從對限購政策的調整到土拍市場的火熱，中部地區六大省會城市之一的安徽合肥，最近頻頻有好消息自樓市傳來。以合肥為代表的多個省會城市率先“打樣兒”，或許也對其他城市本輪樓市政策的走向有所啟發。
各大省會城市的樓市調控主要體現在哪些方面?調控效果又如何?
省會城市動作頻頻
土拍市場往往是反映房地產熱度的風向標。在剛剛收官的2022年首輪集中供地里，合肥顯得頗為春風得意。除了觸頂成交地塊占比與平均溢價率均名列前茅，還在大部分城市依靠央國企托底的大勢中，作為唯一一個民企拿地宗數占比超過50%的城市一枝獨秀。
但合肥顯然不滿足于一級市場的熱度。近日，據合肥市房產局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥戶籍的外地居民家庭通過補繳社保、個稅即可購房。企業法人以及非法人組織也可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房。
同時，戶籍登記在市區的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區戶籍家庭具有相同購房資格。此外，非限購區域住房不再計入家庭住房總套數。
以上四方面的調整主要還是針對限購政策的優化，也是合肥時隔一個月后再次放松樓市限購。今年5月，合肥剛剛發布樓市新政：外地戶口2年累計繳納6個月社保(不能補繳)即可買房，原本這一期限為24個月。
合肥新政中同樣引發關注的還有重新允許企業買房。早年間，“合肥炒房團”曾名噪一時，其中不乏企業購房行為。要知道去年4月6日，合肥還專門發布新政叫停企業購買商品房。時隔一年之后，在大多城市仍禁止企業購房的背景之下，合肥此舉也堪稱大膽。
調整傾向“只做不說”
合肥此次對放松限購的加碼，同樣可以在其他幾個省會城市中找到類似痕跡。例如，南京、武漢已相繼執行非本地戶籍居民家庭補繳6個月社保可獲購房資格的新政，均著眼于外地人補繳社保即可購房的放松路徑。
以南京為例，南京市房地產市場交易中心向媒體證實，外地戶籍只要在南京連續繳納6個月社保，即可開具購房證明，社保可以補繳，征繳方式不做區分。但目前這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。
回溯至兩個月前的4月27日，南京就已將“3年內在南京連續繳納2年及以上社保或個稅”的購房門檻，降低為“1年內在南京累計繳納6個月社保或個稅”，但明確規定社保不可補繳，且離異買房仍追溯兩年內家庭購房記錄。近日的新政顯然也是在此基礎上的加碼。
“此類政策有助于外來人口購房需求的積極釋放，也說明之前的樓市刺激政策對市場提振效果不夠明顯，所以各城才會有進一步的放松動作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
同時，武漢針對本地居民的限購政策也有所松動。6月20日，武漢市房地產交易中心最新政策傳來，武漢市戶籍居民在限購區域已經有2套住房的購房家庭，如果符合二孩、三孩政策或者父母投靠條件，可以新增購買1套住房，即限購區最多可以擁有3套住房。
對于此次武漢限購的更進一步，有人評價其為新一線城市樓市調控“天花板”。但武漢同樣延續了“只做不說”的風格，有武漢置業顧問對記者證實，“現在新政就是都沒有紅頭文件，但我們接到的通知都已經按照‘N+1’套來邀約客戶了。”
同為省會，效果“有壁”
從放寬限購限售限貸，到降首付降利率，據不完全統計，本輪樓市調控中已有20余個省會城市及自治區首府出臺了紓困樓市的政策。
省會城市的出手最早可回溯至3月1日，鄭州發布一攬子樓市新政，最受關注的莫過于將首套房認定標準從“認房又認貸”調整為“認房不認貸”的規定，一定程度上突破了原有的限購、限貸政策框架，頗有“打響第一槍”的意義。
限購和限售是我國目前的嚴格限制性樓市調控政策，也是收緊房地產調控的核心手段。
哈爾濱在3月底取消了執行了近四年的主城區限售政策，從而成為首個取消限售政策的省會城市;調整限購的省會城市相對更多，除了前文提到的購房門檻降低，支持養老家庭或多孩家庭多購一套房也成為近期省會城市調控的新風向。
除此之外，降低首付比、提高公積金貸款及商業貸款額度，也越來越成為省會城市樓市調控的“標配”。其中，蘭州、銀川、長春等地的首套房首付比例最低可達到20%。
從現實情況看，省會城市的布局加碼并非無用功。6月16日，國家統計局發布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，一線城市復蘇加快，熱點二線城市市場也逐步回暖，尤其是杭州、成都、長沙等城市新房房價指數環比呈現增長態勢。
但同樣是省會城市，復蘇的步伐也遵循著強二線、弱二線的能級不同產生了分化。
6月27日，貝殼研究院發布二手房市場半年報顯示，今年上半年二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善，強二線城市復蘇效果明顯強于其他城市。
“杭州、成都、南京等強二線城市調控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強。”貝殼研究院指出，但鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出臺后，短期成交量增長但后期政策效果弱化，持續性較弱。
由此可見，除了政策是否給力，市場復蘇動能分化的根本還是城市基本面的差異。如杭州、成都產業相對強勢，人口持續流入，購買力旺盛;而蘭州、哈爾濱人等口持續流出，則增加了市場去化難度。
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