近期，去年一度登上熱搜的“提前還房貸”又再次被熱議。不過(guò)與去年不同，如果說(shuō)去年多數(shù)的還款人還抱著觀望、猶豫的態(tài)度，那么今年相比于去年，選擇提前還貸的人更多了。而不斷增加提前還貸的還款人，也使得銀行開(kāi)始設(shè)置各種隱形門(mén)檻，試圖延緩提前還貸。

但是，與居民高漲的提前還貸需求相比，市場(chǎng)卻出現(xiàn)了各種勸阻的聲音。有很多媒體指出“扎堆提前還貸并不可取”，銀行也通過(guò)各種方式提高了還貸的門(mén)檻，如線(xiàn)下申請(qǐng)、提前預(yù)約、每日限人數(shù)等。但居民看起來(lái)并不買(mǎi)賬，有銀行表示提前還貸的預(yù)約已經(jīng)排到的五月甚至六月。

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為何出現(xiàn)“居民報(bào)復(fù)性還貸”的情況？銀行、輿論又為何想方設(shè)法延緩居民還貸？對(duì)于還款人而言，又該如何衡量提前還貸的得與失？

先來(lái)看為何近期再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性還貸”的情況。對(duì)于還款人而言，有沒(méi)有足夠的資金與資金未來(lái)的用途，是影響房貸還款人決策最重要的兩個(gè)因素。在資金的來(lái)源上，對(duì)于很多迫切要求提前還貸的還款人而言，這部分人多數(shù)為上班的中產(chǎn)收入者，多數(shù)人也都能夠在年底獲得一筆金額不小的年終獎(jiǎng)，這部分增量的資金，是影響他們選擇提前還款的重要因素之一。至于資金未來(lái)的用途方面，很多人過(guò)去不選擇提前還貸的原因之一就在于這部分錢(qián)能夠取得更高的收益。提前還貸的金額并不算小，相比于平均5%-6%的房貸利率來(lái)說(shuō)，如果十年前，可以買(mǎi)到收益率10%左右的剛兌信托，如果五年前，也仍然可以買(mǎi)到收益率8%左右的信托，而如果是疫情發(fā)生的三年前，即便可以買(mǎi)到6%左右的信托產(chǎn)品，卻要開(kāi)始承受信托產(chǎn)品暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，在過(guò)去，講買(mǎi)房使用貸款節(jié)省下來(lái)的資金用于理財(cái)，取得的收益率完全能夠覆蓋房貸利率，取得很好的套利效果。對(duì)于絕大多數(shù)人而言，自然會(huì)選擇貸款，而非是提前還貸。

到今天，曾經(jīng)高收益率的剛兌信托已經(jīng)不復(fù)存在，凈值化的理財(cái)產(chǎn)品一次又一次的教育了投資者?？梢哉f(shuō)，能夠達(dá)到比肩過(guò)去存量房貸利率水平的理財(cái)產(chǎn)品，在市場(chǎng)中少之又少，此時(shí)再將這部分富余的資金用于理財(cái)，不僅收益低、無(wú)法覆蓋房貸的利息支出，一旦遇到所投產(chǎn)品遇到“暴雷”的風(fēng)險(xiǎn)，更有本金損失的風(fēng)險(xiǎn)，因此很多人也就選擇了提前還貸，來(lái)減少房貸的利息支出。

除了是否有充足的資金和對(duì)資金未來(lái)用途的考慮外，從眾心理及對(duì)未來(lái)防御性的心理預(yù)期可能是導(dǎo)致提前還貸的另一重要因素。春節(jié)期間的走親訪友，親朋好友間的討論永遠(yuǎn)都逃不開(kāi)房子相關(guān)的話(huà)題，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一百八十度的大轉(zhuǎn)彎，房貸利率關(guān)系到每個(gè)購(gòu)房人的切身利益，很多在春節(jié)前已經(jīng)提前還貸的還款人將自身的經(jīng)歷言傳身教后，自然能引起更多人的認(rèn)同，也更能讓人感同身受。筆者的一位朋友，就是在春節(jié)期間同學(xué)聚會(huì)時(shí)，聽(tīng)了同學(xué)還清房貸后“無(wú)債一身輕、心理放下了一塊大石頭”等感慨后，春節(jié)后立刻選擇了提前還清房貸。

