【原標題：公積金政策新變,融化樓市解凍潮】財金網消息 國管公積金貸款收緊的“靴子”終于落地。

12日，國管公積金中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元。

新政自2019年4月15日起執行，以網簽日期為準。

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賬戶連續繳存半年以上方可申請貸款

貸款申請條件的調整，是新政的第一個變化。

根據規定，借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態;或經中央國家機關住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)審核同意，處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工。

同時，借款申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款。

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二套房認定“認房又認貸”

和此前北京市屬公積金一樣，此次國管公積金中心也將二套房的認定標準調整為“認房又認貸”。

新政規定，借款申請人家庭(包括借款申請人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄(包括商業性住房貸款和住房公積金貸款記錄)的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。換句話說，曾經貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現在賣小買大，從4月15日起按二套房認定。

被認定為二套以上住房的，不予貸款。

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二套房最多貸60萬

新政此次也同時調整了首付款比例。

首付款方面，根據規定，借款申請人購買經濟適用住房的，首付款比例不低于購房總價的20%;購買經濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價的30%;購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者為準。

貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬元，執行貸款基準利率;二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。

此外，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。

同時，貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。

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支持購買政策性住房

《通知》明確，支持職工購買政策性住房。職工購買政策性住房的，確定住房公積金個人住房貸款額度時不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調節系數等因素。

購買經濟適用住房(包括按經濟適用住房管理的住房)申請貸款，按首套住房貸款政策辦理;購買共有產權住房等政策性住房申請貸款，按借款申請人名下實際住房和貸款情況確定貸款適用政策。購買政策性住房辦理貸款實行自動階段性擔保。材料齊備的，從申請到發放的辦理周期不超過8個工作日。

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此前傳言曾致北京二手房交易井噴

國管公積金貸繳存人數占總繳存人數的10%左右，即國管公積金的繳存人與市管繳存人占比為1∶9。業內人士曾表示，國管公積金政策改為認房又認貸，會導致一部分國管公積金繳存人員的貸款政策由首套房政策改為二套房貸政策，從嚴的房貸政策會通過預期影響購房者的心理。

事實上，從上3月中旬開始，網絡上就已經開始傳播國管公積金將從3月19日開始調整政策，執行“認房又認貸”。

受國管公積金貸款政策調整傳聞刺激，部分天數二手房成交量突破千套，直逼去年市管公積金貸款調整時的成交高點。

根據相關數據顯示，3月18日北京二手住宅單日成交1042套。這種單日超過千套的成交高點在2018年也出現過類似情況，即2018年9月份市管公積金調整前，9月14日、15日出現了連續兩天單日成交過千套的情況，其中14日成交2251套，15日成交1397套。

當時多位中介人員表示，之前的確有關于國管公積金要“認房又認貸”的說法，所以很多購房者在加緊辦理手續，想趕在政策調整前進行網簽，就怕突然有一天出臺政策趕不上“末班車”了。

數據顯示，截至4月11日，北京二手房住宅網簽達到4850套，3月網簽16051套，均處于調控后的高位，3月下半月國管公積金政策收緊傳聞導致部分國管公積金需求提前釋放。

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多城“限售令”到期!“解凍”房源入市影響幾何?

自2017年3月25日，廈門正式出臺限售令開始，福州、青島、廣州、珠海等城市先后出臺“限售令”，隨后，“惠州、常州、東莞、揚州、海南、濟南等省市在內的多個地方均出臺“限售令”。據記者不完全統計，至目前，全國已有超過50個城市出臺限售令。

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進入2019年4月，部分出臺限售令的城市，被“凍結”交易的房源將陸續進入解凍期

“解凍”規模方面，克而瑞新房成交數據顯示，出臺“限售令”后的6個月內，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。據此計算，共8城，3439萬平方米。

雖然住宅從成交至辦理產權證之間存在時間差，但如果再考慮二手房交易規模的話，理論上講，上述出臺限售令的城市，未來6個月內將有千萬平方米量級的住宅“解凍”，并可入市交易。

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巨量解凍規模，上述城市會否迎來“拋房潮”?

“原則上來看，既使限售房源解凍，也很難出現拋房潮。”同策研究院院長張宏偉告訴記者。

張宏偉分析指出，目前還是周期性的低點，市場整體還處于下行階段，一些限售城市當前的房價較2017年限售時的高點出現不同程度回調，此時選擇賣房，不一定會成交，即使成交也會產生損失。

“所以不論是從普通老百姓的角度來看，還是從投資客的角度來看，目前的回報率很低，或者還有損失。同時，當前一些城市交易量在回升，目前并不是拋盤的合適時機。”張宏偉說，“大家可能會等下一輪市場高峰期來臨的時候再去賣掉。”

而未來隨著限售房源的陸續解凍，是否會給房價和樓市帶來下行壓力呢?

“短期內，絕大部分人應該不會選擇拋盤，這對短期房價和樓市不會造成太大影響。當前，部分城市樓市成交量上升，下一輪市場高峰期的到來，會對沖部分壓力。”張宏偉說。