【原標題：【蔚縣房屋出租】價要普漲? 投機動能消退】財金網消息 新房千人搖號、二手房成交放量、地價止跌，一季度以來，部分一二線城市樓市出現復蘇跡象。業內人士對《瞭望》新聞周刊記者分析指出，當前樓市回暖與針對剛需型購房者的利好政策有關，要警惕少數企業借此過度炒作，確保市場平穩運行。

另一方面，對部分二線城市樓市仍然低迷、部分三四線樓市庫存上升的狀況，專家指出，各地應堅持房住不炒政策，積極落實一城一策，防范化解風險。

部分二線城市樓市顯現回暖跡象

樓市回暖首先發生在土地市場。2月27日，杭州節后首場土地拍賣釋放出復蘇信號：勾莊板塊地價跨過2萬元/平方米，成為區域新高；3月20日，在經過153輪報價后，佳兆業以6.3億元競得杭州市閑林一幅地塊。這一地塊溢價率達到50%后封頂，轉入競自持階段，杭州上一次溢價率封頂發生在7個月前。

不僅是杭州，蘇州2月下旬拍賣城區的多宗宅地，最終全部順利出讓，最高溢價率為43%，最高競價輪次為77輪。4月3日，無錫出讓四幅宅地，參拍房企超過60家，最終融創以24.4億元拿下兩幅地塊，濱湖區地塊達到最高限價，折合樓面價1.8萬元/平方米。此外，沈陽、合肥、成都、南京等地近日都拍出了溢價率超過20%的地塊。

天風證券分析認為，近期部分二線城市出現高溢價率成交地塊主要是因為二線城市房價比較平穩，銷售有所增加，樓市出現復蘇跡象。

業內人士分析指出，此輪成交的部分地塊，之前曾出現流拍，經過降低出讓價格、降低自持租賃住房、降低公建比例等要求，地塊重新具備吸引力，顯示開發商拿地是理性的。

此外，今年房企融資環境較2018年有所寬松，為達成銷售增長目標，房企回歸一二線城市補貨，獲取優質土地儲備。

從新房銷售來看，3月中旬，南京河西兩個限價項目，雖然有均價3.5萬元/平方米、首付八成的門檻，但是短短2天吸引近萬人報名，中簽率僅分別為5.4%和7.7%。杭州在3月份一周內出現兩次“萬人搖號”的場景，平均中簽率低至1.5%。

二手房市場是樓市傳統風向標。易居房產研究院副院長楊紅旭介紹，“3月上海二手房成交量在2.6萬套左右。自2011年11月以來，上海單月成交量均在2萬套以下，今年3月的反彈力度比較強。”

多重利好惠剛需

多位業內人士對《瞭望》新聞周刊記者分析指出，春節過后出現的這一輪樓市復蘇背后疊加著針對剛需的多重利好因素。

首先，針對首套房的金融政策出現一定幅度調整。個人房貸利率有所下調，有的城市回歸基準利率。記者了解到，春節后，天津多家銀行首套房利率從基準利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些銀行首套房利率調整至基準利率上浮10%，有的銀行首套房最低僅為基準利率上浮5%。

從全國整體情況來看，融360大數據研究院監測的首套房貸款利率數據顯示，2019年2月全國533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執行基準利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執行基準利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執行基準利率上浮20%，較上月減少8家。全國二套房貸款利率時隔8個月后首次回歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續4個月回落，較1月回落3個百分點。

“以200萬元貸款30年等額本息為例，首套房貸利率從基準上浮15%調低至上浮5%，利息總額將減少22萬多元，一定程度上減輕了購房者的負擔。”365地產家居網分析師曹維嫦說。

在二手房交易稅費方面，北京、上海、杭州、南京等地下調了二手房交易增值稅。在公積金使用方面，北京、成都、長沙、福州、銀川、哈爾濱等多地調整了公積金提取政策，以滿足剛需的購房需求。比如，海南重啟了個人房貸“商轉公”；成都公積金貸款取消“限成都戶籍”；北京公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。

