【原標題：搜房幫登錄經(jīng)紀人登錄：樓市降價大殺器 再無普漲】財金網(wǎng)消息 之前內(nèi)部演講整體的部分內(nèi)容，所以會有一些口頭類的語言，整個核心結(jié)論是，未來房地產(chǎn)將正式告別普漲式的雨露均沾，市場的價值分層會更加的明顯

至于到底是漲多少跌多少，其實都掌握在你的手上

以下為正文

資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)這件事情是真正意義上需要打響了。

網(wǎng)絡(luò)上一個段子：2017年，靠運氣贏回來的財富，2018年，靠實力全輸了回去。

通過這一年這一輪的洗滌告訴我一件事情：很多我們理所當(dāng)然認為的常識，這一年來有些改變。我們會需要做一些調(diào)整，一些邏輯，一些方法，或者說一些金字塔結(jié)構(gòu)，構(gòu)建順序，開始改變。

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第一個，我們來看整個貨幣市場

這張圖它給我們總結(jié)了過去的四年，特別重大時間節(jié)點里面，對貨幣的一個總政策。

然后在2016年提到了抑制資產(chǎn)泡沫，關(guān)注貨幣總閘和現(xiàn)金流。

但是很奇怪的一點，2018年在整個經(jīng)濟壓力特別大的時候，也突然不再提管住貨幣總閘，特別是最近我們這段時間，我們頻繁地看到好像貨幣要寬松了。

以前一直說寬松房價必漲，對不對？X萬億那一年一寬松，房價半個月之后就漲了。

為什么今年做那么多動作，又降準又降息，現(xiàn)在X萬億了，馬上就要Y萬億了，房價一點反應(yīng)，為什么？

第二個想跟各位聊聊宏觀層面。同樣發(fā)生在上海，同樣來自于在2018年。

第一張照片來自于大熱的前灘，時間在2018年的開年，人山人海，一千多個人就搶了一百多套房，隊伍排得特別特別長。另外一張在一個上海的遠郊，居然打出了買一套房子送一套。

好像熱的地方就熱，冷的地方就無比的冷了。前灘都熱了一年了，每出一個項目就被哄搶，而遠郊近郊項目，好像都很難賣，都賣得很艱難。

這個現(xiàn)象也是我從業(yè)那么久時間比較少看到的，一個城市它的冷熱可以如此的不均。換句話來說，現(xiàn)在我告訴你，我看好上海，但是你知道該怎么辦嗎？上海有特別好的也有特別差的。

這兩個常識被打破的現(xiàn)象，也讓我有一點點的迷惘，過去我們判斷樓市走勢的一些理論好像都沒有用了，包括以前我們從土地來看，從一些預(yù)售證來看，現(xiàn)在再來看好像都沒有用了。

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我嘗試著去找尋背后的原因，為什么會有這樣一個現(xiàn)象？有幾個觀點來跟各位分享一下

第一個，從2018年開始，各位一定要記得一句話，以前其實我們一直在說，因為土地是稀缺的，房子是供不應(yīng)求的，所以經(jīng)濟管控是無用的。但是在2018年我告訴你，總量其實已經(jīng)夠了。

有一個統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)的存量是300億平米。換句話來說，每個人大約30平。從某種角度上來說，這樣的人均面積對房地產(chǎn)來說，總量絕對夠。

過去因為供不供不應(yīng)求也好，因為稀缺也好，是因為我們從人均的五平米，一直到了10平米到15平米， 25平米，供不應(yīng)求。但是2018年開始房子已經(jīng)不稀缺。

第二個，今年大量的用戶意識到了，其實買房歸根到底是要注重房屋質(zhì)量的。因為房屋質(zhì)量真的會出現(xiàn)問題。

所以在整個房子已經(jīng)不缺的時候，恰巧遇到了用戶對房屋質(zhì)量開始重視，這兩點的碰撞就直接導(dǎo)致了一個結(jié)果：房產(chǎn)的質(zhì)量也同樣進入到了優(yōu)勝劣汰上。

