從目前來看，想要大規(guī)模推動(dòng)“工業(yè)上樓”，并且真正扶持制造業(yè)企業(yè)低成本運(yùn)作，就需要回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，回歸到工業(yè)上樓作為制造業(yè)公共服務(wù)載體的本質(zhì)上來。因此，后期的開發(fā)建設(shè)主體最好是由政府主導(dǎo)、國企操盤，加之政府給予獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，才會(huì)有效達(dá)到高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，才能成為深圳未來“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地的重要戰(zhàn)略抓手。

根據(jù)計(jì)劃，深圳將按照每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會(huì)提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。

(資料圖片)

深圳一年所提供的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間，相當(dāng)于兩個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)。

“工業(yè)上樓”成為當(dāng)下粵港澳大灣區(qū)時(shí)興的熱詞，專做工業(yè)廠房出租的小林也感覺到了。

“你別以為這是寫字樓，這是生產(chǎn)車間。”小林向第一財(cái)經(jīng)介紹道。走進(jìn)深圳某工業(yè)園區(qū)，高低錯(cuò)落的高層廠房依次排開，從外觀上看，和寫字樓無異。除了廠房外，園區(qū)內(nèi)還有各類餐飲店、小超市、籃球場(chǎng)和員工公寓。

乘電梯上11樓，走進(jìn)生產(chǎn)車間，墨綠色的地坪漆、明黃色的條紋將近千平方米的場(chǎng)地劃分成不同的功能區(qū)，可容納數(shù)十個(gè)工人在流水線上依次展開作業(yè)。據(jù)小林介紹，該工業(yè)園區(qū)的廠房層高在4.5~5.8米之間，足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要。

日前，深圳舉行“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式。根據(jù)計(jì)劃，深圳將按照每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會(huì)提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。類比深圳蛇口工業(yè)區(qū)（占地面積10.85平方公里）來看，深圳一年所提供的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間，相當(dāng)于兩個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)。

工業(yè)緣何上樓

改革開放以來，粵港澳大灣區(qū)憑借地緣優(yōu)勢(shì)，吸引了全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為全球重要的制造業(yè)基地。經(jīng)歷了三四十年的高速發(fā)展，大灣區(qū)內(nèi)面臨著嚴(yán)重的土地資源緊缺和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級(jí)問題。因而，在市場(chǎng)自發(fā)和政府引導(dǎo)協(xié)同之下，推動(dòng)了“工業(yè)上樓”的快速發(fā)展。

第一財(cái)經(jīng)記者走訪深圳多個(gè)工業(yè)園區(qū)發(fā)現(xiàn)，“工業(yè)上樓”一方面能夠有效提高單位工業(yè)用地的使用效率，另一方面相較于傳統(tǒng)的工業(yè)廠房，新工業(yè)園區(qū)在環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等多方面進(jìn)行了升級(jí)，滿足了一部分企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。

目前，我國對(duì)“工業(yè)上樓”尚無統(tǒng)一的定義。從直觀上理解，“工業(yè)上樓”不同于在傳統(tǒng)單層廠房進(jìn)行生產(chǎn)作業(yè)的空間模式，而是在高密度園區(qū)的高層樓宇中進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、辦公的新型工業(yè)載體發(fā)展模式。

燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是大灣區(qū)重要城市的特征，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，大灣區(qū)中深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強(qiáng)度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，因此大灣區(qū)成為中國工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。

戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部高級(jí)董事、東莞公司負(fù)責(zé)人張國華在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，堅(jiān)持工業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市，深圳、東莞、廣州、佛山等制造業(yè)大市產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴(kuò)張之勢(shì)十分迅猛，因此，通過采用“工業(yè)上樓”創(chuàng)新模式來實(shí)現(xiàn)土地集約，提高容積率，是各市政府探索這一模式的關(guān)鍵。

實(shí)際上，灣區(qū)內(nèi)對(duì)“工業(yè)上樓”的探討已經(jīng)開始了十多年。2005年，佛山順德天富來國際工業(yè)城成為灣區(qū)內(nèi)首個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目；2012年，深圳全至科技創(chuàng)新園成功實(shí)踐，推出了集研發(fā)生產(chǎn)于一體的23層工業(yè)大廈；2016年，東莞抓住“工業(yè)上樓”契機(jī)，逐步在全市推廣，形成了東莞松湖智谷等載體；2018年至今，深圳、東莞、佛山等城市均出臺(tái)“工業(yè)上樓”扶持政策，全面鼓勵(lì)發(fā)展，“工業(yè)上樓”市場(chǎng)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。

目前，深圳各區(qū)已有一批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目落地。比如位于深圳寶安的新橋東先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，是深圳首個(gè)平方公里級(jí)的“工改工”城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)148.6萬平方米工業(yè)廠房。龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園，是深圳首個(gè)“專精特新”專業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，以市場(chǎng)價(jià)的30%~50%分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。南山紅花嶺基地，是深圳重點(diǎn)推出的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能企業(yè)集聚的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。

2021年7月，《國家發(fā)改委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》中，明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。此措施表示，深圳創(chuàng)新性的“工業(yè)上樓”嘗試合理有效，將被復(fù)制、推廣到全國。

張國華表示，“工業(yè)上樓”廠房的來源主要有兩類，第一種是通過對(duì)存量的工業(yè)廠房進(jìn)行改造——廠房結(jié)構(gòu)加固、優(yōu)化垂直交通、優(yōu)化物流配套設(shè)施等手段，達(dá)到工業(yè)上樓的產(chǎn)品基本標(biāo)準(zhǔn)；第二種是通過城市更新、土地整備、凈地出讓等形式，建造全新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，容積率約為3.0~4.0。

