“押二付一”是當下住房租賃市場的普遍“行規”,即承租人押定相當于兩個月租金的額度作為押金。近日,廣州市住房和城鄉建設局印發了《關于規范住房租賃市場的通知》(下稱《通知》),明確要加強租賃資金監管與租賃合同監管,提倡出租人按月收取租金,押金數額一般不超過1個月租金,即常說的“押一付一”。
南都記者梳理發現,加上2020年1月正式發布的《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》,廣州市住建部門已在近兩年多來二度提倡租房“押一付一”。租賃雙方當事人仍持不同看法,對此有專家表示,此倡議能有效降低租客資金負擔,有助于為疫情下服務業的發展紓困。廣州新型城市化發展決策咨詢專家委員會委員、暨南大學公共管理學院教授胡剛認為,降低租房“第一筆錢”或能成為城市吸引年輕人的新亮點,“押一付一”不能“一刀切”,但仍可從不同方面發力。
“押一付一”從鼓勵到提倡
廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局于2020年1月3日聯合發布《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》,其中第十一點提到:“一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一,押金最高不超過月租金三倍。”
此次《通知》中在“加強租賃資金監管”方面指出,提倡出租人按月收取租金,租賃雙方當事人在住房租賃合同中約定收取押金的,押金數額一般不超過1個月租金。住房租賃從業主體經營非自有住房的,單次收取租金超過3個月或單次收取押金超過1個月的,應當將超額部分的租金、押金納入監管,收取承租人租金、押金的周期與向住房權屬人支付租金、押金的周期一致的除外。
對比來看,此次《通知》由之前的“鼓勵‘押一付一’”轉變為“提倡按月收租,押金一般不超過1個月租金”,能體會出官方舉措態度的變化。
《通知》還明確規范了租賃資金監管的內容,提出住房租賃從業主體應當在商業銀行中設立1個住房租賃資金監管賬戶,并通過該賬戶收取、支付租金和押金。監管賬戶的開戶銀行應與廣州市房屋租賃信息服務平臺實現對接,按約定履行監管義務。將超額部分的租金、押金納入監管的范圍,加大監管力度。
目前,市場出租房源多為“押二付一”。南都記者登錄某租賃平臺查詢發現,首頁推薦前十個的房屋租金收取方式均為“押二付一”。記者分別嘗試與5位房屋中介溝通降低押金或改為“押一付一”,他們均表示廣州的租房押金基本都以2個月租金為主,協商空間較小。據了解,租房中介費一般是租客與房東各付月租金的一半,如果實施“押一付一”,出租方的意愿可能并不高,中介方的積極性也較低。
據觀察,該平臺上也有少數房源標注“押一付一”,廣州市共有近8萬套出租房源,但其中“押一付一”的僅有1497套,且大部分為品牌方運營的公寓。另一個平臺上“押一付一”的房源則良莠不齊,租金從150元到65000元不等。
租客、房東有贊有彈
南都記者隨機采訪了在廣州租住的多位市民,他們也反映稱,目前市面上大部分房源都是“押二付一”,首月租房的負擔較重。《通知》發布后,市民傅先生認為這是一個利好政策,押金本身就是對租賃雙方的保障,“押一付一”能夠緩解租客的經濟壓力,也可以降低部分房東惡意扣款的風險。
租房近兩年的吳女士“押一付一”“押二付一”都遇到過。找房過程中,從事新媒體行業的她沒有直接找中介,而是搜尋街邊小廣告,或是租房群里的信息,基本聯系上的都是“二手房東”,即房東請來的中介。吳女士曾試圖和“押二付一”的房東協商降低押金,但一般都是“硬性要求”,很少同意。
目前租住在天河區的陳先生一個月房租為三千元左右,他向南都記者表示,“押一付一”是更加合理的租賃形式。作為一名在校創業的學生,陳先生認為,如果不考慮大件家電的損壞與其他特殊情況,一個月押金足夠支付中途退租所產生的清潔費等費用,“如果押金少了,我甚至會愿意租條件差一點的房子。”
然而,在天河區出租房屋的“房東”林先生則看法不同。林先生在天河區某城中村有一棟自建住宅,租客超過20戶,出租房屋已有十余年。他認為,押金是租客誠信的保障,減少了押金,房東需要承擔的風險更大,也很難保證租客會如何對待住宅。林先生坦言,“之前也遇到過違約的租客,兩個月押金都不夠處理,甚至連租金都收不到。當然,如果租客的質量能夠有所保證,我也可以配合少收押金。”
“住宅的穩定性會更加適合職場人員,而公寓的設施家電齊全、物業統一管理、年輕人聚集等特點可能會更受年輕畢業生青睞。”民房、公寓都租住過的張先生認為,每次租房都是雙向選擇,租客希望能夠減少前期投入成本,而房東也希望租客對租期有保障,在押金上很難達成一致。
專家：“押一付一”會成為未來租房市場趨勢
廣州新型城市化發展決策咨詢專家委員會委員、暨南大學公共管理學院教授胡剛觀察了廣州目前的租房市場,發現“押二付一”是常態。他認為,提倡“押一付一”能夠有效降低租客資金的負擔,符合當下疫情中經濟發展的大背景。目前,國家經濟下行壓力大,第三產業發展困難等問題也促使政府出臺相關措施,減輕市民住房壓力。
胡剛從市場經濟角度分析稱,“押一付一”會成為未來租賃市場的趨勢。在信息化社會時代,電商購物、線上辦公等現象的普遍化導致商業住房租金下調的情況出現,租金下行壓力影響下,押金下調的趨勢必然存在。“從短期來說是行業受到了疫情的沖擊,從長遠來看便是經濟運行模式的轉變。大趨勢下,我覺得‘押一付一’會逐漸取代‘押二付一’的情況。”
對于普通市民的影響,胡剛則從年輕人的角度出發,認為降低押金能更好地減輕年輕人就業后第一筆租房資金的壓力。不僅如此,提倡“押一付一”能夠營造良好的租賃市場,吸引更多年輕人來此就業,從而有可能扎根落戶,為城市不斷創造價值,“如果(住房)門檻太高,他們一下子進不來”。在老齡化趨勢日益嚴峻的時候,年輕勞動力則成了各個城市之間的“搶人焦點”。
胡剛進一步提到,“規范好租賃市場,降低租房的第一筆錢,在某種程度上能夠成為城市吸引年輕人的亮點”。他表示,“蛋殼公寓”事件以后,北京市去年率先“整頓”了房屋租賃公司,規范住房租賃企業經營活動,盡可能保護好業主及租客雙方的合法權益。廣州市發布新的租房規定,也是希望進一步防范住房租賃市場風險,促進住房租賃市場健康發展。
在落實推動租房新規方面,胡剛坦言,受市場實際影響,落實“押一付一”難以“一刀切”,但仍可從不同方面發力。他認為,首先相關中介行業協會應當發揮更大作用,可以聯合企業做出提倡,發動相關的國企帶頭響應,“在疫情期間也有過免租的現象,這是值得鼓勵的”。協會也可以助力規范房屋中介行為,積極提倡“押一付一”。其次,政府可以對行業協會提出更加具體的要求,在滿足市場經濟運行下提供正面推動。同時可考慮納入個人“信用體系”來推動租賃市場發展,利用大數據來完善個人信息,加強業主與租客之間的溝通,促進押金減少。
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