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2022年，注定是不平凡的一年，也是房地產行業加速洗牌的一年。疫情沖擊了幾乎所有的地產項目，然而總歸會有那么一些“個別“的例子。

來自地產營銷人的統計顯示，2022年，位于北京中央別墅區高麗營板塊的萬科觀承別墅區以網簽173套的成績奪得北京別墅成交TOP1。僅12月1日~12日，疫情新政疊加房地產市場回暖，該項目更是實現了日均銷售1套的戰績。為何觀承別墅區能夠快速適應行業變化，以年銷30億元的業績，站穩北京別墅銷冠寶座？不斷變化、競爭激烈的北京市場，為何萬科能夠脫穎而出？2022年12月底，中國房地產報記者前往位于順義的萬科觀承別墅區營銷中心，與項目團隊展開對話。

觀承別墅區落地前后已有10年時間，萬科對高麗營板塊持續性深耕是成功的根基。這10年，萬科推動別墅區及周邊配套不斷完善，成為了許多客戶第一居所的不二之選；這10年，房地產市場發生深刻變化，觀承別墅區也在開發與建設中不斷地升級迭代產品，屢屢得到市場認可。

對話中的一線營銷人，樂觀熱情。他們說：“稀缺的合院產品，用心的精裝修交付，體貼的客戶服務，以及不斷上升的區位價值，這些從內延展至外的因素都是觀承別墅熱銷的密碼。這十年來，觀承別墅積累的品牌與口碑更是實現熱銷最好的助力。”

年度神盤背后：十年磨一劍

在寸土寸金的首都北京，別墅區有很多，但是低總價，品質高、各方面配套齊全，能夠作為第一居所的別墅并不多。其中，又以合院別墅最為稀缺。具備這些條件的別墅，往往一經推出就會受到市場的極大歡迎。

去年12月底，記者采訪時看到，觀承別墅區產品形態均為獨門獨戶的新中式合院別墅。目前一、二期已銷售完畢，業主已入住，在售為三期觀承·大家精妝合院產品。雖然疫情的影響尚未消退，但項目營銷中心門前的看房者卻絡繹不絕。

觀承別墅區全年營銷成績喜人，對萬科來說絕非偶然，這背后充滿了北京萬科十年磨一劍的巨大決心。

眾所周知，在房地產高周轉盛行的年代，大部分房企從拿地到開發，都會無所不用其極地追求在最短時間內使產品入市。產品品質尚得不到保障，精心打磨產品更是難以實現。

觀承別墅區是那個時代的一個例外。依靠著萬科這家中國房地產行業最具實力的開發商，觀承別墅區從2013年項目動工至今，萬科做了一件最重要的事，那就是房地產市場上最稀缺的長期主義。

這些年來，順義中央別墅區經歷了三個發展階段，1.0版本的天竺板塊，2.0版本的后沙峪板塊，以及3.0版本的高麗營板塊。與前兩個階段不同，觀承別墅區所在的高麗營板塊是真正意義的“先規劃、后開發”的板塊。

規劃在前的做法，使萬科從一開始就對這塊區域未來的發展了然于胸。項目負責人介紹：“順應區域整體的發展，萬科希望通過大城市中小天地的造城理念來進行區域的深度開發，進而打造一個標桿項目，同時也希望通過項目和自身的努力來促進區域價值的提升。”

所謂的區域型開發，指的是通過在一個片區對大片用地進行先規劃后開發，初期建設大量基礎設施及配套，持續多年深耕同一區域，不斷迭代基礎設施與配套服務，提升城市濃度，持續注入活力，實現居住、配套、人群的協調發展。

這種做法，正是北京萬科最擅長的。過去這些年，北京萬科曾打造出多個區域開發的成功案例，例如房山的長陽地區，亦莊的臺湖地區。

項目負責人頗感自豪地說：“觀承別墅區是北京萬科十年磨一劍，踐行區域開發運營的代表作品，是北京萬科聚焦平臺資源賦能區域發展的集大成者。”

據悉，觀承別墅區發展初期，項目就對墅區進行了全面系統的規劃，住宅產品涵蓋合院別墅、聯排別墅、疊拼、墅區洋房等，以及商業，會所、公園、辦公、教育、醫療等多種墅區配套。并先行建設了約2公里的法桐歸家大道、3萬平方米的鹿鳴公園、1100平方米的墅區會所及1萬余平方米的觀承匯墅區商業街。

熱銷的密碼：好產品才能被口口相傳

深耕區域才有更多時間與精力去打磨產品。在觀承別墅區，萬科對產品的追求達到了極致。發展了十年的觀承別墅區，即便到今天，在產品與服務方面的升級仍然在持續進行。甚至對于已出售，還未交房的業主，項目仍然沒有滿足于僅依照合同交標交房，而是在其基礎上，持續提升選材與配置，優化設計與施工，并在征得業主確認的情況下，為業主提供更具品質的交付產品。

“別墅的精裝修在設計、施工等方面都要比傳統平層住宅更復雜，所以很少會有別墅開發商選擇精裝修交付。但是在調研大量客戶后，我們發現客戶希望別墅能夠以精裝修的形式交付以節省自身的精力。所以在三期觀承·大家的建設過程中，萬科果斷選擇了難度更高的精裝修交付。”項目負責人說到。

對于許多高凈值群體來說，產品過硬，服務貼心還不夠，區域的發展前景、圈層定位、交通體系、生態環境等都是購房時缺一不可的重要因素。

據悉，中央別墅區是北京最成熟、配套最齊全，氛圍最良好的別墅區。無論是建筑設計的審美形態、還是區內人群的生活方式，放眼北京都無可比擬。其發展最早，別墅產品聚集度最高，長住人群最純粹。周邊的國際學校、高爾夫球場、高級酒店等各類同等級配套也已相當完善醇熟。區域內生態環境和生活體驗都與歐美度假文化相仿甚至基本一致。

3.0時代的高麗營板塊，則是現如今中央別墅區最亮眼的存在。項目負責人說：“高麗營板塊是中央別墅區最后一個低密板塊。10年來，高麗營板塊聚合未來科學城產業增長潛力、接駁國際空港的交通便利，承接望京商務區的發展輻射、共享祥云小鎮等中央別墅區優勢配套、坐擁溫榆河玉帶環腰等生態優勢。這種不斷提升的區位優勢，為觀承別墅帶來了無限加分。”

十年磨一劍，產品的不斷打磨，服務的不斷升級，區域價值的不斷體現，為北京萬科與觀承別墅積累了大量的市場口碑。項目負責人說：“許多前期的業主安家之后，非常喜歡在朋友圈中分享在觀承的生活與體驗，這是客戶滿意度的體現。在實際銷售中，有非常多的客戶是通過其它客戶介紹或推薦而來，客戶放心與滿意度提升背后，正是觀承產品與服務品質最好的證明。”

冬日暖陽里的觀承別墅，靜謐而溫馨。一個好產品的成功離不開數年如一日的堅守。過去10年，觀承別墅區初心未改，始終按最高標準，極致追求，打造出了一個北京別墅市場的標桿項目。這既是萬科締造美好生活初衷的最好體現，也是萬科對這片土地的極度尊重。

關鍵詞： 項目負責人 十年磨一劍 房地產市場