政府工作報告提出，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，引起了業界廣泛關注，加快發展長租房成為解決城市新市民、青年人居住問題的重要途徑。

住房市場需進行結構性改革

北京市第十五屆人大財政經濟委員會委員、中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，在住房市場上推行供給側結構性改革，重點加快發展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發展的重要任務。

近年來，專業化住房租賃企業通過盤活存量住房、統一運營管理、提供高品質住房等方式，著力解決新市民居住需求，但在市場發展中，仍存在租房需求與供給之間的不平衡，房源供給量相對不足、質量有待提高等問題。

《2021中國城市租住生活藍皮書》發布的數據顯示，伴隨人口流動而增長的人口數量，預計10年內將達到2.6億人，同時，租賃時間也在增長，接受租房5年以上的人群占比達51%，接受租房10年以上占比達18%。但當前租賃住房供給仍以存量房為主，房齡20年以上占比達65.3%，房齡30年以上占比達27.3%，其中約40%存在質量、環境、配套等方面的問題，難以滿足新市民、青年人對租房品質的要求。

李揚分析，市場在供給側存在“散、亂、舊”三方面痛點。目前國內以個人房東為主，各項租賃供給較為分散，因此在供給側的組織上，機構化長租房占有一定優勢。同時，部分個人房東隨意縮短租期、單方提高租金、無理由驅趕租戶等侵害承租人利益的情況時有發生，市場較為混亂。此外，不少個人房東的租賃住房樓齡較長，品質較低甚至存在安全隱患，統計數據顯示，24%的租客租住在房齡25年以上的老舊房屋。

李揚認為，機構化運作的長租房企業是中國經濟發展到一定程度后的必然產物。不僅有利于補齊租賃市場中供給側短板，促進存量房流通，加快推進老舊小區改造，也有利于滿足新市民居住需求，建立起穩定的租賃各方關系，進而持續發揮穩定租金、穩定房價、穩定市場的作用。

租房將迎來品質時代

除了解決供需矛盾問題，機構化運營的長租房企業一定程度上可有效滿足人們居住品質需求。當前，租房群體構成較為復雜，不同的城市、收入水平、文化和教育背景的租房者會產生不同的居住需求。特別是城市青年群體，對房屋品質、生活服務等方面都提出了更高要求，未來長租房企業應致力于提供更高品質、更靈活的租賃產品。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰表示，未來長租房市場，可以兼顧高中低端不同層次的居住需求，滿足個性化發展要求，形成形態多樣的住房租賃體系。相關企業既要在數量上提供更多的租賃產品，也要在質量上持續優化提升，以更加優質的產品和服務贏得市場。

近幾年，長租房已成為緩解大城市居住問題的重要手段之一，相關住房租賃企業正朝著更加專業化的方向邁進，機構化運營的長租房企業也在不斷提升產品品質和服務，在此背景下，自如基于10年來對租客需求、市場供給的深耕分析，近日對其整租產品“心舍”系列進行了全新升級。之前的“心舍1.0”平均出租(成交)周期僅為4.7天，效率遠高于普租市場的45天。據悉，新推出的“心舍2.0”主打大師設計，讓房屋更美、更環保，頗受業主認同。不難看出，隨著租房進入品質時代，未來長租房企業或將成為租客與業主的主流選擇。

機構化長租房有利于規范化管理

不少專家認為，應注重發揮長租房企業的市場引領作用，培育專業化住房租賃企業，從而對行業發展起到示范和帶動作用。瞭望智庫研究院副院長姜鐵英認為，要支持機構化住房租賃企業發展。不僅能有序有效擴大住房供給，提高居住品質，還有利于相關部門對住房租賃市場進行統一管理。

對此，李揚建議，可在一線、新一線城市中的凈流入人口、租房人口較大的地區，鼓勵多套房的個人房東將閑置房屋委托給專業住房租賃企業進行出租，進一步完善住房租賃市場環境，提高機構化長租房占比。

李揚認為，在整體的住房租賃市場上，要構建全面的網簽備案制度，實現相關部門對個人房東、中介機構、住房租賃企業的分類分級管理。此過程也有助于管理部門與住房租賃企業建立功能互補、良性互動的大數據共享機制，形成聯動效應。

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