而防御性心理則可以理解為居民對(duì)過(guò)去幾年疫情影響產(chǎn)生的“后遺癥”。對(duì)于房貸還款人而言，房貸每個(gè)的月還款是剛性的，無(wú)論居民是由于何種原因出現(xiàn)的房貸逾期，都會(huì)面臨接踵而至的征信不良記錄、催債等后果，而銀行對(duì)還款人突發(fā)情況的應(yīng)對(duì)顯然無(wú)法設(shè)身處地為還款人考慮，即便后來(lái)出臺(tái)的延期還款等政策，也都是在很久以后了，但是對(duì)還款人的傷害早已造成。同時(shí)，能否成功申請(qǐng)延期暫且不說(shuō)，復(fù)雜的申請(qǐng)流程就已經(jīng)勸退了一大部分人。在對(duì)這種情況有了深刻的認(rèn)識(shí)后，即便疫情消退，工作生活恢復(fù)正常，收入也回復(fù)正常，很多人也會(huì)優(yōu)先選擇節(jié)衣縮食，還清房貸，以防止未來(lái)再次發(fā)生類(lèi)似的情況。某種意義上，這也算是疫情后產(chǎn)生“疤痕效應(yīng)”的一種，傷口雖好，康復(fù)后也仍然影響著居民對(duì)未來(lái)的決策。

因此，對(duì)于那些選擇提前還貸的還款人來(lái)說(shuō)，所謂的“報(bào)復(fù)性還款”只是選擇了一個(gè)對(duì)自己更有利的選項(xiàng)而已，這種益處并不僅僅體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的衡量上，更體現(xiàn)在心理上的好過(guò)。

除了還款人外，在提前還款事情上涉及的銀行和官方而言，影響則更直接簡(jiǎn)單。對(duì)于銀行而言，商業(yè)銀行賺的就是“左手吸儲(chǔ)，右手放貸”的生意，放貸質(zhì)量如何直接影響的就是銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。對(duì)于國(guó)內(nèi)的銀行來(lái)說(shuō)，房貸可以說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定生息的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。首先是利率高，在過(guò)去的五年間，首套房貸平均利率維持在5%-6%之間，二套房貸利率則更高。與之相比，三年期、五年期存款利率長(zhǎng)期維持在3%附近。

其次期限長(zhǎng)，房貸普遍為15-20年，是銀行信貸資產(chǎn)中，長(zhǎng)期且穩(wěn)定的生息資產(chǎn)。

最后，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)較低。國(guó)內(nèi)房貸首付比例普遍在30%左右，杠桿比例較低，同時(shí)借款人收入水品普遍較高，且個(gè)人逾期的后果嚴(yán)重，是個(gè)人最優(yōu)先要償還的款項(xiàng)。更重要的是，房貸是一種抵押貸款，即便個(gè)人房貸真的逾期，銀行在已經(jīng)收取30%的首付和一定期限的還款后，對(duì)借款人的房貸進(jìn)行資產(chǎn)處置，賠本的概率較小。因此，對(duì)于銀行的經(jīng)營(yíng)而言，房貸是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果提前還款的人多額度大，對(duì)銀行的利息收入當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生很大影響，所以銀行并不希望居民提前還貸。

也正因?yàn)榇?，我們能夠看到很多銀行通過(guò)各種設(shè)置隱形門(mén)檻或提高門(mén)檻來(lái)延緩居民提前還貸的節(jié)奏，如必須線(xiàn)下申請(qǐng)、設(shè)置每日預(yù)約還款的人數(shù)、收取一定違約金等。

從銀行的角度來(lái)說(shuō)，這種設(shè)置無(wú)可厚非，不過(guò)對(duì)于想要提前還款的房貸還款人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是非常的不便利。個(gè)人有根據(jù)自身實(shí)際情況選擇提前還款與否的權(quán)力和自由，銀行作為貸款的提供者，理應(yīng)為借款人提供提前還款的便利，現(xiàn)在反而設(shè)置各種門(mén)檻。這種做法短期來(lái)看能夠延緩提前還貸帶來(lái)的資產(chǎn)縮表壓力，但對(duì)于用戶(hù)的不友好，長(zhǎng)期來(lái)看只能是損失掉用戶(hù)的信任，降低用戶(hù)對(duì)銀行的信任度。

