上海作為全國戰略性新興產業，生物醫藥是我國搶占全球新一輪科技和產業革命制高點的重要戰略板塊，上海也將于2025年基本建成具有國際影響力的生物醫藥產業創新高地。在此背景下，仲量聯行發布最新研究報告《上海生命科學物業市場機遇與展望》（以下簡稱“報告”），通過對61家生命科學企業和19家生命科學物業投資機構的調研，全面解析上海生命科學物業園區的市場現狀，投資機遇和發展前景。

報告顯示，上海生命科學企業的租賃需求，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場最主要的需求來源之一。在戰略層面的重視投入以及創新驅動的引領下，上海生命科學企業百舸爭流、千帆競發。生命科學物業作為企業研發辦公等經營活動的承載空間，迎來了欣欣向榮的市場機遇，成為物業市場的焦點。

市場、政策、人才、資本齊發力，上海生命科學產業加速發展

最新發布的《上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃》顯示，2020年上海生物醫藥產業規模達到6,000億元，到2025年全市生物醫藥產業規模將超過10,000億元。報告指出，生物醫藥的市場高需求是該行業持續發展的源動力。

政策扶持及制度改革促進生命科學行業發展提速。圍繞“改革”和“創新”兩大主題，國家及地方政府相關政策的密集出臺，正在從多維度推進生物醫藥的定位升級，從而構建生命科學產業的發展新格局。

人才回流引入助力生命科學行業創新突破。各級政府頒布了多項海外人才引進政策，企業利用高價值的研究機會以及多種人才激勵機制等措施提高其在海外人才市場的競爭力。領英2021年人才報告顯示，在生物技術、制藥與醫療器械行業中，自美國和英國生命科學產業領先的國家流入中國的人才，是中國流出去該國人數的2.3倍和2.26倍，體現了我國對海外高端人才的強勁吸引力。

資本持續投入為生命科學發展輸血助力。過去十年，PE/VC對國內的生命科學投資量呈階梯式增長， 2018-2021年均投資規模再上一個臺階，與之前四年相比幾近翻番。位于上海的生命科學企業所獲得的投資總額接近全國總額的1/4。

仲量聯行指出，長久來看，市場剛需、政策扶持、人才引進、資本加持共同促進生命科學行業迅猛發展的態勢，并在全球范圍內發揮舉足輕重的作用。可以預見的是，上海乃至全國的生命科學行業將繼續呈現長周期、可持續的蓬勃發展。

市場需求持續上升 租金增長趨勢仍將持續

近年來，上海生命科學企業的租賃需求持續擴張，據仲量聯行所追蹤的核心型產業園區行業需求分布統計，生命科學企業的租賃需求在所有行業的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場最主要的需求來源之一。　　

在上海全市產業園區中，張江核心板塊仍然是生命科學企業租賃需求最活躍的區域，在過去兩年里錄得眾多企業的擴張和新設需求。除此之外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產業園區板塊憑借各自產業定位、扶持政策等各類資源，同樣受到企業青睞。

基于各行政區控制性詳細規劃及各園區開發進度等信息，仲量聯行統計了未來上海各產業園區內的生命科學研發辦公物業的供應量。未來三年，上海預計將推出160萬平方米生物醫藥物業新增供應。然而這些項目大部分已被生命科學企業預租或定制，整體市場上在建項目平均已取得70%的預租率，為此我們預計，生命科學研發辦公物業短期內仍將供不應求。

仲量聯行預測，強勢租金增長趨勢仍將持續,生命科學企業租賃需求強勁，市場上能匹配的供應稀缺，導致生命科學研發辦公類型物業租金穩步上漲。未來3年上海全市生命科學物業空置率將保持在低于5%的水平，研發物業的租金仍將穩步上漲。

生命科學園區物業長期投資機遇看好

受益于生命科學產業可持續的發展前景，以及生命科學物業租賃市場強勢的未來預期，越來越多商業地產投資者開始關注這一另類資產。仲量聯行對19家地產投資者進行了問卷調研，90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學物業投資，其中11%已有物業成交案例。

報告顯示，上海在加速建設全球頂尖生命科學創新策源地的過程中，市場將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產業生態的生命科學物業模式。其中包括多元化、綜合性的生命科學產業社區模式以及多平臺合力投入的生命科學產業社群模式。

借鑒成熟市場的發展經驗，一個全球領先的生命科學社區，既可以提供優質生命科學企業入駐的獨棟研發型辦公物業，同時為中小型或初創型企業提供研發辦公場所或孵化空間，引入共享實驗室，并且配備各類配套設施。在仲量聯行投資者調研及部分的深度訪談中，部分投資者已開始考慮此類型物業長期投資的機會。

模式二是構建多平臺合力投入的生命科學產業社群。房地產基金通過與生命科學企業合作，使地產基金有進入產業園區投資開發的機會。誠然，該模式下需要業主具備更為復雜、多元的資管能力，但通過與生命科學領域PE/VC的合作，可以幫助投資者/開發商深入了解企業需求，建設前沿的、與生命科學企業需求所匹配的物業。

生命科學產業社區和產業社群這兩個模式目前極為稀缺，仲量聯行預計他們將成為長期投資該領域物業的重要視角，并為生命科學研發創新提供動能。

中國“十四五”規劃強調了生物產業在全國戰略性新興產業的地位。上海作為中國生命科學研發創新的高地，對于生命科學園區物業的整體需求將保持旺盛態勢，租金增長勢頭仍將持續。與此同時，上海在加速建設全球頂尖生命科學策源地的過程中，生命科學產業社區模式以及產業社群模式將愈加受到生命科學生態圈企業租戶的關注，也為長期屬性的投資資本提供新的視角。

關鍵詞： 上海生命科學物業