近期公募REITs市場波動幅度加大，部分項目跌幅較前期有所擴大，引發市場普遍關心。據記者觀察，機構行為主導了本輪REITs價格波動，部分投資者止損造成價格下跌。

業內專家亦對上海證券報記者表示，當前REITs市場經歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。從內部收益率等指標來看，部分REITs產品已經開始具備長期配置價值，投資機會已經顯現。

市場估值理性回歸

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據統計，2023年初至今日收盤，目前已上市的27只REITs產品均出現不同程度的下跌。“從當前市場情況來看，機構投資者對REITs投資采取相對謹慎的態度，去年年報披露后，部分項目出現價格下跌，市場出現了分化現象。”一位受訪的REITs機構投資者表示。

市場機構研究顯示，部分基礎設施項目經營業績不及預期、前期存在發行溢價、疊加市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續下行的重要因素。

在市場情緒悲觀之時，往往蘊含投資機會。部分超跌的REITs產品已經顯現出長期配置價值，其分派率和內部收益率正在逐步提升。以當前下探最深的高速公路來看，以6月6日高速公路REITs收盤價計算，部分產品對應的內部收益率已經提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報。

記者從目前已披露的REITs一季報數據中發現，各板塊底層資產基本面向好發展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業產品的底層資產通行費收入同比實現正增長。工業廠房板塊中，臨港、東久等REITs產品的可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產出租情況亦較為穩定，支撐業績的抗周期屬性更強。首次發布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩健。華夏華潤有巢REIT的2個底層資產在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

“從投資機構的交易行為來看，普遍均會設置止損線，由于價格的下跌，部分REITs產品已經觸及止損線。”前述REITs機構投資者表示，“部分投資者以‘固收思維’設定的止損線水平遠窄于權益投資止損線。而面對兼具權益屬性的REITs產品，在當前的形勢下，投資機構應審慎評估，理性判斷止損線設置是否合適。恐慌情緒下的拋售行為或將錯失投資良機。總體來看，目前已無需過度擔心，市場情緒修復指日可待。”

完善機制行穩致遠

國內REITs市場仍處于建設發展初期，市場的定價中樞、各行業板塊的定價邏輯仍在持續探索中。隨著當前市場各方不斷摸底、博弈，后續不同資產價格之間將不斷分化，市場價格將不斷向價值的回歸，投資人將在價值回歸中尋求到投資機會。

“在此輪下跌過程中，蘊含著較大的投資機會，當前REITs產品已經體現出強勁的基本面復蘇跡象，值得進一步關注。”業內人士表示，“誠然，未來的REITs市場將出現一定的分化過程，這是資本市場的自然現象。業績好的產品必然會重啟新一輪的投資熱情。”

近期REITs市場價格走弱、投資避險情緒上升的情況，是市場充分博弈下的正常調整，但也反映了市場建設中存在一些深層次的難點和問題，如部分機制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要通過進一步改革創新來解決完善。

值得關注的是，近期首批獲批的擴募項目已完成擴募發售，進一步為REITs市場帶來新的源頭活水。多位市場人士在采訪中表示，建議未來能在REITs估值對資產價值的合理反映、完善匹配產品特征的信息披露制度、長線資金的不斷引入、投資者機制的優化、項目運營管理效率的提升等方面有進一步的制度安排，推動REITs市場逐步壯大、行穩致遠。

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