換句話來說，整個房地產(chǎn)的大熔爐，開始碎片化，差的開始下沉。這也是為什么剛剛我說的冰火兩重天。

這是現(xiàn)在一定要做知道，如果現(xiàn)在去買房，不要只看地段，因為房子是夠了，你的房子如果質(zhì)量不好，都是沒人給你接盤的。

第三個，也是非常重要的政策層面，去年給房子定的一個大前提叫：房住不炒。這四個字值得印在腦門上。2019年最重要的叫：因城施策。

為什么這個很重要？不知道各位還記不記得在16年17年的時候，房地產(chǎn)有這樣一個現(xiàn)象，上海漲了過一段時間輪到杭州，杭州漲了，再過段時間輪到嘉興漲，對不對？房價是傳導(dǎo)機制的一個地方漲，然后往周邊。

現(xiàn)在這個時候，因為因城施策，這樣的一個價格傳導(dǎo)機制消失了。因為每一個城市的樓市政策都不一樣。以前的政策是中央定個基調(diào)，大家全部執(zhí)行，現(xiàn)在你看中央會定明確基調(diào)嗎？房租不炒也好，因城施策也好，全都不是明確基調(diào)。

但是每一個城市都要理解基調(diào)，然后再各自做一些小調(diào)整。這是為什么我們在18年年底的時候會聽到那么多看似放松的信號。但是我們可以看到這些城市互相之間沒有任何聯(lián)系的。

所以一個特別重要的一個現(xiàn)象，在今年開始樓市如此洗牌之后，地產(chǎn)正式告別雨露均沾。

以前20年都是雨露均沾，所以我們很少看到有特別兩極的現(xiàn)象。但現(xiàn)在我告訴你，正是因為大容量很大的用戶意識崛起了，產(chǎn)品錯分了，房企選擇謹慎了，之后好的會浮上來，差的會沉下去。

這也是最近有些人對我吐槽說寫文章沒有以前那么犀利，或者說給到意見都不痛不癢，為什么？

其實我是真的認為這個賽道已經(jīng)沒有普世的價值觀了

你沒有辦法用一句話來概括東西，你沒有辦法說明年房價會怎么樣。你真的不能這么給，每個城市都不一樣，每個項目也不一樣，在整個賽道里面跟每個人的關(guān)系都是不同，每個人的現(xiàn)狀都是不一樣。

在如今市場里面，其實是一個沒有一個標準答案。

03

所以我特別想要大家去了解一下，這個賽道里真正的強者在干什么。

什么是強者，就是真正的金主在干嘛，真正的土地擁有者在干嘛，真正花錢蓋房子的人在干嘛，他們一定比我們更聰明，而且一定比我們更理智

他們是重度參與地產(chǎn)賽道，他們是每年幾百億幾千億在花錢，所以他們的決定一定是經(jīng)過各種很縝密很專業(yè)不同維度的判斷之后才做出來。看懂他們，我們這些普通購房者大概也就有了安全感

首先是開發(fā)商，不是我瞎說，所有的開發(fā)商在2019年都清一色的改口了

為什么？開發(fā)商一定是最敏感的，各位不要當(dāng)開發(fā)商是傻子或開發(fā)商是一個土豪老板，為什么開發(fā)商最終清一色都要轉(zhuǎn)型做美好生活，是時代來了。所以你們買房時候也去想一想，我們買到房子是不是能給你更好生活？

開發(fā)商做的另外一件事就是：活下去。網(wǎng)絡(luò)上一個段子，就是說一群不賺錢的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)創(chuàng)業(yè)者在想要如何改變世界，一群賺錢最多的房地產(chǎn)者在想怎么活下去。

房產(chǎn)確實最近一段時間在高度的做一件事情，叫回籠現(xiàn)金流。

現(xiàn)在各位去買房，全款跟貸款付款的差異是特別大。為什么？相比較利潤而言，開發(fā)商更需要現(xiàn)金。

這個時候你只要有現(xiàn)金流，你是有能力去抄到比較好的資產(chǎn)的，前提就是你有錢。換句話來說，如果各位今年不買房，囤好你的現(xiàn)金，這個現(xiàn)金可能給你實現(xiàn)的回報會比想象中高很多。

第二我們看看地方政府，地方政府在干嗎

這也是今年吳曉波在跨年演講時候一個片段。今年地方政府一樣跟往年在做基建，但是這一年的基建跟以往不太一樣了。之前的基建叫“鐵公基”，鐵路、公路、機場、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而現(xiàn)在的基建完全變了。

