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2022年第四季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蓄勢(shì)修復(fù)。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“上海正在迎接走出本輪疫情的曙光，我們預(yù)計(jì)正常的生產(chǎn)生活秩序?qū)⒅鸩交謴?fù)，為接下來(lái)市場(chǎng)信心與商業(yè)活動(dòng)的恢復(fù)奠定基礎(chǔ)。”

辦公樓市場(chǎng)方面，2022年第四季度市場(chǎng)整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，但金融、專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)以及生命科學(xué)和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)保持韌性。長(zhǎng)租公寓方面，租賃需求保持穩(wěn)健，項(xiàng)目供應(yīng)呈現(xiàn)規(guī)模化、社區(qū)化和品質(zhì)化特點(diǎn)。投資市場(chǎng)方面，辦公物業(yè)在成交資產(chǎn)類型中仍占主導(dǎo)位置，此外長(zhǎng)租公寓受到追捧。

甲級(jí)辦公樓租金下跌，2023年二季度回暖信號(hào)明顯

在疫情的持續(xù)影響下，上海辦公樓市場(chǎng)放緩，四季度凈吸納量錄得9.5萬(wàn)平方米，2022 年全年共計(jì)錄得52.4萬(wàn)平方米。疫情反復(fù)導(dǎo)致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量錄得1.7萬(wàn)平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得50.7萬(wàn)平方米。大部分甲級(jí)辦公樓租賃需求來(lái)自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時(shí)，新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會(huì)。

在中央商務(wù)區(qū)，位于靜安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目于四季度交付，共計(jì)新增9.7萬(wàn)平方米的供應(yīng)。新增供應(yīng)將中央商務(wù)區(qū)年底空置率推高至10.2%，環(huán)比上升 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，體量為6.4萬(wàn)平方米。總部型需求以及活躍板塊內(nèi)的新近竣工項(xiàng)目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。

受到疫情反復(fù)影響，2022年的租金復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降 0.9%。2022年全年來(lái)看，一季度的租金強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項(xiàng)目在租金方面有所松動(dòng)，而超甲級(jí)辦公樓或入住率較高的項(xiàng)目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降 1.3%，同比下降 1.6%。中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退租影響了業(yè)主的租金預(yù)期。盡管如此，前灘、徐匯濱江、蘇河灣等沿江板塊表現(xiàn)堅(jiān)挺。

展望2023年，辦公樓市場(chǎng)將蓄勢(shì)復(fù)蘇，二季度后回暖信號(hào)有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級(jí)辦公樓需求中，財(cái)政和貨幣政策趨于寬松的環(huán)境以及“金融16條”等政策幫助金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開(kāi)業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開(kāi)放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。進(jìn)一步高水平對(duì)外開(kāi)放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)辦公面積的需求。新興產(chǎn)業(yè)（如新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級(jí)辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。

政策助推與多元需求，長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)韌性

2022年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)支持。在前期已出臺(tái)的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡(jiǎn)化申請(qǐng)辦理流程等利好政策。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓在2023年的租賃需求。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。”

2022年上海集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套，市場(chǎng)平均入住率達(dá)86.3%。2023-2025年間，將有17.3萬(wàn)套新增租賃住房入市。隨著更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，以及如健身區(qū)、閱覽室、社交中心等配套設(shè)施的日益完善，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出規(guī)模化、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。

2022年，四支保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來(lái)更廣闊的租賃住房市場(chǎng)完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)，也帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓，較往年增勢(shì)明顯。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預(yù)計(jì)2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的交易會(huì)更趨活躍。

投資市場(chǎng)四季度顯著回暖，自用與內(nèi)資買家占主導(dǎo)

2022年全年上海投資市場(chǎng)共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1,083億元的成交量，同比下降22.8%。受國(guó)內(nèi)外疫情及政策環(huán)境因素影響，上海第二和第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

辦公物業(yè)依舊在成交資產(chǎn)類型中占據(jù)主導(dǎo)位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數(shù)占比為50%。除辦公以外，長(zhǎng)租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數(shù)74宗中有15宗均為長(zhǎng)租公寓，占比名列第二。除長(zhǎng)租公寓外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、養(yǎng)老等另類資產(chǎn)均受到市場(chǎng)一定的關(guān)注。

2022年內(nèi)資買家成交金額占比83%，自用型買家成交金額占比約40%，較為青睞有景觀展示面、地理位置優(yōu)越的新建辦公資產(chǎn)。外資投資型買家則較為關(guān)注工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長(zhǎng)租公寓。

零售物業(yè)在疫情防控政策和雙減政策的持續(xù)影響下，出租表現(xiàn)依舊面臨考驗(yàn)。隨著疫情政策逐步開(kāi)放、管控持續(xù)優(yōu)化，生產(chǎn)生活秩序有望逐漸恢復(fù)常態(tài)，預(yù)計(jì)2023年零售物業(yè)表現(xiàn)及活躍度將迎來(lái)回歸。

關(guān)鍵詞： 中央商務(wù)區(qū) 萬(wàn)平方米 商業(yè)地產(chǎn) 成交金額