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100強房企銷售恢復的進程在7月份遭遇了挫折。

7月31日，第三方研究機構克而瑞發布的房企銷售數據顯示，百強房企銷售環比降低28.6%，連續2個月的環比向上態勢在此止步；同時，7月單月的同比銷售降幅保持在近40%的高位。

市場層面上亦有所降溫，成交環比轉跌。上述機構數據顯示，重點30城成交面積環比下降16%，同比下降33%。除上海、成都等熱點城市的成交創出年內新高外，26個二、三線城市市場再現走弱跡象，成交環比下降20%，同比下降38%。

近期的停供事件也讓業內對市場的復蘇進程有所擔憂，這可能會使居民預期進一步減弱，加劇觀望情緒。

西政資本認為，監管層當前要解決的是“保交付”的問題，政策層面更多的是針對項目層面的紓困，不存在對房企進行整體救助的計劃，房地產行業也需繼續完成市場化出清，因此，西政資本表示，“對房地產市場企穩回暖的期待需要變得更加理性一些”。

也有觀點指出，監管層對保交付的重視有助于修復購房者的信任危機。近期，鄭州亦在項目紓困層面上進行了探索，在一定程度上為市場注入了信心。

不過，克而瑞指出，展望8月，在政策暖風下，房地產市場有望筑底回穩，隨著去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。但“（市場的）拐點或許要到年底。”華南一房企內部人士表示。

8成房企單月環比下降

克而瑞數據顯示，百強房企在7月實現銷售操盤金額5231.4億元，環比降幅達到28.6%。

“年中該沖業績的都沖完了，7月本身也就進入了淡季。”某華東新一線城市的房地產業內人士表示。克而瑞數據顯示，往年7月份單月的環比降幅也在3成左右。

但相較于前兩個月環比上漲的態勢，尤其是6月環比超6成的漲幅，7月的單月環比降幅頗不理想。有房企人士直言7月銷售“不太好”。

同比來看，房企銷售依舊保持較高的降幅。上述機構數據顯示，百強房企7月單月同比降幅仍近4成，前7個月累計銷售操盤金額的同比降幅也仍在49%的較高水平。

具體到房企的表現來看，百強房企中有近8成單月業績環比下降。億翰智庫提供的7月單月銷售情況顯示，以全口徑銷售計，TOP30房企中，僅有旭輝、融信的業績環比增長，增幅分別為19%、1%；有18家房企的環比降幅超過30%，其中，碧桂園、萬科、保利三家全國性頭部房企的環比跌幅分別為16%、32%、35%。

在同比表現上，房企表現出現了些許分化。7月單月，TOP30房企中，在半數房企同比降幅超30%的情況下，華潤置地、招商蛇口(001979)、綠城、華發股份(600325)、越秀地產等國資背景房企同比則上漲約2成。

值得一提的是，前7個月的銷售累計來看，TOP30房企中，僅有越秀地產實現了同比轉正，累計實現銷售額約554億元，同比增幅約為5%。這也使得越秀地產在行業內的座次從2021年的49位，升至當前的18位。

事實上，今年以來銷售形勢的分化，使得房企座次發生了明顯變化。以全口徑排行榜計，除碧桂園、萬科依然穩居行業第一、第二位之外，保利發展業已坐穩了TOP3的位置，中海、華潤置地也升至TOP5，綠城、龍湖則躋身TOP10之中；濱江、建發、華發等房企亦進入TOP20之中。

不過，一直以來的銷售頹勢使得房企的市場規模始終處于較低水平。今年前7個月累計來看，銷售額超過2000億元的只有碧桂園、萬科、保利；千億規模的也僅有10家房企，較2021年同期減少11家；超百億房企91家，較上年同期大幅減少45家。

二三線市場同比降近4成

各大城市的表現也呈回落的態勢。克而瑞數據顯示，7月的房地產市場有所降溫，重點30城成交面積環比下降16%，同比下降33%，除一線城市市場較為堅挺外，26個二、三線城市市場再現走弱跡象，成交環比下降20%，同比下降38%。

其中，長三角地區市場降溫明顯，新開盤項目去化壓力加劇，寧波、南京等開盤去化率跌至30%；大灣區市場也呈淡季的特征，房企供貨節奏放緩，市場熱度下滑，深圳、廣州、東莞等開盤去化率均降至30%以內；環渤海地區市場遇冷，如天津開盤去化率僅約28%、青島的則不足20%。

據保利發展控股戰略研究院統計，7月份，主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右；其中，保利的盤均周來訪在60組左右，相比6月減少20組，回到低位水平。

7月上旬爆發的停供停貸事件，引發了購房者關于項目交付的擔憂，使得居民預期進一步減弱，加劇了觀望情緒，對市場復蘇形成了阻礙。有購房者便向第一財經直言，買房時絕對不會考慮期房。

不過，也有觀點指出，停貸停供事件雖然在一定程度上擾亂了銷售回暖節奏，但或許能成為紓困力度與需求刺激力度進一步加強的契機。

監管層近期已對該問題已接連發聲。除了銀保監會之外，7月28日的政治局會議上提出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

業內認為，政治局會議進一步明確保交樓和穩民生，這將有助于修復購房者對民企爛尾的信任危機。

“進入二季度以來，央企銷售有明顯恢復，國企有一定修復，但民企的修復力度非常弱，購房者在過去一段時間開始擔心民企爛尾的風險。”國泰君安(601211)研報指出，由此，明確保交樓，能夠修復購房者對民企的信任度，打破民企資金鏈緊張、購房者不買房、民企資金鏈緊張進一步加劇的負向反饋。

保交付壓力較重的鄭州，近日探索了停工樓盤紓困路徑，包括聯手地方AMC設立地產紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等，在為市場注入信心的同時，也為其他同樣面臨相同壓力的城市提供了參考經驗。

不過，在市場修復上，中銀證券認為，仍需要更多的穩定交付的預期和需求端的政策繼續加碼，包括房貸利率持續下調至4.30%等，未來個別熱點一、二線城市或將率先迎來拐點。

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