時隔54天，今年深圳的第二輪土拍即將到來。

5月24日，深圳市規劃和自然資源局公布深圳市2023年第二批次擬出讓居住用地項目清單，計劃掛牌出讓10宗地塊，總用地面積24.34萬平方米，總建筑面積104.85萬平方米，主要分布在龍崗、龍華、光明等區域，地塊具體內容將于5月25日到8月25日期間發布出讓公告。

22年來首次供應居住用地

【資料圖】

從地塊區域分布來看，本次供應的10宗地塊包括南山區1宗、寶安區1宗、龍華區2宗、光明區2宗、龍崗區3宗、深汕特別合作區1宗。

其中，位于深圳灣超級總部基地（以下簡稱“深超總”）的T207-0060宗地，是本批次計劃出讓地塊中關注度最高的，該地塊曾于4月26日底完成土地性質調整，由商業服務業用地變更為“二類居住用地+城市道路用地”，成為深超總核心區域唯一新增住宅用地。

公開資料顯示，深超總T207-0060宗地位于南山區深灣二路與白石二道交匯處西南側，用地面積約為3.63公頃，容積率為6，總建筑面積約為20.77萬平方米。

市場消息指出，深超總片區內近22年來一直沒有新增宅地入市，上一次宅地出讓是在2001年，彼時出讓的地塊上建成的住宅項目共有兩個，分別是中信紅樹灣、紅樹西岸，目前二手樓盤掛牌價約在15-20萬元/平方米。

對此，深圳資深地產評論人朱羅紀表示，“我認為這次的土拍，我們會見到久違的來自全國的房企身影。也許還會像2001年那次一樣，成為一場轟動全國的土拍盛宴，給低迷衰落的樓市注入一點血色。”

鈦媒體APP查詢資料了解到，深超總于2001年首次土拍，當年3宗地塊創下22.35億元的成交記錄，自此，深圳房價開始“狂奔”。中信金融中心、萬科總部大廈、招商銀行總部大廈等均坐落于此。

而針對該地塊4月底才完成規劃調整，僅過去一個月便被擺上貨架，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“調規后一個月，迅速釋放到市場，目的還在于以中心區壓箱底的‘靚地’來捂熱土地市場，進而從源頭上刺激房地產市場。此宗地交易，大概率會創造‘地王’，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉市場的預期。”

房企開始大規模拿地？

經過長時間的“被迫冬眠”，房企開始回歸招拍掛市場。

今年以來，在房企銷售回暖的支撐下，部分核心城市的土拍市場開始升溫，不少上市房企都表示將積極獲取優質資源。

據中指研究院數據，5月10日，廈門出讓3宗住宅用地共吸引144家房企參與競拍，最終實現2宗封頂觸發搖號、1宗底價成交的成績。

盡管房企拿地意愿修復，但鈦媒體APP發現，城市與城市之間、央國企和民營房企之間的差距仍然很大。

譬如于4月18日進行的上海首輪土拍，拿地主力依舊是央國企，成交的19宗地中有八成地塊被國央企競得。在5月23日完成無錫第二輪集中土拍中，出讓的5宗地均以底價成交，并且地方城投托底的現象依舊。

當然，民營房企拿地積極性也在提升，在4月25日進行的杭州第三輪集中土拍中，掛牌的12宗地塊有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。同樣是杭州，在5月23日完成的第四輪集中供地上，出讓的9宗地塊均被民營房企競得。

可以發現，類似上海、杭州、廈門這類一線或強二線城市，房企拿地的積極性都較高，但一些能級相對較弱的二線城市的土拍，其影響力和表現就會差很多。

對于這樣的分化情況，易居研究院研究總監嚴躍進表示，隨著銷售端數據的改善，房企資金狀況實際上有所改善。雖然目前資金狀況不能說恢復到多好的水平，但趨勢向好，客觀上會增強房企拿地的動力。此外，深圳等城市屬于非常安全和高能級的城市，企業近期要冷靜思考投資拿地的策略。原因在于，目前房企的拿地策略高度趨同，防范“撲空”等問題出現。

同時，朱羅紀亦分析到，當前城市賣地要拿出最好的土塊來。因為行業下行，不少開發商忙著降薪裁員還貸款，對投資質量的要求變得極其苛刻，不是極好的項目，根本不會動心思。

另結合國家統計局公布的4月新房銷售速度來看，前期積累的剛需釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能轉弱，城市分化也會愈加明顯，影響傳導下，不同城市之間的土地市場分化現象短期內還將延續。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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