推開窗，近處是高聳的寫字樓和香火旺盛的西禪寺，遠處滿目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。

(資料圖片)

能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源，總面積約為38平方米，價格僅為86萬元。在9月上旬的一個工作日，購房者擠滿了該項目售樓處和樣板間。

在福州樓市，這番難得一見的火熱景象只是個案，是因開發商大幅降價所取得的效果。多位福州當地的房地產業內人士向第一財經表示，目前，樓市步入了“金九銀十”這個傳統銷售旺季，部分房企選擇以價換量，試圖改變冷清許久的樓市。

“陽光城(000671)、世茂、正榮等這些頭部房企的情況，福州的購房者都了解，有不少項目出現了停工，業主對交付產生擔憂。”有福州當地房地產業內人士表示，這導致很多人寧可持幣觀望。

福州樓市的未來，似乎仍然有賴于房企的債務危機有待化解和市場信心的重建。

公開降價日漸普遍

記者近日走訪了位于福州市倉山區兩個閩系房企的住宅項目，其通過分銷渠道給出的特價房源，總價降幅均超10萬。中海地產旗下一個項目的特價房源售價約1.3萬元/平方米，較此前的最高均價下降超四成。另有房企則通過首付分期、補貼等多種方式降低首付門檻，給客戶提供更輕松的上車機會。

在房地產行業從業十余年、近年來深耕福州市場的胡煥大概統計了一下2022年至今福州的市場表現，單盤月均成交套數約20套。

胡煥告訴第一財經，“現在是‘金九銀十’，可以說開發商已經進入跑步的階段了，各自動作都比較多。”事實上，今年以來，特價房、降價已成為福州樓市的常態。

“短期來看，福建本地市場‘破局’的辦法就是降價。”在地產行業工作近十年的林清表示。林清目前在一家全國性房企負責福建市場的營銷，面對接下來的銷售窗口期，他所在的房企也選擇加入這場降價潮。

盡管當前的事實證明，降價有效拉動了一波去化，但在胡煥看來，這些舉措帶來的熱鬧并不意味著市場的改善。他向記者表示，過去的“金九銀十”，房企搞些活動，推一部分特價房，售樓部的人氣就不錯，而今年的中秋還沒到，房企的優惠就提前一周釋放，降價、提高分銷點數，搶客源，說明市場還有待修復。

胡煥預計9月的市場會好于7、8月份，但效果能有多少尚無法判斷。“各家房企都在降價，還沒辦法評估到底能給成交帶來多少提升。”

閩系房企大本營

據克而瑞提供的數據，福州市五區上半年成交量同比下跌46%；8月份新房網簽套數1665套，亦是近兩年時間首次在非春節月份跌破2000套。

某全國性房企在閩的房企內部人士直言，福州近來出臺了包括降首付、放松限購、限貸、提高公積金貸款額度等政策，但刺激效果并不明顯。相較于其他城市，福州市場的形勢可能更為嚴峻。因為不少總部位于福州的閩系房企都已爆雷，而這些房企在當地的市場份額較高，購房者普遍對這類房企的項目心存疑慮。

福州作為閩系房企邁向全國市場的起點，亦曾經是這些企業發家的糧倉和大本營，各家在此的項目儲備都很豐富。

1996年，林騰蛟在福州創辦的陽光集團進入房地產業；同年，黃其森在福州創辦泰禾集團(000732)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外灘花園；同年，寶龍地產也在福州落地了商業項目。

2004年，在福州成立一年的融信開發了首個房地產項目；2007年，莆田起家的正榮地產也進入福州；憑借“飛虎隊”拿地在2017年成為行業黑馬的福晟，也曾在福州樓市霸榜。還有被多位當地業內人士形容為當地人“最認的房企”的融僑，2021年全年以約178億元的銷售額成為福州五區全口徑銷售榜的冠軍。

扎堆的閩系房企在福州市場的競爭，塑造了當地人的購房認知。林清告訴記者，當年很多從事實業的老板轉型進入房地產，激烈的市場競爭下，“沒點實力還真做不出來，大部分閩系開發商的產品都不錯”。