第一財(cái)經(jīng)記者走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，不少傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)正在推陳出新，在合適的位置加裝垂直電梯、對(duì)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化成為最常見的手法。但在張國華看來，在未來10年，第二種會(huì)成為大灣區(qū)工業(yè)上樓載體主要供應(yīng)方式。

哪類產(chǎn)業(yè)適合上樓

“科技含量較高的企業(yè)，最好是認(rèn)定為國家高新技術(shù)的企業(yè)。目前這類園區(qū)內(nèi)很多醫(yī)療機(jī)械、智能制造的公司進(jìn)駐。”小林對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

據(jù)張國華觀察，哪類產(chǎn)業(yè)適合上樓，主要根據(jù)產(chǎn)業(yè)門類、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)和生產(chǎn)技術(shù)水平而定。例如，珠三角在較早期就出現(xiàn)了“工業(yè)上樓”形態(tài)的產(chǎn)品，其根本原因是珠三角產(chǎn)業(yè)底層DNA——電子信息產(chǎn)業(yè)。伴隨改革開放，上世紀(jì)80年代深圳、東莞、珠海、佛山等城市承接從香港轉(zhuǎn)移的都市型輕工業(yè)，后來逐步演化成電子信息產(chǎn)業(yè)，其中封裝工序、測(cè)試工序、零配件加工制造等環(huán)節(jié)，均可上樓。

“除此之外，還有其他產(chǎn)業(yè)門類、環(huán)節(jié)適合上樓。”張國華表示，現(xiàn)階段“工業(yè)上樓”園區(qū)多以電子信息、智能裝備、醫(yī)療器械、新材料等產(chǎn)業(yè)為主，要求入駐企業(yè)的制造環(huán)節(jié)具備輕設(shè)備、輕污染、輕振動(dòng)等特征。

深圳光明區(qū)云智科園招商處工作人員也告訴第一財(cái)經(jīng)，入駐園區(qū)的主要包括生物醫(yī)藥、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，目前與醫(yī)療相關(guān)的企業(yè)有近二十家，園區(qū)集研發(fā)、生產(chǎn)、辦公于一體。

租金略高但回本不易

第一財(cái)經(jīng)記者走訪了深圳市龍華區(qū)、光明區(qū)數(shù)個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)租金水平比周邊傳統(tǒng)廠房略高。

以龍華區(qū)2015年建成的國樂科技園為例，其招商人員稱，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/平方米·月，物業(yè)費(fèi)約3元/平方米·月，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)員工宿舍、商超配備齊全。

而距離國樂科技園數(shù)百米的另一老式產(chǎn)業(yè)園，距建成時(shí)間近10年，每棟廠房5到7層，租金約為30元/平方米·月（包括物業(yè)費(fèi)），低于上述園區(qū)租金。

光明區(qū)云智科園的租金約45元/平方米·月，物業(yè)費(fèi)在11~13.5元/平方米·月。工作人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者，很多入駐園區(qū)的企業(yè)能夠享受到政府的租金補(bǔ)貼，加上這些優(yōu)惠之后，實(shí)際上的租金和周邊也差不多。

該工作人員介紹，雖然租金略高，但是對(duì)于開發(fā)商來說，回本卻不易。尤其是當(dāng)下，維持高出租率本身較難。

按照要求，深圳“工業(yè)上樓”項(xiàng)目將落實(shí)“三生”“三創(chuàng)”“三平衡”要求，所謂“三平衡”，是指運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)、投入與產(chǎn)出、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益“三個(gè)平衡”，實(shí)現(xiàn)供給可持續(xù)、租金可預(yù)期、經(jīng)驗(yàn)可復(fù)制。

張國華對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在“工業(yè)上樓”單體廠房層面，建筑成本均高于傳統(tǒng)工業(yè)廠房，其原因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)成本增加、垂直交通系統(tǒng)提升、外立面打造等方面均需加大投入成本，并且園區(qū)專業(yè)配套設(shè)施、物流倉儲(chǔ)、集中商業(yè)配套等方面的要求均高于普通園區(qū)，更加貼合市場(chǎng)需求，也更加實(shí)用。

“‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面，確實(shí)面臨較為突出的投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)平衡考量。”張國華稱，“工業(yè)上樓”產(chǎn)品主要面向工業(yè)企業(yè)，對(duì)制造空間的售價(jià)租金均十分敏感，有一定的價(jià)格接受天花板，加之建安成本偏高，因此純粹工業(yè)上樓項(xiàng)目在收益方面比較有限，甚至存在收支無法平衡的情況。在這種情況下，工業(yè)上樓項(xiàng)目沒辦法像商辦、商住樓項(xiàng)目一樣完全市場(chǎng)化運(yùn)作，需要政府的大力扶持與激勵(lì)的政策引導(dǎo)。

張國華稱，前期一些“工業(yè)上樓”項(xiàng)目是由民營(yíng)企業(yè)自主自發(fā)建設(shè)，采取分割銷售方式操作。從目前來看，想要大規(guī)模推動(dòng)“工業(yè)上樓”，并且真正扶持制造業(yè)企業(yè)低成本運(yùn)作，就需要回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，回歸到工業(yè)上樓作為制造業(yè)公共服務(wù)載體的本質(zhì)上來。因此，后期的開發(fā)建設(shè)主體最好是由政府主導(dǎo)、國企操盤，加之政府給予獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，才會(huì)有效達(dá)到高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，才能成為深圳未來“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地的重要戰(zhàn)略抓手。

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