以前我們判斷是，高鐵通了沒有？高速通了沒有？火車有沒有？現(xiàn)在對地段判斷不是這樣了，變成你產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入了沒有？里面有沒有阿里巴巴？京東在里面做物聯(lián)網(wǎng)沒有？

這一些利好可能會真正意義上影響房價。單純的只看什么那邊通過地鐵那邊通了高速，沒用的，大家都一樣，不是只有你有，各位要記得這句話。

第三，銀行在干嘛？

今年特別有趣，錢的流向跟以往變得更不可揣測。以前我們說放水放什么地方？很多人說不管你放在什么地方，最終流向房地產(chǎn)

現(xiàn)在不是啦，這也是為什么10月份說放開總閘之后，房地產(chǎn)一點沒有反應(yīng)的核心原因。現(xiàn)在有專門針對中小企業(yè)銀行這些銀行的錢融資比想象中要簡單很多。

其實我是特別不建議，大家有一筆錢，然后這里放一點，那里放一點，然后自己再放一點。好像說分散投資，這其實并不是一個特別好的一個決策，今年好的標地特別少，差的標地特別多。所以我的建議是，如果你不做，就拿好現(xiàn)金，等著看。如果你要做就一次性做的選擇。

04

所以通過這些地產(chǎn)行業(yè)的重度參與者在做的事情，我們是否能夠得出自己的一些結(jié)論

這三個觀點我希望你能夠記住，對你以后有幫助。

另外還有一些買房建議

首先，因為我特別希望我們的每套房子都有自己的目的，而且我認為順序各位不要去打亂。

第一套房子，很多人小年輕一套房子都沒有，跟我聊這種杠桿套現(xiàn)，太年輕！第一套房子一定要事先考慮自己自住的問題。

第二套，一定要是考慮能出租的房子。

第三套房子。考慮輪動。不管怎么樣，這套房子在任何艱難的時候，他總是能夠賣得掉。

最后一套，可以投資。四套房就夠了。然后如果再想買，就在這里面自己換就可以了。

第二點，我希望各位能夠判斷出哪些規(guī)劃是真正的規(guī)劃，這個在第二部分分析過了。

第三個，如果各位要去買二手房，考慮那些既是賣家也是買家的客戶。什么意思呢？如果你要去買二手房，我建議各位去買，他準備把房子賣給你，然后自己要去買房子那個人。為什么？這就意味著你有更多的議價權(quán)，這就意味著你有可能會買到便宜的房子。

為什么這么說？我今年就以一個非常大的代價把自己的房子給賣掉，因為我要買房子，我必須要賣掉，但是我覺得我今年做的最正確的事情就是今年上半年置換掉，導(dǎo)致我不會在下半年那么被動，雖然現(xiàn)在來看那一次割肉有點心疼，但是我覺得還值得。

但是對我的買家他就賺到了，因為他意識到我要置換，所以他們以一個比較低的價格買到了房子。

第四個，買一手怎么辦？真心建議買大公司。有句話叫買大公司，你砸售樓處有人報道，小公司你砸售處，黑社會就來了，就這個道理，房屋質(zhì)量確實是最近這兩年比較重要的問題。

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我希望各位能夠記得一些話

第一個特別重要一點，不要買太多，我不會低估各位的購房能力，但是也不要買太多，學(xué)會整合，買對的那間房，這是特別重要的。

第二點，買任何一套房都要考慮持有成本跟運營收益。講實話，我對未來房產(chǎn)變現(xiàn)的時間是比較悲觀的。如今你去鏈家掛牌一個房源，哪怕你已經(jīng)打九折，鏈家依然會告訴你，你知道房子可能需要九個月才能賣出去，這九個月你如何扛以及這九個月周轉(zhuǎn)周期如何度過？都是需要考慮的

第三件事情，房地產(chǎn)投資這件事情真的在進入到慘烈的二八時代了，過去是雨露均沾，現(xiàn)在就是二八時代，20%做對的人會拿走80%的收益。

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我認為在19年開始會進入到一個特別的賽道。希望各位可以成為那20%