在央行降息的背景下，上半年居民購房意愿走低。

近期，從銀行半年報披露的數據來看，今年上半年房地產貸款投放規模縮減，住房按揭貸款需求端壓力比較大，對公房地產貸款以及針對個人的住房按揭貸款增速普遍有所放緩，同時不良率有所上升。

地產情結減弱

今年上半年，六大國有銀行新增個人住房貸款僅為2021年上半年新增額的1/3左右，創下新低。今年上半年，六大國有銀行住房貸款合計26.9萬億元，新增4479.6億元。從個人住房貸款規模來看，建設銀行(5.53 -0.36%,診股)仍舊規模最大，上半年個人住房貸款余額為6.48萬億元，其次為工商銀行(4.37 -0.23%,診股)，余額為6.45萬億元。

從新增貸款來看，農業銀行(2.84 -0.35%,診股)上半年新增住房貸款超千億，達到1022億元，其余5家銀行新增額均在千億元以下。但6家銀行的增幅均不超過3%，個人住房貸款規模最大的建設銀行較上年末增長1.45%，增速較上年同期減少3.27個百分點，工商銀行、農業銀行、中國銀行(3.07 -0.32%,診股)、郵儲銀行(4.57 -0.65%,診股)、交通銀行(4.64 +0.00%,診股)，較上年末分別增長1.36%、1.95%、0.82%、2.77%和2.61%。

在房地產貸款集中度管理要求下，第二檔的17家中型銀行也“踩下一腳剎車”，多家銀行上半年住房貸款增幅不增反降，比如興業銀行(17.50 -0.51%,診股)個人住房貸款為1.1萬億元，較上年末減少146.4億元，廈門銀行(5.67 -0.35%,診股)個人住房貸款余額為306.4億元，較上年末下降3.93%;重慶農商行住房按揭及個人商用物業房地產貸款的金額降至993.32億元，較上年末減少1.63%。

此外，從個人住房貸不良貸款增速來看，杭州銀行(14.48 -0.41%,診股)、上海銀行(5.99 -0.33%,診股)、渝農商行(3.62 -0.55%,診股)、青農商行(3.07 -0.65%,診股)分別較去年末增長58%、56%、47.76%、47.37%，增速較高。受停貸風波拖累，鄭州銀行(2.53 -1.17%,診股)的個人住房貸款不良率上半年達到1.34%，較去年末增長0.38個百分點;個人住房不良貸款余額5.34億元，較去年末增長36.57%。

建設銀行副行長李運表示，4、5月份建設銀行住房按揭貸款需求端壓力比較大，6月份受益于住房消費支持政策的優化和疫情的修復，按揭貸款受理量和投放量已有明顯回升。截至7月底，全行涉及停貸斷供輿情的個人按揭逾期貸款金額11.42億元，占全行全部按揭貸款余額的0.018%，不良余額5億元，占全行全部按揭貸款余額的0.0077%。總體來看，全行個人按揭貸款風險整體可控。

銀行的個人住房按揭貸款增速下降只是反映居民“地產情結”減弱的指標之一。根據央行公布的數據，2022年一季度，個人住房貸款新增5000億元，去年同期新增1.3萬億元;2022年二季度，個人住房貸款增量繼續縮減，新增僅600億元，去年同期新增9000億元，同比增長6.2%，創下2009年一季度以來的最低增速。根據易居研究院的報告，從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2022年二季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內貸款比例暴降至4.0%，創下2009年二季度以來的最低值。

疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。華創證券分析，假設個人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個人住房貸款占居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結合當下房地產銷售的持續疲弱來看，當下居民借貸中長期資金的目的與房地產的相關性或在快速降低。

“農業銀行將進一步加大個人住房貸款的投放力度。”農業銀行副行長林立說，一是主動對接頭部企業、優質二手房中介，從源頭拓展業務儲備;二是開展產品創新，重點研發“新市民貸”系列產品，提高差別化金融服務能力;三是優化信貸業務流程，如簡化申報資料、優化自動審批規則等。

國金證券(8.54 -0.81%,診股)認為，當前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費者對前期政策能做出積極反應，但多次小力度刺激后政策邊際效益或減弱，未來“一城一策”措施需要有“高調辦小事”的大力度政策落地，才能有效提振市場信心。

不良率攀升

由于上半年國內房地產市場運行壓力明顯加大，整體住房信貸投放的情況也不理想。光大銀行(2.89 -0.69%,診股)金融市場部分析師周茂華認為，主要是上半年房地產市場整體處于觸底企穩階段，國內部分城市房企拿地、開工，商品房銷售同比放緩，這就制約了涉房貸款融資需求;同時，不排除少數銀行對部分房企放貸態度整體偏謹慎。

從對公房地產貸款來看，今年上半年國有六大行的貸款余額都有增長。其中，增幅最大的是交行，截至6月末，交行公司類房地產業貸款余額較去年末增了741.43億元;增幅最小的是工行，截至6月末，該行公司類房地產業貸款余額較上年末增加24.33億元。

同時，對公房地產貸款的不良率均有上升，工商銀行和中國銀行的不良貸款率突破5%，分別為5.47%和5.67%，較2021年末分別增長0.68個百分點和0.62個百分點。另外，建行對公房地產不良貸款率從去年末的1.85%增至2.98%，增長1.13個百分點。

在中型銀行中，中信銀行(4.61 -0.22%,診股)、華夏銀行(5.21 -0.38%,診股)、上海銀行和渤海銀行的對公房地產貸款不良率有所增加，分別為3.63%、0.66%、3.05%和3.71%。截至上半年末，南京銀行(10.82 +0.00%,診股)房地產業貸款不良率為1.01%，較去年末升高0.93個百分點;成都銀行(16.40 -0.24%,診股)房地產業貸款不良率為2.7%，較去年末升高1.52個百分點;招商銀行(34.99 -1.02%,診股)房地產業貸款不良率為2.82%，較去年末升高1.41個百分點。

重慶銀行(7.21 -0.41%,診股)是上市銀行中房地產業貸款不良率最高的，上半年末達到6.15%，較去年末增加1.44個百分點。中原銀行上半年對公房地產貸款余額較上年末增加18.2億元，不良率上升6.16個百分點，增幅最大。“房地產業授信客戶受疫情與經濟下行影響，銷售情況有所下滑，營業收入同比減少，導致房地產貸款不良率抬升。”該行在半年報中指出。另外，房企經營不振，也是不少上市銀行房地產貸款不良率承壓的原因之一。

對于房地產業貸款風險，各家銀行均表態，未來風險可控。“不良率上升的原因，主要是前期少數擴張較快、負債水平高的房企持續暴露風險，但要看到，其風險暴露目前已較為充分。”農業銀行副行長張旭光說。

此外，由于監管部門已建立“房地產貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比并不高。“在對公房地產方面，郵儲銀行的表內外業務規模均較小。”中國郵政儲蓄銀行副行長姚紅表示。

“可以預判，這一輪房地產市場風險的集中釋放正在接近尾聲。”交通銀行副行長周萬阜表示，接下來，該行將在當地政府的總體安排框架下，遵循監管部門的指導意見，積極推進“保交樓、穩民生”工作，依法依規做好相關金融服務，維護房地產市場平穩健康發展。

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