不過，為了規模擴張，閩系房企漸次將總部搬離福建，遷都京滬。“福州市場容量相對有限，當年若想沖出100億的規模，要把莆田、福清、寧德等幾個縣市的項目全部加起來才做得到。”胡煥說，雖然福州市場有所局限，但大部分閩系依然會選擇守住家門口的市場，“快沒項目的時候，再新拿一兩個，以保住市場份額。”

這樣的策略使得閩系房企總能在福州當地的銷售榜上占據一席之地。克而瑞數據顯示，在2011~2020年的十年里，福州房企累計銷售額TOP10中，除了萬科和保利之外，余下皆為閩系民營房企：陽光城、融信、融僑霸占榜單前三；三盛集團在大本營也憑超195億的銷售額位居第五。

隨著2014年房地產新一輪周期的開啟，中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。

于是，有實力的外來房企加上強勢本土房企的雙重競爭，加之當時棚改拆遷的催動，福州的高價地在2016~2017年間層出不窮。2016年，陽光城曾以15.5億的總價拿下福州鼓樓區一宗地塊，實際樓面價高達4.5萬元/平方米。

房價也因此水漲船高。國家統計局發布的2016年8月房價數據顯示，福州房價當月環比漲幅為4.3%，首次超過廈門，漲幅位居全國第五；截至該月，福州房價連漲了15個月。另據克而瑞數據，2017年福州市五城區全年商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，同比增速超20%。

2016年9月，福州發布“限價令”，要求同一項目備案價漲幅不超過10%；11月，規定升級，要求“備案價格零增長”。此后，2017年福州的限購政策重啟，五城區成交規模腰斬，同比下降51%。房價增長放緩，但仍在2020年達到2.7萬元/平方米的歷史高點。

以“保交付”為重點的市場重塑

在進入現階段的低迷前，福州市場還曾有過一段短暫的上揚。2021年初，福州的“零門檻”落戶政策落地，推動外地客群需求集中釋放。“去年一整年的成交量多了100萬平方米，就是落戶政策放開的紅利。”胡煥表示。

也正是在這一政策背景下，2021年6月，已經陷入債務危機的恒大，依然在福州市場促銷了最后一波。彼時，首次開盤入市的恒大濱江左岸將價格直接殺至1.9萬元/平方米，遠低于約2.5萬/平方米的備案價，成為福州市場上最早降價的樓盤之一。

后來的統計數據顯示，該項目開盤當天去化超500套。2022年6月，該項目因拖欠員工工資、相關方面不支付開發建設費用等而停工。

如同恒大一樣，其他多家閩系房企也因為高周轉、高杠桿策略，相繼陷入經營困境，樓盤停工問題在福州也開始變得突出。

2021年下半年至今，包括陽光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信等在內的閩系房企接連爆出或違約或展期的消息。近來，融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務違約，或多或少影響了旗下樓盤的施工進度。

克而瑞不完全統計顯示，截至2021年年末，福州尚未交付問題項目總建筑面積為89萬平方米，占2021年總成交面積的21%；未交付問題項目總套數約8077套，占當年成交總套數的19%。在全國24個重點城市中，福州的未交付問題項目面積、未交付問題項目套數占比，均居于前列。

目前，監管層對保交樓問題極為重視，近來多個部門數次發聲，提及保交樓、穩民生，各地政府也予以了積極響應，探索問題解決的辦法。

據福州當地媒體報道，對于暫停施工的恒大濱江左岸，福州市房管局相關負責人在8月下旬時對外披露，項目監管賬戶資金充足，可覆蓋項目建設，有關部門正在積極引進其他有實力的企業來出資購買這一項目中屬于恒大的股份，以推動項目全面復工，并解決恒大其他項目的資金缺口問題。

閩系房企為了守住大本營市場份額，也在努力守住口碑，積極推動保交付。

8月中旬，陽光城福建大區召開了交付保障監督制發布會，并對外披露數據稱，2022年上半年，陽光城福建大區交付項目高達17個，共計9995套住宅，按時交付率達100%。

深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8個樓盤超6000戶的交付。近期，融僑全國多地項目施工竣備及交付工作正穩步推進中，覆蓋福州、上海等地，將于三、四季度交付戶數預計達萬套。

（應受訪者要求，文中胡煥、林清為化名）

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