01
用“高開低走”形容年后的杭州樓市，再貼切不過了。
當政策放松的暖風一陣又一陣，當一張張紅盤預售證接踵而至，當二手房帶看量明顯增加;春節后，杭州地產人對3月的行情原本期待值“拉滿五星”。
結果卻如過去一周杭州的倒春寒，寒徹心扉，冷到懷疑人生，生生穿回了羽絨服。
從住宅到大平層，從市區到環杭，從新房到二手房，除了杭珹未來中心和SKP兩個“超級紅盤”外，客戶仿佛突然消失了。事實上，SKP雖然限售，但人才不用拼社保，無房也無須頂格社保，仍然是低于預期的。
二手房也從3月上旬的日成交量直逼200套，又下滑為在150套上下徘徊。
是的，過去半年我一直預測會有小陽春。但預測得了金融的寬松，預測不了俄烏戰爭和疫情反復。這一波猝不及防的意外，粗暴地打斷了“小陽春”的進程。
那么等黑天鵝飛走，杭州接下來還能有“小陽夏”嗎?
02
“市場真的太冷了!”某房產渠道主管對我說。
他負責的一個安吉項目，2月成交一直不錯。但一進入3月中旬，突然一套也賣不動。與之相似，另一個海寧的小鎮項目3月也門庭冷落。
最新的數據表明，海寧上周住宅成交僅為72套，環比前一周下降了30.8%。
一起叫苦不迭的還有錢塘江兩岸的大平層項目。
這些動輒兩三千萬的房子，都是純粹的富人消費品。尤其受年后IFC落地的利好刺激，不少項目一周能走兩三套，明顯開始起勢了。但上周，許多明星項目都吃了白板。
搖號市場也一樣，2月底近萬人登記的杭珹未來中心是最后的瘋狂，之后的紅盤雖熱鬧，但登記數都低于預期。粉盤則開始以“搖起來”為目標。
二手市場更說明問題。2月剛過，御品、上品和沁園等多個次新豪宅都“破冰”出現首套網簽。申花更是異?；钴S，截圖成交不斷。
但這“熱火朝天”的場面，卻在過去半個月嘎然而止，并未蔓延至其它豪宅板塊。
截至昨天，3月的成交量剛過3200套。按此速度，最終月成交量預計在4000+。距人們期待的5000套+的小陽春底線標準，差距不小。
與之形成鮮明對比的，是杭州17萬套天量二手房掛牌壓頂，看得房東們分外煩躁。
03
可是，2月底3月初時，大家明明都感覺到，樓市的暖風有一點吹起來了。宏觀政策方面，更是幾乎每天一個好消息。
過去十年的經驗表明，每一輪大放水，僅需2-3個月時間，就能傳遞到樓市。
2008年，全球次貸危機。當年11月，中國宣布4萬億投資計劃。從2009年一季度開始，全國樓市就開始猛踩油門。有人做過統計，僅2009年1-2月，整體房價上漲就超過10%。
2015年，股市大跌，樓市要去庫存，央行于當年6月、8月、10月，連續宣布降準+降息。隨后，自2016年一季度開始，包括杭州在內的大多數城市，樓市走出凌厲行情。
2020年3月，因為疫情，全球進入大放水時代。隨后，包括深圳、廣州在內的一線城市率先回暖。
這一輪的貨幣寬松，從去年7月的降準就已開始;開春后，急剎車更直接切換成大油門，信心才逐步重建。誰知連一向“給點陽光就燦爛”的杭州，也就熱鬧了大半個月，就掉頭向下。
相關數據顯示，上周全國重點15城新房成交量持續下滑，環比下跌13.18%。除了上海，一二線大城市樓市普遍近況不佳。
是放水力度不夠?顯然不是。
僅今年1月份，我國的人民幣貸款額度就增加3.98萬億，是單月數據里量最高的一次。與此同時，房貸利率也在不斷走低。
是信心喊話還少?也不是。
就在本月中，包括國務院金融穩定發展委員會、財政部、銀保監會、證監會等高級別部門，都釋放出了對于房地產的暖意。
04
真正的原因，顯然還是當下的大環境，與前幾次放水時有了截然不同。
簡單一點說，世道不易，大家都不敢輕易加杠桿了。
俄烏開戰近一個月，受傷最大的就是全球股市。以上證指數為例，自2月24日號以來，已經跌去了7%。
在美國和中國香港上市的中概股更慘，雖然最近有了強勁反彈，但與高點相比，像阿里這樣的股票，基本都跌掉了60%以上。
無數富人，資產急速縮水。一位豪宅經紀人說，他有一位客戶，是某知名互聯網大廠的高管，之前一直托他看房子。
“現在，雖然沒有明確說不買了，但已經表示，需要把手頭的房子賣掉，預算才夠。”更何況，每天還要提心吊膽，生怕一覺醒來，郵箱里多了一份裁員通知。
疫情的影響也在加劇。最近，包括上海、深圳等大城市都出現了爆發或反復，一些三四線的縣城也時有零星發生。
帶來的直接后果就是，人員的流動受到極大影響。尤其是主要靠大城市輻射的周邊縣城樓市，幾乎停滯。
以前這個季節，去環境優美的周邊看房，就是春游;如今，每一次跨行政區域看房，都冒著行程卡帶星的風險，誰敢輕易前往?
疫情還殃及了實體經濟，不少小老板和打工人都面臨破產失業的威脅。
“我也知道年化不到4%的貸款利息很便宜，但還是不敢借啊!”一位民宿老板說。這個季節本來是旺季，但如今，大量的上海及周邊客人無法前來。
每一間空置的客房，便這美好春光一樣，寂寥空蕩。
還有許多四季青的老板，幾乎被股市和疫情“戴維斯雙殺”。他們是一江兩岸大平層的主力客群，如今許多人推遲了下單，或延遲了付款。
05
空難十年一遇，疫情五十年一遇，戰爭百年一遇。它們同時發生的概率，甚至可能是千年一遇。
但就在這個3月，你我都見證了歷史。
僅僅在這幾天，大家就看到了好幾家知名房企爆雷的新聞。部分項目，甚至爆出了停工或可能爛尾的傳言。這是過去很長一段時間內，我們不敢想象的。
不過，只要戰爭和疫情能盡快過去，我相信今年樓市仍會有“小陽夏”。
哈爾濱已廢止了2018年至今的一攬子調控政策，估計大量城市會陸續跟進。尤其是杭州，目前無論利率或限購仍可謂“緊到極致”，調整的彈性空間極大。
中國樓市積累的內生矛盾還未到總爆發之時，“政策市”仍然有效，強大的國家意志足以扭轉市場。
對樓市本就不差的杭州而言，在這一輪全國回暖里沾沾光，不成問題。
我更傾向把3月下旬這波下墜行情，看作一次意外“小冰期”;而杭州真正要警惕的，始終是明后年“后亞運時代“可能到來的“大冰期”。
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