近來，一批投資者涌向越南樓市，期待人口結構相對年輕、正在承接產業轉移的越南，能在未來二十年復制中國樓市曾創造的漲幅。炒房客押注越南樓市的投資決策，能得到可觀回報嗎?
“重倉東南亞”
自2006年加入WTO，越南經濟一直保持較快增長，外資持續流入該國，投資者需求屹立不倒，推動當地樓市火爆。
據越南計劃投資部數據，2021年末，越南的外國直接投資總數達到311.5億美元，比2020年相比增長了9.2%。其中，房地產商業領域的外國直接投資超過26億美元，占總投資額的8.3%。根據越南計劃投資部的統計數據，2022年第一季度，該國房地產經營領域新成立企業數量同比增長47.2%。
另一方面，2022年第一季度，越南重煥經濟活力，GDP同比增長5.03%，為近三年最高。2021年內，越南首都河內、越南第一大城市胡志明市等多地因封鎖一度導致房企項目停工，如今隨著該國適應疫情，生產經營加快恢復，當地房地產市場也已迅速回暖。根據越南建設部數據，2022年一季度，河內、胡志明市等多個地區房價繼續上漲。
近期，據越南《西貢時報》報道，李嘉誠創辦的長實集團、日本歐力士集團和越南公司萬盛發集團與胡志明市領導層共同討論了在當地的投資事宜。市場盛傳，李嘉誠將要在胡志明市投資房地產。
在深耕越南樓市的市場人士看來，越南樓市早已進入成長期。
首望地產越南有限公司創始人薛超告訴中新經緯，其實自從2015年越南開放海外買家購房之后，當地房地產市場增長一直比較穩健。
公開信息顯示，2015年7月1日起，越南正式實施新《住房法》，放寬了對外國買家的購房限制，外國人可在越南自由買賣不動產。
薛超表示，各國房地產景氣趨勢都是沿海先動，越南也不例外。“每一波的降息周期，都是沿海的房子開始先漲。慢慢的大家覺得房子有點貴了，會把資金沉淀到一些所謂的價值洼地。”
而越南房地產市場的特殊性在于其人口與土地資源的比例。在越南接近1億的人口與33.1萬平方公里的面積對比下，“實際上可供被炒的地方不多”，最受關注的仍然是越南第一大城市胡志明市與首府河內。
外國人也能“上車”?
上文提到的《住房法》也規定，外國人在越南所持有的不動產產權使用權期限為50年、期滿可申請續約，最長不超過70年。此外，外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房數不能超過30%。諸如此類的針對外國人的規定也決定了外國投資者在購買、持有、出租、轉售等環節都受到了一定限制。
由于對行情了解有限，加之語言障礙，很多有意在越南置業的外國投資者選擇委托當地的房產服務機構。
據薛超介紹，疫情暴發后，其公司就把很多宣傳工作轉到線上，在國內短視頻平臺上發布了不少關于越南房地產投資的原創內容。最近一個月內，他收到的線上詢問明顯增多了，也產生了一些轉化，“現在有一些人想去當地看看，但可能需要等到放松通關之后。”
另一方面，薛超也表示，最近雖然越南樓市聲量甚隆，但是對于專注外國投資者的越南當地房產中介而言未必同樣值得樂觀，“在大的市場環境下，中介競爭比較激烈，傭金可能沒有其他一些國家那么高，雖然房地產市場在向好，但是很多中介也在退出這個市場。”
究其原因，他認為與當地政府的調控有關。“越南政府可能在收緊供給側，很多項目已經遞交了很長時間，可能一年兩年，還沒有收到批件許可。我們在跟當地開發商溝通了，但是(沒有建設許可證)，很多項目現在都沒法開建。”
如今房地產企業和中介機構只能等待越南政府的決策轉向。薛超認為，如果越南政府想放松調控，會有更多項目獲批，“但是現在我們沒有看到下半年會有很多項目出來的跡象。我們手里的很多項目剩下的都是尾盤了，能銷售的比較少。”
對于主要面向外國人的在越房產中介來說，“每個公寓小區外國人擁有的住房數不能超過30%”這一硬性規定本就使其房源受限。薛超表示，近年來隨著越南經濟發展，本地人均收入提升較快，且貸款比例較高，“(越南購房者)都想搬到樓房里去住，所以銷售得很快”。反觀外國投資者，還需批文、證書、外國人產權認證等復雜環節，“所以很多項目就沒有賣給外國人的意愿”。
異國投資 誰來接手?
對于語言不通，不熟悉當地社會、法律等情況的投資者，許多步驟都暗藏玄機。如果跟風購房，投資未必能賺回真金白銀。
薛超表示，以中國人在海外置業為例，普遍存在幾類風險，首先是匯率波動，或導致磨損投資利潤;其次是當地政策變化的風險，或影響外國人持有房產的合法性等問題;三是購房流程中或出現本地團隊才能處理和協調的問題。
具體到越南樓市近期的火爆，他提醒有意入局的投資者，越南樓市的現狀已是發酵了幾年的結果。此刻入場，與股市升至高位才紛紛入場是一個道理。“不是說市場已經到頂了，只是說在選擇標的時，需要選一些比較安全、優秀的標的，從而穿越周期，在長期得到比較好的回報。”
除了匯率、政策、本地化等幾大風險外，最值得赴海外投資者思考的問題還包括極端情況下的變現問題。“當市場不好、流動性不好的時候，可能不管怎么降價，(房產)都是沒有人接的。而且一旦經濟不好，出現極端情況，這些房子的出租也會有問題，所以它會是一個多米諾骨牌式的崩潰，會讓投資人承受比較大的損失，”薛超總結稱，考慮到房產投資的安全性，在接下來的加息周期里，建議大家不要在越南做旅游類或者是一些小城市的投資。
據悉，越南國會已于2021年11月通過決議，將2022年的GDP增長目標設在6%至6.5%之間。據越通社報道，為實現這一目標，越南政府撥出總額150億美元的財政刺激一攬子扶持政策，宏觀調控因素還將在未來繼續影響當地房地產價格。
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