一城一策之問
今年以來，各地樓市調控逐漸寬松。截至目前，已經有超過60個城市發布寬松政策，從降低首付比例和房貸利率、放寬公積金貸款要求，以及放寬落戶政策、發放購房補貼，到放寬限購、限貸、限售等“五限”政策……從單向政策到綜合政策，從三四線城市到以鄭州、蘭州、青島、哈爾濱、蘇州為代表的二線城市，房地產調控已經步入一個新的階段。
穩增長是今年宏觀經濟的頭等大事，房地產作為我國的支柱產業，必然成為防風險、保民生、穩增長的重要抓手。值得關注的是，在“房住不炒”的基調下，面對我國不同區域房地產市場存在的重大差異，各個城市如何更好地落實“一城一策”?熱點城市與非熱點城市的調控該如何走?政策寬松的尺度如何把握?
從降首付到放松限購限售
今年2月底開始，多個城市出現降低首付和房貸利率的現象，比如溫州、南通、佛山、重慶等地區部分銀行下調首套房首付比例，福州、晉中、南寧等地區下調公積金購房首付比例。
以佛山為例，部分銀行非限購區樓盤首套房首付比例最低20%。在駐馬店，購買二手房的首付比例為30%，部分新房項目商業貸款執行20%的首付比例。
與此同時，多個城市房貸利率出現不同程度的調整。杭州首套房貸款利率普遍由5.7%下調到5.3%，二套房貸款利率由5.9%下調到5.5%;廣州、蘇州有個別銀行的房貸利率最低可以做到4.6%。
部分城市還有發放購房補貼、放開落戶政策、提高公積金貸款額度等舉措。但是，對于樓市影響較大的“五限”政策出現松綁跡象，更具信號意義。
在省會城市調控松綁中，鄭州成為最先破局者。3月1日，鄭州發布房地產新政，其中明確規定，子女、近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭州投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。更為關鍵的一條是，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這意味著鄭州定向取消了“認房又認貸”。
隨后，蘭州房地產調控政策也有所松動，除了通過老年人和幼兒兩個維度進行了限購的定向松綁外，也定向取消了“認房又認貸”。
此外，青島部分地區取消限售，蘇州二手房限售時間由5年改為3年，秦皇島廢除限購令，衢州同時取消限購和限售。
對于越來越多的城市發布房地產松綁政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是對行業的紓困，行政干預的調控措施本來就是短期的，是根據樓市的風向進行調整，樓市熱時撿起來，樓市冷時就退出去或者松綁，這是很正常的。
今年的《政府工作報告》指出，把穩增長放在更加突出的位置。作為我國的支柱產業，房地產的穩定不僅事關行業本身，還影響著建筑、建材、工程機械、家居等上下游產業。因此，房地產穩定，有利于經濟的穩定。
在“一城一策”的思路下，各地落實房地產調控主體責任，結合自身現狀，出臺適合的調控政策，有望進一步釋放合理購房需求，逐步穩定市場預期，促進房地產業良性循環和健康發展，對于地方穩增長、穩就業、防風險和保民生具有重要意義。
“五限”政策寬松試水與尺度把握
回顧前兩年，房地產調控“五限”政策試圖寬松時，總會被叫停，比如2020年上半年曾有12個城市出現政策調控“一日游”現象。如今，在“一城一策”的思路下，部分二線城市“五限”政策出現寬松，雖然是定向松綁，但是信號意義重大。不過，市場仍有很多疑問，限購限貸限售的放松能否成為主流?放松的尺度會有多大?
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，限購放松的城市會增多?？傮w來看，“五限”政策的逐漸放松會在全國更大面積鋪開，但涉及的城市會明顯傾向于市場供大于求的中小城市，而一、二線熱點城市的全面放松可能性極小。
李宇嘉認為，在限購之前，需要退出限售，讓存量房流轉起來。此外，限貸的松綁必須要有所為、有所不為，不能一退了之。因為退出限貸很可能造成加杠桿炒房現象，所以限貸政策的調整，比如首付三成變兩成，取消認房又認貸，一定要監測杠桿的變動，不能違規加杠桿，不能引發新一輪的投機行為。最關鍵的還是控制好杠桿，舉例來講，首付款一定是自己的或者直系親屬的，一定要做穿透式管理。此外，要控制消費貸和經營貸，不能違規流入房地產市場。
熱點城市與非熱點城市的調控抉擇
那么，哪些城市具備條件放寬房地產調控?
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，從抑制投機投資的角度來看，目前房地產市場發生很大的轉變，大多數城市的房價上漲預期沒有了，基本上沒有太多人去炒房，在這種情況下，大多數城市可能會放寬房地產調控，也有條件放寬，但是少數熱點城市不具備條件，主要是擔心炒房。
值得關注的是，我國各大城市不僅經濟發展、消費水平不同，房地產市場供需關系也存在明顯的分化。一二三四線城市如何調控?熱點城市與非熱點城市調控政策如何抉擇?
鄭州、哈爾濱和蘭州雖然是省會城市，但和很多深度降溫城市都有一個共性，就是市場的供需處于長期失衡狀態。張波表示，此類省會城市房屋交易市場降溫的同時也會帶動土地市場降溫加速，加之房地產金融側前兩年的管控加強，導致房企拿地的信心明顯不足。在土地市場和一二手房交易市場的連環效應影響下，市場的低迷會長期存在，這也是此類城市政策全面快速放松的重要原因。因此，此類省會城市下一步出臺控制供給并提升需求的政策對市場影響更為直接，包括供地政策的調整、拉動自住型需求積極入場。
“但是，并非所有省會城市的基本面都趨于一致。不少熱點的省會城市，例如杭州、南京、西安、成都等，本身的供需相對均衡，甚至有的城市依然呈現供不應求，只是由于前期調控從嚴導致部分自住型需求無法入場，此類城市一旦全面放松極易導致市場熱度過快上升，甚至投資性需求重新抬頭。”張波說。
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