“這一輪政策調整，幅度不大，不會對市場產生強刺激，但是影響了市場心理和預期，不少剛需結束了觀望開始入市。”365地產家居網首席執行官胡光輝說，政策并沒有對投資“開綠燈”，仍然沿用了去年嚴厲的限制措施。根據去年住建部發布的統計數據，在限購限貸以及提高二套房首付等政策的作用下，2018年全國70%～80%的購房者為剛需和剛改型購房者。“今年以來，相關調控政策沒有放松，剛需和剛改型購房者是市場的絕對主力，投資客占比很低。”恒大地產華東分公司一名銷售負責人告訴記者。

樓市運行“穩”字當頭

盡管部分一二線樓市出現復蘇跡象，但多位業內人士表示，“房住不炒”、穩定房價地價的調控目標并沒有放松。

“縱向分析杭州、沈陽、合肥、南京等地近期拍出的較高溢價率地塊的價格，可以發現只是在去年地價下跌兩三成的基礎上回歸正常水平。”深圳乾運公司董事長張俊英認為。

世邦魏理仕杭州董事總經理徐典群說，杭州近期明顯增加了土地供應，主要是為了緩解供需矛盾，平抑價格，這些地塊中包含不少中低價位地塊。

一些業內人士分析指出，當前金融政策的調整以滿足剛需和普通改善需求為主，對投機投資者仍筑起了“防火墻”。比如首套房貸款仍未恢復到基準利率，二套房絕大多數地區需要8成首付。江蘇銀監局一名管理人員告訴記者，各銀行開展住房信貸業務仍以“穩健”為主基調，銀行房貸投放增速控制在10%至20%之間。

統計數據顯示，目前的樓市只是局部復蘇，還沒有達到整體回暖的程度。2019年1～2月，全國住房銷售面積同比為負增長。據中原地產統計，截至3月18日，今年全國賣地最多的50個城市合計土地成交金額為5967億元，同比減少20%，其中35城土地溢價率下降。

業內人士指出，2016年“9·30”調控以來，熱點城市先后出臺了嚴厲的房地產調控措施，投機炒作勢力得到有效遏制，市場成交量萎縮。近期，個別城市房地產市場出現“小陽春”，是需求經過兩年多積累之后的正常釋放，市場的投機炒作動能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅實步伐。

另一方面，要高度警惕部分自媒體和中介對房地產市場的炒作抬頭。歷史經驗表明，房地產市場容易“跟風”，個別熱點經過放大后，會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，影響消費者心理預期，加劇市場緊張氣氛，甚至讓房地產運行進入非理性循環，值得高度警惕。

業內專家認為，當前全國房地產市場整體運行平穩，預期趨于理性。各地應堅持一城一策，防范化解房地產市場風險，確保市場穩中有進。

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伴隨房地產市場調控的深入，房企拿地回歸理性，行業進入精細化競爭階段。與此同時，作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。在此背景下，中指研究院對房企拿地情況進行研究，關注房企在土地一二級市場拿地的最新動態與熱點，為研判行業趨勢提供參考。

從拿地金額來看，萬科、融創、綠地占據榜單前三位。2019年1-3月，萬科拿地力度不變，依舊占據拿地榜首位，以311億元保持領先；融創拿地勢頭迅猛，以309億元拿地金額躍居第二位，上升顯著；綠地雖居于第三位，但3月拿地規模降低。TOP10企業1-3月拿地總額1904億元，占TOP100企業的35.2%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。3月，融創拿地202億元，強勁的拿地節奏使融創在土地市場格外耀眼。2018年度業績顯示，融創85%的土地儲備位于一二線，其戰略布局優勢明顯。本月融創拿地主要集中于上海、天津、重慶、合肥、濟南等一二線城市，延續其一貫布局戰略。

