在房地產銷售低迷以及融資渠道受限壓力之下，商票、債務已成為懸在房企頭頂上的“達摩克利斯之劍”。

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雖然房企信用債連續3個月發行額環比小幅增長，但是海外債新增融資仍難以破局，目前多家房企因美元債到期與投資人達成交換要約發行新債。機構數據顯示，7月房企通過交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。業內人士預計，海外融資將繼續以延長存量債務期限為主。

據機構統計，7月房企通過交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元。 資料圖片

7月房企信用債規模占比超半數

當前房企融資仍然延續二季度走勢，“融資難”問題仍然突出。據克而瑞研究中心的數據顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資總量已連續4個月環比減少。

另據中指研究院7月融資月報顯示，房地產企業非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下跌3.1%。從融資結構來看，7月房地產企業信用債規模占比超過半數，海外債占比不到1%。

而在融資額波動上，7月房地產企業信用債融資同比下降5.6%，環比上升7.2%；海外債融資同比下降98%，環比下降74.5%，具體來看，僅有卓越商管發行了一筆海外債。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析，此前境內信用債發行已受到政策支持，因此成為當前非銀融資類的主要發行渠道。從上述數據可以看到，境內信用債發行基本穩定，已經連續3個月發行額環比小幅正向增長，這也意味著境內融資已經進入平穩時期。

早在5月，包括碧桂園、龍湖集團、新城控股(601155)、旭輝控股集團和美的置業在內的5家民營房企成為首批啟動信用保護工具融資的企業，并被監管機構選定為示范房企。

不過，在劉水看來，目前從信用債發行主體來看，國企、央企依然為主力，且今年以來的發行主體以信用等級較高的國企、央企為主。在上述5家示范房企成功發行多筆信用債后，少有民企積極跟進。

值得關注的是，在債務壓頂的7月，房企在多渠道融資的同時尋求債務展期，成為近期市場的主要特征。據中指研究院數據顯示，7月房企信用債展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。

此外，海外債的展期也在加劇。包括富力、寶龍在內的多家房企，因美元債到期與投資人達成交換要約發行新債。整體來看，據中指研究院數據顯示，7月通過交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。

7月4家房企海外債出現違約

從7月房企融資表現來看，發債量最大的企業為萬科。據克而瑞、中指研究院統計數據顯示，7月萬科發債總量達到了64億元，共發行了兩筆合計34億元的公司債，以及一筆30億元的綠色中期票據。而從發債年限來看，萬科和保利都發行了一筆期限長達7年的公司債。

在融資成本方面，同策研究院高級分析師陳舒表示，7月融資成本范圍在2%-7.13%；在已披露的數據中，融資成本最低的為招商蛇口(001979)發行的其他債權融資，融資金額約12.9億元，票面利率約為2%；而融資成本高者為寶龍地產發行的公司債，融資金額約17.72億元，票面利率為7.13%。

房企高利息融資也是因償債壓力。據克而瑞統計，7月，融信、俊發、寶龍及中梁4家房企旗下的海外優先票據出現了實質性債務違約，這也是2021年以來單月曝出債務違約企業數量最多的一個月。

先是融信地產在7月11日發布消息稱，兩筆美元債利息未能支付。7月26日，寶龍地產發布的內幕消息顯示，其一筆于7月25日到期的本息合計2129.4萬美元的票據尚未償還。7月29日，中梁控股對外稱，一筆于2022年7月到期的9.5%優先票據構成違約事件。

由于部分房企存在流動性問題，8月房企債務展期以及債務違約的事件還在上演。其中，8月1日，華南城發布公告稱，公司5筆優先票據展期獲征求同意；8月5日，中國奧園表示，已與若干境內金融機構訂立延長本金逾200億元現有境內融資安排的期限，另外其他境內融資安排展期工作已與其境內債權人進入協商階段。

此外，8月7日，已經完成一筆境外銀團貸款展期的龍光集團發布公告稱，其將暫停支付5筆境外美元優先票據到期的利息，原因是為了推進整體境外債務管理方案，公平對待所有債權人。

業內：海外融資或以延長存量債務期限為主

從目前來看，房企境內債的發行處于穩定階段，但是新增海外債一直未見起色。而且，自去年以來，房企海外債違約多發，有必要引起重視。

針對今年年內房企尚有1328.9億元的海外債余額，劉水認為，當前海外債展期成為存續債的主要應對方式，到期償還率不高、企業違約情況加劇，導致投資人信心不足，新增融資難有突破，預計海外融資將繼續以延長存量債務期限為主。

此外，劉水認為，非銀融資主要依靠境內公開市場，而發行主體以國企、央企和少量優質民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內行業融資環境不會有明顯好轉，但受監管一直強調的“滿足房企合理融資需求”及各地行業支持性政策影響，融資環境也不會再度出現明顯惡化。

“自5月利好政策發布以來，多種融資渠道放松，在公司債發行放松后，7月中期票據也在發力，但是從整體來看，融資形式未見顯著變化，尤其是民企的融資情況尚未明顯好轉，在沒有大量資產出售的情況下，民企融資規模不足國企一半，仍持續走低。”陳舒如是說。

值得關注的是，近期，銀保監會負責人表示，在“保交樓”背景下，將主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，有效滿足房企合理融資需求。對此，陳舒認為，這可以說是政策面的進一步“松口”，對市場再次釋放積極信號，助力融資環境進一步改善。

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