3月31日，萬科開了一場“自我檢討”型的業績會，其董事會主席郁亮在會上向52萬名股東表示了誠摯歉意。

反思之后，最重要的就是未來規劃，而在郁亮的藍圖中，萬科分拆旗下物業板塊萬物云上市無疑是外界關注重點。他表示，公司是用養兒子的方式來看待萬物云這些業務的，并希望機構投資者能從一個新的估值模型來看待這些“孩子”。

但不管怎么說，萬物云已于4月1日當天向港交所主板遞交上市申請，這意味著，地產四天王“碧恒萬融”旗下的物業公司將在物管板塊齊聚。

“改頭換面”背后，萬物云要做一家科技公司

2020年10月28日，一家公司的企業名稱發生了變更，從“萬科物業發展股份有限公司”變更為“萬物云空間科技服務股份有限公司”。

據悉郁亮想要將萬科物業打造成一家科技公司的野心，他甚至將公司logo改成了頗具科技風的數字0和1的組合體，還放出了一個品牌樹，包含了TECH(科技)、SPACE(空間)和GROW(成長)三大板塊。

基于此，早前外界關于萬物云是否上市、何時上市的討論經久不息。并且從二級市場來看，截至目前，萬科在A股的總市值已經近2500億元，其綜合實力強勁，而萬物云也為國內第一大物業公司，因此它的上市備受關注。

但是萬科為什么要拆分萬物云上市?

據直通IPO的資料顯示，在被稱為“物管行業元年”的2020年，共有18家物企上市，各大房地產集團仿佛約定好了一樣，紛紛分拆資產上市，物業成為房企轉型載體。上市浪潮延續至今，據不完全統計今年已有10家物企成功在港IPO。

個中緣由，則在于房企“副業”已經逐漸成為更具增長潛力和賺錢能力的業務。

數據顯示，龍湖集團2021年營收達2233.8億元，歸母核心凈利潤為224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%;而該公司旗下物業平臺龍湖智創在同年前9個月的營收和凈利潤同比增長分別為81.2%和68.4%，是主業的3-4倍?？梢姡飿I板塊為房企的下一輪利潤增長帶來了希望。

加之，分拆物業單獨上市往往能獲得更高PE。據樂居網資料顯示，碧桂園服務當前PE為24，而碧桂園僅為4.28。其他物業公司同樣保持在2位數以上PE，如保利物業當前30倍，中海物業32倍，而地產則PE正常在3~10倍，例如頭部地產商新鴻基PE僅為10倍，龍湖集團為8.6倍。

因此，在萬科自08年以來首次出現凈利潤下滑時，其押注萬物云，將它推上資本市場，也就不是難以理解的事情。

那么萬物云究竟能講出什么樣的故事?

一年營收237億元，傳統服務占比較大

萬物云是我國領先的全域空間服務提供商，截至2021年12月31日，該公司提供物業服務的在管住宅物業總建筑面積約為660.4百萬平方米，于22個城市擁有47個城市空間整合服務項目。

據招股書顯示，萬物云共有“三駕馬車”，分別為社區空間服務、商企和城市空間服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

圖源萬物云招股書

截至2021年12月31日，萬物云全年總收入為237億元。具體來看，萬物云的社區空間服務為主要營收來源，從2019年至2021年，其在總營收中的占比均超過55%。商企和城市空間服務則為第二大營收來源，其占比也在逐年提高，從2019年的30.8%提升至2021年的36.7%。

圖源萬物云招股書

然而和科技相關的AIoT及BPaaS解決方案服務同期營收分別為8.1億元、10.3億元和18.5億元，雖然數值在穩步提升，但占比依舊只有個位數。這代表著，萬物云還是一家較為傳統的物業公司，其科技板塊的增長還存在不確定因素。

為了提高科技板塊業務的增長，萬物云也加大研發投入。但據招股書披露，從2019年至2021年，萬物云的研發投入金額分別為2.0億元、2.5億元和3.7億元，雖說投入規模增長，但是占總收入的比重卻不高。而被其列為對標公司的貝殼，其在2021年第四季度的研發費用就達7.38億元，全年研發投入更是占總收入的近4%?？梢姡谘邪l投入方面，萬物云的體量與貝殼還是存在一定差距。

圖源萬物云招股書

不過萬物云CEO朱保全曾表示，公司會從每年的營收中拿出1.5%用于研發與創新，并稱“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強。”

但截至2021年12月31日，該公司的研發團隊共有460名雇員，對比起超過10萬的員工總數來看，這實在不能算多。

巴菲特曾說，人生就像滾雪球, 最重要的是發現很濕的雪和很長的坡。而對于萬物云來說，如何發展科技板塊和利用其為自己創造價值，或許還需要進行更多的探索。

市場發展快速，前景卻存疑?

根據弗若斯特沙利文的資料，中國社區空間居住消費服務市場總收入已由2016年的21093億元增至2020年的29054億元，整體年復合增長率為8.3%。預計2025年將達到48576億元，2020年至2025年期間的整體年復合增長率為10.8%。

圖源萬物云招股書

快速發展的市場給企業帶來了巨大的發展空間，推動了眾多物企公司的上市。然而近年來，該行業的發展出現了疲軟現象，據獵云網的資料顯示，相比于去年6月最高點85元每股，如今約40元每股的碧桂園服務，市值跌去了幾乎一半。20年底上市的融創服務，自去年6月股價達到29元每股的最高點之后，開啟下跌模式，如今只剩不到6元每股。

市場的“降溫”對于還沒有正式上市的萬物云來說，并非一個好跡象，該公司也在其招股書中透露出對這一點的擔憂——公司無法保證其基于對市場前景和客戶偏好的前瞻性評估而制定的未來戰略發展計劃將始終取得成功。

此外，即使萬物云被拆分出來，萬科集團仍舊是該公司于往績記錄期間的最大客戶。從2019年至2021年，自萬科集團(連同其合營企業及聯營公司)產生的收入分別占萬物云總收入的12.7%、15.4%及16.1%。

所以當萬科集團對策略進行了調整，就很有可能會影響到萬物云獲得新服務合同的能力，繼而影響到其業務運營和營收。

上市并不意味著旅途的終點，于萬物云來說，這或許是一個新的起點。就如郁亮在業績會上表示的那樣，“上市說明它能見風雨、見世面，到市場上去看自己了。”

而往后，萬物云又會交出什么樣的答卷呢?

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