近日召開的中共中央政治局會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

當前，受個別大型房地產企業風險顯性化影響，房地產信貸風險有所抬升。近期披露的上市銀行年報顯示，截至2021年12月末，五大國有銀行的房地產不良貸款余額均較上年末有所增加，且部分銀行增幅較大。多家銀行負責人表示，當前的風險屬于局部性、階段性，房地產信貸風險總體可控。

多重因素致不良上升

數據顯示，截至2021年12月末，五大行房地產不良貸款余額較上年末均有所增加，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行的房地產不良貸款率分別為4.79%、3.39%、5.05%、1.85%，分別較上年末上升2.47個、1.58個、0.37個和0.54個百分點。

“在加快構建新發展格局進程中，局部領域、個別客戶的風險釋放難以避免。”建行首席風險官程遠國表示，局部風險不會影響房地產行業平穩健康發展。

首先，房地產貸款占比已降至低位。“工行房地產貸款占比已降至6.5%，房地產信貸風險不會對全行的資產質量產生重大影響。”工行副行長張文武說。

其次，風險抵補準備已較為充分。截至今年一季度末，銀行業金融機構撥備覆蓋率為199.5%。也就是說，如果出現1元不良貸款，銀行已準備好1.995元來對沖，部分上市銀行的撥備覆蓋率高達300%以上。

信貸風險之所以上升，根源在于個別大型房企的風險顯性化。2021年下半年以來，部分房企利潤下滑、資金鏈趨緊、債務違約頻發。今年3月份，個別房企甚至無法如約披露年報。“少數風險大戶貸款劣變，導致房地產開發貸款風險上升。”張文武說。因房企出險，部分銀行又收縮了信貸，一定程度上加劇了房企的經營困難，進一步抬升了風險。

對于銀行的短期過激反應，監管部門已及時糾偏，目前房地產開發貸款已逐步恢復平穩。與2021年四季度相比，今年一季度全國房地產開發貸款月均多增約1500億元。

此外，銀行不良貸款認定標準愈發嚴格，也抬高了風險數據。記者從多地銀保監局獲悉，為確保風險真實、全面暴露，多地不良貸款認定標準已從“逾期90天計入不良”變為“逾期60天計入不良”，有些銀行已將逾期30天的貸款計入不良。受此影響，此前部分被掩蓋的風險浮出水面，房地產不良貸款數據有所上升。

個人住房貸款風險較低

目前，我國個人住房貸款余額約46萬億元。個人住房貸款的期限較長，多為20年甚至30年。雖然貸款期限長，但我國個人住房貸款的信貸風險卻較低，不良貸款率長期維持在0.3%左右。

“個人住房貸款的還款來源主要是借款人的每月收入，因此，資產質量與就業、收入密切相關，受房價波動的影響反而較小，這是我國與很多國家的不同之處。”央行金融市場司司長鄒瀾說。

“從大型銀行2020年初的實踐看，疫情初期，個人住房貸款不良率一度由0.29%上升至0.37%。”鄒瀾說，延期還款政策實施后，貸款質量總體保持穩定;隨著疫情緩解，居民收入逐步恢復，貸款償還也很快恢復正常。截至2020年12月末，個人住房貸款不良率已回到0.29%的水平。

當前，受國內疫情多點散發影響，部分居民收入出現波動，可能無法按時償還房貸。對此，國有行與股份行、城商行等多家金融機構已明確表示，滿足條件的客戶可申請房貸延期還款。

風險化解不能松勁

房地產信貸風險雖總體可控，但風險防范與化解工作須臾不可松懈。“防控要更加主動。”中國銀行風險總監劉堅東說，部分房企的經營狀況仍存不確定性。

“緩解房企資金鏈緊張需供給端、需求端協同發力。”國家金融與發展實驗室副主任曾剛說，從供給端看，房地產開發貸款已基本恢復平穩，銀行貸款的恢復正加快到位;從需求端看，多地銀行已下調房貸利率，購房者的需求逐步釋放，將有助房地產市場整體企穩。

化解風險的有效途徑之一，是在市場化、法治化的前提下，推動房企之間開展并購。“國內優質房企對此項工作高度重視，已開展大批盡職調查，后續相信會取得明顯成效。”興業銀行風險管理部總經理鄒積敏說。

此前，中國人民銀行、中國銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵金融機構以市場化方式支持風險化解、行業出清。記者獲悉，多家銀行已安排專項額度，正穩妥有序開展并購貸款業務，推動足值項目與問題開發商脫鉤，在“保交樓”中降低風險隱患。

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