拿地金額微弱回升，熱點城市地塊持續搶手，拿地難度不減。2019年1-3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，漲幅微弱。2019年以來，土地市場熱度依舊不高，房企在經過春節假期低迷的土拍后，3月成交金額略有回升，市場表現向暖。與不溫不火的土拍市場相對，熱點城市的熱點地塊依舊搶手，拿地難度不減。27日，徐州新城區兩地塊吸引了包括保利、萬科、碧桂園在內的18家房企參與競拍，在經過近5個小時、共435輪競價后，最終由新城以18.26億元競得，溢價率達114%。

從拿地面積來看，綠地、恒大、新城拿地面積位列前三。2019年1-3月，綠地和恒大延續上月優勢，以772萬平方米和710萬平方米的拿地的面積保持前兩位；新城控股以604萬平方米位列第三。2019年1-3月，TOP 10房企拿地總面積4877萬平方米，占TOP 50房企拿地面積的48.7%，拿地規模顯著。具體來看，金科3月拿地面積160萬平方米，僅次于融創。本月，金科在重慶拿地4宗，總面積超60萬平方米。金科近期發布公告，將2019年銷售目標鎖定為1500億元，而重慶作為其大本營，積極拿地深耕亦同其發展目標相契合。

從各城市群拿地金額來看，長三角居首，中西部關注度持續提升。3月，長三角拿地金額731億元，高居首位；受人才落戶政策的實施、地區經濟崛起以及產業轉移等因素影響，中西部地區土地市場持續升溫，逐漸成為房企土儲布局的重點，TOP10企業拿地面積高達2483萬平方米，持續位居榜首，如融創在重慶、西安、成都、鄭州等中西部城市均有新增土儲。值得注意的是，除環渤海以外，其他三個區域TOP10拿地金額較去年同期均有不同程度下降，企業拿地愈發謹慎。

從城市群拿地企業來看，龍頭房企布局較廣，中小房企則聚焦其深耕區域。如融創在除珠三角以外三個區域均有上榜，拿地總金額307億元躍居榜首，且在環渤海和中西部均居榜首，表現亮眼，且拿地主要集中在天津、重慶、杭州和太原等核心二線城市；萬科則在除長三角以外三個區域均有上榜，拿地金額268億元位居第二，且在珠三角位居榜首；另外，首創置業、建業地產等中小房企則分別在環渤海及中西部城市群榜單中出現1次，布局較為集中。

從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，整體有所放緩。2019年1-3月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交3397億元，同比下降12%；規劃建筑面積TOP10城市成交8290萬平方米，同比增長13%。其中，天津土地市場表現亮眼，累計成交總價442億元，同比增長70%且3月增幅顯著，規劃建筑面積1089萬平方米居首位，同比增長182%；東莞土地大放量，規劃建筑面積同比增長281%。此外，受政策調控等因素的影響，房企拿地逐漸回歸理性，1-3月土地成交規模有所放緩，其中武漢、杭州、蘇州、重慶等較去年同期均有不同程度的下降。

全國性企業拿地優勢顯著，戰略布局多個熱點二線城市。全國性房企依托資金、資源等優勢，分別拿下天津、上海、福州和西安四個重點城市1-3月拿地總額冠軍，拿地優勢顯著。正榮、萬科、金輝和綠地在全國多個熱點二線城市戰略性布局明顯。其中，正榮、金輝和萬科分別出現在天津、西安和福州三個二線城市的1-3月拿地總額TOP10榜單中，尤其是專注于二線城市的正榮，在多個熱點二線城市齊發力，與企業的戰略布局相契合。

3月份入榜地塊主要位于二線核心城市，企業獨立拿地為主要形式。入榜地塊中南京、天津、杭州和合肥各有2宗地塊入榜，武漢和臺州各有一宗地塊入榜。3月，二線核心城市成為了企業拿地的主要爭奪目標，相比一線城市地價居高不下、企業多以聯合體形式拿地，企業在二線城市大多以獨立拿地形式為主。其中，新希望在月末突然發力，以53億元拿下南京棲霞區地塊，一躍成為本月全國住宅用地成交總價最高地塊。