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1月10日，仲量聯(lián)行對(duì)2022年第四季度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)辦公樓和零售物業(yè)進(jìn)行了回顧和展望。2022年第四季度，武漢辦公樓市場(chǎng)需求較為穩(wěn)定，第三方辦公運(yùn)營(yíng)持續(xù)活躍，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求有所回暖；相較于上半年，辦公樓市場(chǎng)租金呈回穩(wěn)趨勢(shì)。

辦公樓需求回暖

繼前三季度的集中供應(yīng)之后，第四季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)共計(jì)錄得3棟辦公樓入市。全市新增供應(yīng)約為16.7萬(wàn)平方米，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)4.5萬(wàn)平方米。截至12月末，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達(dá)到798.8萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓總體量為280.9萬(wàn)平方米。

從需求端來(lái)看，仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)和地產(chǎn)建筑依舊是武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的需求主力，但是受到2022年新項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向影響，傳統(tǒng)的金融業(yè)和地產(chǎn)建筑的占比小幅下降，科技互聯(lián)網(wǎng)、第三方辦公運(yùn)營(yíng)和跨行業(yè)集團(tuán)和政府平臺(tái)需求有所上升。”

數(shù)據(jù)顯示，第三方辦公運(yùn)營(yíng)占2022年第四季度武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃成交的19%，同時(shí)通過(guò)其自身精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力以及更靈活的租賃策略，市場(chǎng)需求表現(xiàn)活躍。此外，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)較第三季度成交需求小幅回升至18%，以科技新媒體和互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)為主。

從成交板塊來(lái)看，漢口區(qū)域占第四季度租賃成交的66%，尤其是建設(shè)大道和漢口濱江市場(chǎng)，主要是由于近兩年入市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目主要集中在漢口，且新入市項(xiàng)目無(wú)論是價(jià)格還是品質(zhì)都極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，催生了租戶(hù)搬遷和升級(jí)需求。

租金方面，在上半年辦公樓市場(chǎng)租金承壓下降后，下半年租金水平呈回穩(wěn)趨勢(shì)。全市甲級(jí)辦公樓凈有效租金為92.2元每平方米每月，環(huán)比下降0.2%；乙級(jí)辦公樓凈有效租金依舊保持平穩(wěn)，為69.2元每平方米每月。第四季度全市空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至39.2%， 其中甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率均下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至34.5%和41.7%。全市吸納量為11萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓約為5萬(wàn)平方米。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年武漢的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)將依舊處于高位，市場(chǎng)持續(xù)承壓，而在2023年的供應(yīng)高峰后，新增供應(yīng)將逐步下降，空置率和租金將有望趨于穩(wěn)定。

首店經(jīng)濟(jì)激發(fā)武漢消費(fèi)活力

截至第四季度末，武漢零售業(yè)市場(chǎng)新增商業(yè)面積81.8萬(wàn)平方米，推動(dòng)市場(chǎng)總體量升至883.8萬(wàn)平方米。

仲量聯(lián)行武漢市場(chǎng)研究部的馮麗表示：“本季度錄得新入市項(xiàng)目主要集中在武昌片區(qū)，使得武昌區(qū)的存量達(dá)到345萬(wàn)方，而漢口和漢陽(yáng)分別為425萬(wàn)方和114萬(wàn)方，不難看出，目前的市場(chǎng)存量主要還是集中在漢口，但武昌和漢口的存量差距正在進(jìn)一步的縮小。”

在新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的帶動(dòng)下，首店經(jīng)濟(jì)推動(dòng)時(shí)尚、餐飲和娛樂(lè)的需求釋放。其中，時(shí)尚零售業(yè)態(tài)為本季度市場(chǎng)主力需求，戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌以及高端美妝品牌積極布局。

娛樂(lè)業(yè)態(tài)方面，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“游樂(lè)+零售”的新格局。

2022年四季度的餐飲行業(yè)雖然一定程度上受到了疫情的影響，有部分餐飲品牌進(jìn)行退租調(diào)整，但首進(jìn)品牌仍對(duì)武漢零售物業(yè)市場(chǎng)保持信心。

在租金方面，武漢零售物業(yè)整體租金小幅微降，空置率保持平穩(wěn)。第四季度，各商場(chǎng)客流下滑，餐飲堂食和零售活動(dòng)受限，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至383.9元每平方米每月。空置率方面，得益于本季度新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的超大體量和較高開(kāi)業(yè)率，全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)的凈吸納量達(dá)71.8萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，空置率為12.3%。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)將依舊處于高位，部分延期的籌備項(xiàng)目將陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)將有11個(gè)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)約147萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

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