3月31日，新城控股（601155）集團股份有限公司（簡稱“新城控股”）發布的業績公告顯示，在行業下行壓力之下，2022年公司仍表現優異，公司實現總營業收入約1154.57億元，其中房地產開發銷售營業收入為1049億元。同期，新城控股的商業運營實力不斷提升，商業運營總收入達到100.06億元，同比增長15.82%，首次超過百億。

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在4月3日舉行的業績發布會上，對于今年房地產行業的市場走向，新城控股董事長王曉松總結為“前低向平”；長遠來看，每年起碼有10億平方米以上的需求量，“在這么大的規模、容量下，相信新城仍有一定的機會”。王曉松稱，在行業邁入新模式的背景下，新城控股將以輕重并舉的形式繼續堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式。

全年營收1154.57億元，商業運營收入貢獻提升

年報顯示，2022年新城控股實現總營業收入約1154.57億元，其中房地產開發銷售營業收入為1049億元；不含稅物業出租及管理營業收入92億元，同比增長16%；歸屬于上市公司股東凈利潤約13.94億元。

同期，新城控股實現合同銷售額約1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。分區域看，長三角，中西部，環渤海及大灣區錄得銷售分別占比達到48%，28%，17%，7%；按城市能級看，一線城市、二線城市、長三角三四線城市以及其他地區三四線城市銷售金額占比分別為8%、42%、22%和28%。

截至2022年末，新城控股共實現155個子項目竣工交付，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯營項目）；295個子項目在建，總建筑面積5367.22萬平方米 （含合聯營項目）；公司已售未結轉面積達2913.60萬平方米（含合聯營項目）。

作為示范性房企，新城控股積極響應政府“保交樓、穩民生”要求，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，2022年全年組織交付13.1萬套物業。

地產開發之外，堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略多年，新城控股的商業運營實力不斷加強，“第二增長曲線”對于公司的業績貢獻率也持續提升。

截至今年3月25日，新城控股在全國141個城市布局198座吾悅廣場。

2022年，新城控股商業運營總收入達到100.06億元，同比增長15.82%，首次超過百億，為新城控股提供了穿越周期、穩定收入的現金流。同時，公司實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占總營收的7.99%；物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利的比例由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%。

值得注意的是，在商業運營收入為新城控股提供長期、穩定的現金流同時，吾悅廣場的經營性物業貸也為新城控股的融資助力，具有“融資期限長、還款安全”等優勢。隨著商業板塊運營良好，吾悅廣場經營性物業貸持續落地。2022年，已有22座已開業吾悅廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資64億。

財務保持穩定安全，債務結構持續優化

過去一年，新城控股恪守穩定安全的財務基本面，債務結構得以持續優化。

2022年，在房地產行業壓力較大、整體融資規模收縮的環境下，新城控股積極把握融資機會。業績發布會上，據新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬介紹，2022年新城控股發行三期中期票據，共計40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過經營性物業貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現金流提供補充。

期內，新城控股還在境外新發優先綠色美元票據，募集資金1億美元；2022年12月，公司150億元中票注冊額度正式獲批。業內認為，多筆融資的成功發行，不僅體現出監管部門對公司作為示范性房企合理融資需求的支持，也體現出資本市場對新城控股穩定安全財務基本面的認可。而截至2022年末，新城控股整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點，已經連續三年下降。

壓降有息負債、優化債務結構的同時，截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正，充裕的在手現金流為新城控股構筑了抵御周期性風險的能力。2022年，新城控股在償債方面堅守底線思維，確保每一筆債務的提前或到期償付，年內償還境內外公開市場債券127.91億元。

隨著房企再融資環境的進一步改善，3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。管有冬透露，此次定增方案已經于3月13日通過董事會審議，在3月29日通過了股東大會審議，接下來會以最快的速度上報到交易所申請注冊。

憑借良好的經營表現，新城控股日前獲得了多家評級機構的認可：4月4日，開源證券發布研報，給予新城控股“買入”評級，評級理由主要包括公司土儲充足，運營收入保持增長，融資渠道重新打開，作為示范民企獲得支持等；中泰證券（600918）則表示，鑒于公司在市場復蘇的背景下，疊加REITs政策的持續寬松，有望持續迎來經營質量改善，維持“買入”評級。

市場容量仍大，謹慎開展以區域為深耕的投資

2023年，在“房住不炒”的總基調下，多元化的利好政策仍將持續加碼。業績發布會上，對于今年房地產行業的市場走向，新城控股董事長王曉松判斷“前低向平”：“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場依然還是一個復蘇端。所以今年可能會是‘前低后平’，這個判斷應該是行業共識。”

王曉松認為，目前無論是在供給端還是需求端，無論是地方政府還是監管機構，都在不斷出臺利好政策、積極恢復市場信心。而長遠來看，每年起碼有10億平方米以上的需求量，所以市場不缺房子，只是缺好房子，“在這么大的規模、容量下，相信新城仍有一定的機會”，王曉松表示。

基于上述判斷，王曉松稱，2023年是新城大資管落地元年，在行業邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式。而目前新城重點就做兩件事：一是積極用資產對接資本市場，以獲取穩定的再發展資金；二是堅持以產品力為結果鑄造公司能力。

“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預計可推出來的貨值可能有800-900億?！备鶕陥髷祿刂?022年末，新城控股的可售土地儲備為4915萬平方米，當中54%為純住宅地塊，46%為綜合體地塊。

對于2023年的購地計劃，新城控股則仍保持審慎。據悉，董事會審議通過2023年在不超過200億的范圍內開展房地產投資，管理層于會上表示，公司策略當前積極密切關注投資市場，但確實以保交付為核心，在充分化解風險為前提的情況下，再謹慎開展以區域為深耕的投資。

而在商業層面，已擁有先發規模優勢和綜合運營實力的新城控股依然在持續進階?；趯Ξ斚律虡I地產行業格局及用戶需求分析，2023年新城商業啟動深度運營戰略模式升級?？梢灶A見，隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業的運營競爭力或將進一步提升。

據悉，截至3月25日，新城控股已開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

王曉松強調，接下來要做深度運營，即把空間運營轉變成用戶運營，將過去的招商思維轉變成經營思維，需要更加關注長期，不過分關注短期目標，且“個數不再是第一選擇?！?/p>

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