最近和一些開發(fā)商朋友交流后，給我們的最大感受是，他們并不像外界喧囂的那樣風光，而言語間流露出“各有各的難處”。

即便如恒大，昨晚坊間傳聞要出售1000平米以上的寫字樓、酒店、購物中心等商用物業(yè)，出售項目涉及北上廣深等重點城市，像恒大海花島雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店、會議中心等，也不例外。

為了加速銷售現金回流，“頭部大鱷”肯定不是鬧著玩的。按理說，恒大今年上半年銷售合約銷售金額3488.4億元，同比增長約23.8%；累計銷售回款約3120億元，同比增長約66.5%，均創(chuàng)下歷史同期最高記錄。這說明當前樓市大環(huán)境的確較為嚴峻。

與此相比 ，閩系房企泰禾集團(6.730, -0.48, -6.66%)2019年以來的日子更艱難一些，主要是資金鏈已出了大問題，目前仍在紓困的路上。泰禾集團本已延期披露的2019年報，日前又遇上交易所一連串問詢。

昨晚，泰禾集團對外披露長達42頁的答復函，進一步回應了諸多財務問題，尤其是債務規(guī)模及如何兌付等。

截至回復日（7月7日），泰禾集團已到期尚未還款金額270.65 億元。其中，截至6月12 日，2019年報披露的235.58億元已到期未歸還借款已有17.76 億元獲得展期和續(xù)貸。從兩個節(jié)點看，前述對應債務規(guī)模分別占最近一年經審計歸母凈資產的119.58%、137.38%。

具體來看，泰禾集團旗下涉及實質性債務逾期，截至7月7日，總計約35.17億元，具體明細如下：

注意！泰禾集團上述所表述的已到期未兌付的270.65億元逾期債務，明細如下：

注意！泰禾集團2020年內到期債務規(guī)模555.11億元，其中信托、資管較高成本的融資渠道占比很高，對其兌付壓力是個非常大的考驗。

從答復函看，泰禾集團已給出4條有力措施，文字表述上流露出“信心滿滿”。

其一，加快手上3650億元貨值銷售。截至2020 年5 月底，泰禾房地產項目總剩余可售貨值約3650億元，其中預計銷售回款10億元以上的22個項目集中分布在深圳、杭州、南京、 蘇州、福州等一二線核心城市，主要業(yè)態(tài)為院子系、府系、園系、大院系等， 能滿足客戶多樣性住宅需求。

意思就是，很多改善型高品質項目位于核心城市，不愁銷售及回款。泰禾集團管理層預計：2020 年下半年，隨著新冠病毒 肺炎疫情的緩解與控制，公司營銷計劃可以較好開展。

其二，出售寫字樓、購物中心等自持性物業(yè)。據答復函披露，泰禾旗下自持物業(yè)項目18 個，涉及購物中心、LOFT、底商、寫字樓、車庫車位、地下 商業(yè)、室外步行街等業(yè)態(tài)，截至2019年底，公允價值共計約255億元，建筑面積約89萬平米；正在運營中的凱賓斯基、鉑爾曼、 洲際酒店，截至2019年底賬面價值共計約29億元。

泰禾集團明確說，這些項目均分布在城市核心地段，周邊配套成熟，在市場環(huán)境好轉的情況下可根據公司戰(zhàn)略部署需要考慮出售變現或作為債務重組資產置換相應貸款。

其三，泰禾朋友圈涉及“金主”20多家，戰(zhàn)略合作穩(wěn)定。泰禾對外透露：正在積極與相關金融機構協商將到期負債展期，以保障項目供貨銷售，預計經營現金流入滿足日常經營現金支出的基礎上，剩余部分可用于償還到期有息負債。

截至2019年底，泰禾集團今年前兩季度到期債務合計312.98 億元。截至問詢函回復日，前兩季的短期債務已還款48.1億元，已完成貸款置換和展期續(xù)貸61.80億元，置換和展期續(xù)貸后還款期限均在一年以上。

注意！“其他除公司債以外的年內剩余到期債務金額，公司正與相關債權人積極溝通置換和展期續(xù)貸。“

其四，引入“戰(zhàn)投”股東，坊間瘋傳萬科介入。作為泰禾集團控股股東的泰禾投資集團正在籌劃對其引入戰(zhàn)略投資股東，將幫助泰禾集團增強流動性，以緩解債務償還壓力等。

上述引入戰(zhàn)投股東公告披露后，坊間曾瘋傳是廈門建發(fā)、廈門國貿(7.360, 0.14, 1.94%)等福建實力國企，后來又冒出萬科。據媒體昨晚報道：萬科方面目前未收到相關消息。

對引入“戰(zhàn)投”股東，外界認為泰禾走這一步肯定是必需的，問題的關鍵就在于無論是新股增發(fā)還是大股東轉讓股權，在價格、審批等重要條款的溝通協商環(huán)節(jié)可能費時費力，較為繁瑣，對其當前債務償還及運營或有一定影響。所以說，必須要快。