除了銀行外，官方站在政策制定者和執(zhí)行者的角度，也同樣并不希望看到大規(guī)模的提前還貸，所以我們也能看到官媒并不鼓勵(lì)“扎堆提前還貸”。提前還貸對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響有很多方面，但從還款人的角度來(lái)看，在家庭總資產(chǎn)一定的情況下，將資金用于提前還貸，必然會(huì)一定程度上減少日常的消費(fèi)和投資，是一種典型“資產(chǎn)負(fù)債表收縮”的情況。而居民消費(fèi)和投資的收縮，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。正如日本在上世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后的表現(xiàn)，居民少消費(fèi)、少投資，經(jīng)濟(jì)必然失去活力，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就無(wú)從談起。因此如果站在官方的角度，當(dāng)然不希望提前還貸大量的出現(xiàn)。

對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然不需要站在官方或銀行的角度去考慮問(wèn)題。但是，這種對(duì)個(gè)人有利的事情大量發(fā)生時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看又確實(shí)對(duì)個(gè)人可能不利。試想，如果提前還貸大量發(fā)生，引起個(gè)人消費(fèi)投資的普遍性收縮，進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)活力下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，又會(huì)使得就業(yè)機(jī)會(huì)減少，個(gè)人收入增長(zhǎng)放緩甚至下降。只不過(guò)這種負(fù)面的影響長(zhǎng)期而緩慢的，且影響面廣，傳導(dǎo)路經(jīng)長(zhǎng)，并不直接作用于個(gè)人。相比之下，提前還貸對(duì)個(gè)人的心理壓力、家庭經(jīng)濟(jì)的有利影響卻是立竿見(jiàn)影的。所以個(gè)人在提前還款有利的情況下，當(dāng)然是選擇提前還貸。

那么對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，到底要如何衡量提前還貸的得與失，如何計(jì)算劃算與否呢？正如前文所提，有沒(méi)有足夠的資金是第一考量的因素。盲目跟風(fēng)的扎堆去提前還貸當(dāng)然不可取，或者有的人通過(guò)違規(guī)套取消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸來(lái)還款，同樣風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦被查出貸款用途不符合要求，銀行要求提前還款對(duì)個(gè)人現(xiàn)金流的影響，以及個(gè)人在銀行的信用，對(duì)于個(gè)人而言弊大于利。

其次就是準(zhǔn)備用于提前還貸的資金，如果用于其它用途，如投資，能否產(chǎn)生比房貸利率更高的收益率。需要注意的是，不要用投資股市或股票型基金的收益率去進(jìn)行對(duì)比，雖然從理論上來(lái)說(shuō)，通過(guò)長(zhǎng)期持有或定投等方式產(chǎn)生的收益率確實(shí)可能能夠超過(guò)房貸利率，帶在這個(gè)過(guò)程中，投資者大概率要面臨超過(guò)40%的最大回撤，個(gè)人也要大量的去學(xué)習(xí)理財(cái)知識(shí)，換言之，投資者需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的堅(jiān)持，一定的基金、股票或理財(cái)?shù)闹R(shí)儲(chǔ)備，對(duì)市場(chǎng)的判斷能力等，才能有希望通過(guò)基金等權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品的投資，取得超過(guò)房貸利率的收益率。但從國(guó)內(nèi)股民、基民的實(shí)際投資情況來(lái)看，這種人毫無(wú)疑問(wèn)是少數(shù)的。比較方便容易計(jì)算的收益率應(yīng)該是銀行大額存單、穩(wěn)健的高端理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品的收益率，這些才是廣大的提前還貸人群最易理解，也是最容易接受的理財(cái)產(chǎn)品，如果通過(guò)這些最普遍理財(cái)取得收益率能夠覆蓋房貸利率，當(dāng)然應(yīng)該選擇將這些錢(qián)用于投資，而非提前還貸。反之亦然。

因此綜合來(lái)看，提前還款并不適應(yīng)于所有購(gòu)房者，國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)與三四線(xiàn)城市的樓市和房貸政策也不盡相同，不同地區(qū)政策差異也較大，每位貸款人實(shí)際資產(chǎn)情況和收入現(xiàn)金流也各不一樣。提前還款要根據(jù)購(gòu)房者自身需求來(lái)把握，綜合權(quán)衡好自己的投資能力，家庭的可用資金情況，以及自己的心理情況，來(lái)確定提前還貸與否。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 提前還貸