第一部分：流程

一、為何要按銜接流程辦理？

因為同一段時間涉及到至少兩筆或以上的貸款，它們會互相影響對方銀行的審批，每一步都需要科學地銜接。

二、需要銜接的貸款品種有哪些？

銀行信用貸款+銀行抵押貸款（一押、二押，注：能辦理二押的銀行比較少）+小貸公司過橋產(chǎn)品（換房貸、贖樓貸、全款貸等）+按揭（正常首套、正常二套、二套3+4等）

三、銜接兩筆以上貸款的常規(guī)流程有哪幾種？

1、首付由賣房獲得——即置換。

由于置換的流程很長，有時需要申請小貸公司換房貸。

（所有的詳細流程第二部分：流程圖）

2、首付由信用貸獲得——

使用自己名下的信用貸做首付，前提需要辦按揭銀行配合，先      拉征信和產(chǎn)調(diào)流程，保留兩個月有效期——簽合同，辦按揭貸款。

使用別人名下的信用貸，前提是授信額度類信用貸，可以隨借隨還。首付用別人的信用貸支付，等按揭放款后，使用自己的信用貸還。

建議1：體制內(nèi)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)的同事可以一起辦授信額度類信用貸， 形成互幫互助的團體，購房時可以互相短期拆借，成本最低。

建議2：單位性質(zhì)好，最高可以申請到200-300萬，但是不要沖昏頭腦，一年到期或三年到期需要資金周轉(zhuǎn)，所以只用家庭名下的50%額度。

3、首付由正規(guī)小貸公司獲得——即所謂“過橋”，僅限名下有房才可以。

非自己名下房產(chǎn)，可以抵押，成本低，不影響接下來按揭。

自己名下房產(chǎn)，不可以抵押，做成類似換房貸的產(chǎn)品，成本略高。需要強制公證或者押產(chǎn)證。

4、首付由銀行抵押貸款獲得——

名下有一套以上房產(chǎn)，凈身出戶辦首套——

Ⅰ）有貸款——不變、去名、更名——選擇二押、一押——二押直接審 批，再抵押，再放款/一押可以先審批額度，再結(jié)清貸款（借錢或全款貸），再抵押，再放款——離婚凈身出戶——付首付，簽合同——辦理按揭貸款。

Ⅱ）無貸款——不變、去名、更名——一押——審批成功，抵押，放款——離婚凈身出戶——辦理按揭貸款。

名下有一套房產(chǎn)，直接辦二套貸款（或者二套3+4）

Ⅰ）選擇二押、一押——先審批額度——暫時不抵押不放款——向小貸公司申請過橋資金——付首付，辦二套按揭——按揭批好后，同時辦理抵押貸款放款事宜，按揭和抵押貸款同一時間段放款——還過橋資金。

Ⅱ）選擇二押、一押——先審批額度——向按揭貸款銀行確認成功率——讓其先拉借款人夫妻征信以及名下房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)，最長保留兩個月有效期——再辦抵押，放款——付首付，簽合同——按揭銀行

名下有兩套以上房產(chǎn)，直接用父母名義全款購買

Ⅰ）直接抵押自己名下房產(chǎn)，再用父母名義全款購買

選擇二押、一押——先審批額度——符合預算——辦抵押，放款，簽合同。

Ⅱ）直接抵押自己名下房產(chǎn)，再用父母名義全款購買，再抵押這套房產(chǎn)

選擇二押、一押——先審批額度——預算超支——預先把看中的房產(chǎn)在另外抵押貸款銀行評估——辦抵押，放款——同步做過橋——支付全款簽合同過戶——父母做主貸人（極少）、子女做主貸人——審批、抵押、放款——還過橋資金

注：另有一些情況，名下兩套房產(chǎn)，贈與給老人后，再抵押，子女再買房按揭，與上述流程類似。

四、首付款該如何正確支付？

如果說按揭貸款是買房的必然選擇，可能有些夸張，畢竟統(tǒng)計數(shù)據(jù)中用貸款買房的比例并不高；但是說買房是消費貸款的必然選擇，基本不夸張，各家銀行推出層出不窮的信用貸、持證抵押產(chǎn)品，其實際用途90%以上都是——買房，更精準地說是付首付。因此，說消費貸款是按揭貸款的衍生品很準確。既然首付也是借貸的，自然會從表面上看起來充滿風險，認為杠桿率太高；其實這里有資金錯配的問題，也有現(xiàn)金流的問題，并不會真是產(chǎn)生更大的風險；即使真的有風險，也由購房者自行承擔后果，對銀行來說，其實樂見其成，并且直接取消消費貸款產(chǎn)品，釜底抽薪的效果會更好，這些留待以后再說。

不管怎么樣，監(jiān)管層對所謂的”首付貸“采取了嚴格控制，從征信、產(chǎn)調(diào)、轉(zhuǎn)賬記錄都是可以核實是否有首付貸嫌疑的細節(jié)。如果是真的借貸付首付倒也罷了，但是很多人就是自己的資金或者父母的資金或者親戚朋友的資金，由于不當?shù)霓D(zhuǎn)賬方式，被銀行誤解而拒貸，這就多了一絲悲情和黑色幽默的意味。

正確流程：

從銀行借貸的資金—取現(xiàn)——存到父母賬戶（前提是能證明父母子女的關(guān)系）——主貸人新開A卡——父母轉(zhuǎn)賬至主貸人A銀行卡——A卡直接轉(zhuǎn)至房東產(chǎn)權(quán)人賬戶

若父母子女關(guān)系無法證明，則取現(xiàn)——存到主貸人A卡——轉(zhuǎn)到主貸人B  卡——B卡直接轉(zhuǎn)至房東產(chǎn)權(quán)人賬戶

從親戚朋友處、小貸公司處借的資金——轉(zhuǎn)賬至父母賬戶（同上）——主貸人新開A卡——父母轉(zhuǎn)賬至主貸人A銀行卡——A卡直接轉(zhuǎn)至房東產(chǎn)權(quán)人賬戶

五、過橋資金的辦理流程

細心的讀者會發(fā)現(xiàn)，在以上的流程中，過橋資金扮演了重要的角色，市場上五花八門的小貸公司很多，可以自己遴選。

流程：

準備材料——原件拍照——發(fā)電子郵件給經(jīng)辦人——審批成功——到小貸公司簽合同——辦強制公證（或押產(chǎn)證或控卡）——放款

小貸公司風控的幾個手段：

強制公證：強制公證一般是指賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證，這個往往是雙方甚至是多方簽署的，而在發(fā)生不能履行或者不能完全履行的情況下作出執(zhí)行證書，也是可以由債權(quán)方單獨申請辦理的。由于中國國情，法院很難行使執(zhí)行權(quán)，做了強制公證，意味著不用打官司，就可以拍賣違約者的房產(chǎn)。（當然，真實的清場往往很復雜，要借助社會力量了）

押產(chǎn)證：防止借款人再做二次抵押。

控卡：由于客戶通常在銀行申請一筆貸款，用于還小貸公司的資金，所有把收款卡由小貸公司保存，也是風控手段之一。