diào)整、資產(chǎn)重組、人員剝離、稅務(wù)籌劃等多方面內(nèi)容，因此執(zhí)行上也存在一定難點(diǎn)。

此外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚直言，由于REITs市場目前仍在試點(diǎn)階段，國內(nèi)投資人對(duì)REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，存在市場推出的項(xiàng)目較少、流通份額不大等情況。

針對(duì)當(dāng)前公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目少、流動(dòng)份額小等情況，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，“上述問題可以通過不斷擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)規(guī)模和試點(diǎn)范疇，并逐步將公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)大至其原本最適合的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來加以解決”。

籌備擴(kuò)募步入進(jìn)行時(shí)

事實(shí)上，2022年以來，監(jiān)管部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾多次提出要深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。證監(jiān)會(huì)也在今年3月表示，正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時(shí)征求市場意見。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制出臺(tái)有助于企業(yè)可以形成 “開發(fā)-培育-退出-再開發(fā)”的投融資良性循環(huán)。此外，擴(kuò)募也能有效擴(kuò)大市場規(guī)模，進(jìn)一步提升流動(dòng)性。

針對(duì)公募REITs的擴(kuò)募，多位基金管理人也表示已有充足準(zhǔn)備。平安基金REITs投資中心基金經(jīng)理馬賽表示，目前已搭建起涵蓋項(xiàng)目執(zhí)行、基礎(chǔ)資產(chǎn)投資、運(yùn)營全流程的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)應(yīng)中后臺(tái)部門也做好了充分的擴(kuò)募準(zhǔn)備。后續(xù)，將繼續(xù)依托平安集團(tuán)綜合金融服務(wù)優(yōu)勢，充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，深耕基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs領(lǐng)域，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，降低管理成本，提升投資者收益。

華夏基金也提到，公司組建了專業(yè)的REITs團(tuán)隊(duì)，開展REITs研究儲(chǔ)備，現(xiàn)已設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部。除了專業(yè)的投資運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，搭建了全流程的公募REITs運(yùn)營支持體系，公司在研究發(fā)展部和基金營銷部設(shè)置REITs專員，在項(xiàng)目承攬、執(zhí)行、產(chǎn)品報(bào)送、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)揮重要作用。同時(shí)，公司擁有成熟的中后臺(tái)支持體系和管理系統(tǒng)，確保REITs穩(wěn)健高效運(yùn)營。

在中國(香港)金融衍生品投資研究院院長王紅英看來，在資管新規(guī)打破剛兌、理財(cái)產(chǎn)品不再保底的背景下，鑒于公募REITs的底層資產(chǎn)相對(duì)良好，具有股債雙贏的特點(diǎn)，預(yù)估未來公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行市場會(huì)呈現(xiàn)出快速上升的勢頭。

關(guān)鍵詞： 公募REITs 不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 高速公路REIT 基金市場波動(dòng)