8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，總結(jié)上半年工作，分析當(dāng)前形勢，部署下一階段工作。其中，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，多個重磅提法引發(fā)市場關(guān)注。

1.落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

(相關(guān)資料圖)

2.加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

3.因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

4.指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

由于前幾年上車買房的人，房貸利率均無一例外高位站崗，當(dāng)前存量房貸與新增房貸利率之間存在很大的差距，所以關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲就穩(wěn)居不下，自2022年下半年開始，提前還貸潮也接踵而至。

據(jù)統(tǒng)計， 2017年末到2021年末的房貸利率，一直維持高位，比現(xiàn)在的4.14%左右高140個基點(diǎn)左右。以100萬的房貸計算，按照等額本息方式還款20年，則4.14%的利率和5.5%的利率，總利息差距將超過18萬元。這對于一個普通家庭來說，如若可以調(diào)降利率，將會減輕很大的還款負(fù)擔(dān)，給居民的信心將會注射一劑“強(qiáng)心針”， 同時能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況出現(xiàn)，促進(jìn)居民消費(fèi)，提振市場。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

因此“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”一直備受矚目，也是購房者最為關(guān)心的問題。這也是央行自7月14日公開表態(tài)“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”后，時隔半個多月再次表態(tài)調(diào)降存量房貸利率。

但值得注意的是，前后兩次的關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的表述，有本質(zhì)區(qū)別：第一次表態(tài)是“支持和鼓勵協(xié)商”，而這一次是“指導(dǎo)有序調(diào)整”。 “指導(dǎo)有序調(diào)整”或?qū)?biāo)志著存量房貸利率開始全面啟動下調(diào)。預(yù)計接下來，會陸續(xù)有銀行積極響應(yīng)，出臺相關(guān)的降利率政策。

那么什么是存量房貸利率？

簡單來說，其實就是個人住房貸款中還尚未還清的部分。

后續(xù)又如何調(diào)降，調(diào)降多少？

其實存量房貸利率下調(diào)在歷史上曾發(fā)生過一次。2008 年10 月央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。也是由于當(dāng)年轉(zhuǎn)按揭的盛行，銀行為爭奪客戶池，分得一杯羹，普遍也都選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

據(jù)了解，其實也已經(jīng)有銀行在“試探性調(diào)降”，提前搶占客戶池。

興業(yè)銀行廣州分行率先出招，推出了存量房貸利率1年期利率優(yōu)惠券。但據(jù)了解，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并未大量推廣。除此之外，廣州部分銀行也已就存量房利率調(diào)整開展調(diào)研和收集需求，并表示“待監(jiān)管部門進(jìn)一步政策指導(dǎo)后再制定相關(guān)的管理辦法和實施方案等等。”

但存量房貸利率如何調(diào)降還應(yīng)考慮多方面的因素，隨著新房及存量房貸款利率的下調(diào)，銀行的利息收入也承受了一定的壓力，會對商業(yè)銀行的收益產(chǎn)生一定的影響。因此存量房貸利率的調(diào)降還尚需時間和空間。

不過隨著供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，住房信貸市場或?qū)⑦M(jìn)入存量房時代，客戶的選擇性更多，身份由“賣方”轉(zhuǎn)向“買方”，對于客戶而言，當(dāng)然是哪家合適選哪家。而對于銀行而言，在考慮到自負(fù)盈虧的前提下，不如先下手為強(qiáng)，提前搶占客戶池。

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