2022年，房地產迎來了政策大轉彎。
01
樓市，開始變相降息了。
日前，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套房商貸利率下限調整為不低于LPR基準利率(貸款市場報價利率)減20個基點，二套房按現行規定執行。
目前，樓市參考的5年期LPR基準利率為4.6%。這意味著，首套房貸利率最低可降到4.4%。
這一舉動，之所以備受關注，在于其突破了兩個底線。
一個是，打破了此前金融部門關于房貸利率不得低于LPR利率的規定，給托底房地產開了更大的口子。
另一個是，在基準利率已經連續幾個月按兵不動，5年期LPR利率未做任何調整，而樓市卻先行一步，賦予定向降息的空間。
雖然央行不是直接降息，只是賦予地方以降息的巨大空間，但背后的呵護之意可見一斑。
這與一年前對房地產喊打喊殺的局面可謂180度大轉彎。
02
為什么會這樣?
核心原因是，房地產市場跌入谷底，無論怎么刺激，大家突然都不買房了。
雖然去年初至今，各地刺激政策不斷，從松綁限價限售，到放開限價限貸，但對于市場的作用微乎其微。
今年1-4月，百強房企銷售額均值同比下降50.3%，百強房企拿地金額同樣腰斬。
而一季度房地產業GDP更是負增長，從刺激經濟淪為拖累經濟。
最新發布的金融數據，更是加劇了市場的擔憂。
根據央行發布的數據，4月份，M2同比增長10.5%，但人民幣貸款同比少增8231億元。其中住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。在住戶貸款中，住房貸款減少605億元，消費貸款減少1044億元。
M2保持兩位數增長，說明市場上并不缺錢。
然而，人民幣貸款大幅減少，住戶貸款更是同比負增長，無論是短期的消費貸款，還是中長期的房貸，雙雙出現罕見的收縮。
這是今年房貸第二次負增長了，也是歷史上的第二次負增長。
上一次還是今年2月份。
這背后，一方面雖然松綁不斷，但居民買房熱情不復存在。
另一方面，許多人選擇提前還房貸，“年輕人不愿給銀行打工了”之類的說法多次登上熱搜。
這種場景，用李迅雷的話來說，居民現在寧可把貸款還了，也不太愿意借貸。
這說明，從企業到居民，都不愿意加杠桿了，信用擴張遭遇了最大的阻礙。
03
為什么要托底房地產?
房地產之所以被重新擺上臺面，還不乏穩經濟和穩增長的需要。
2022年我國GDP增速目標為5.5%，然而在地緣沖突、經貿沖突以及疫情沖擊之下，經濟復蘇面臨著前所未有的巨大壓力。
從基建到內需，從房地產到平臺經濟，再次被推向臺前，承擔起刺激經濟的重任。
這其中，長春和深圳頗具代表性。
長春是一季度遭遇疫情，且率先開始靜態管理的城市。
長春的封控管理持續了一個多月，對3月的影響只有20多天，但對一季度GDP的沖擊，卻高達12.5個百分點。(參閱《這是唯一GDP負增長的省會》)
數據顯示，2022年一季度，長春GDP為1334.83億元，同比下降12.5%，三大產業增加值全部負增長。
在全國，像長春一樣采取靜態管理甚至封城的城市不在少數。
包括上海在內的多個經濟強市都被席卷其中，這些地區恐怕在二季度會面臨巨大的增長壓力。
深圳則是疫情防控相對成功的城市。
72小時常態化核酸檢測，已經成為全國大城市的標配，獲得政策集中推廣。(參閱《大城市要建“15分鐘核酸采樣圈”!這筆賬有多驚人?》)
然而，深圳財政卻出現了明顯的下滑壓力。
深圳市財政局披露數據顯示，今年1~4月深圳市一般公共預算收入實現1309.8億元，下降12.6%。其中，4月份單月收入下滑約44%。
這背后固然不乏減稅以及集中退稅的影響，但連最大的財政“奶牛”都開始負增長，其他城市可想而知?
這種背景之下，如何穩經濟、穩財政就顯得至關重要。
04
政策大轉彎，房地產為何仍舊未能逆轉?
這一切的核心，還是預期。
當對疫情遲遲難以終結的預期，對經濟未來增速放緩的預期，對各種黑天鵝事件的擔憂，深入心底，自然就難以刺激需求擴張和信用擴張。
這種局面下，即使二線省會放開限購，即使連最熱門的城市給了二孩家庭3套購房資格，即使各地都在想方設法降低房貸利率，但市場仍舊不為所動。
顯然，在刺激政策之外，扭轉當下的預期才是關鍵。
在短期預期之外，對經濟和房地產市場的長期預期同樣重要。
雖然這一輪因為經濟壓力而不得不松綁對房地產的限制，甚至連箭在弦上的房地產稅試點也被迫推遲，整個政策對于房地產的寬松力度，刷新了2016年以來的新紀錄。
然而，幾乎所有人都擔心，當短期的經濟壓力過去之后，未來會否再次將房地產軟著陸作為政策選項，房地產稅會不會再次加速推進?
更關鍵的是，當城鎮化率開始逼近70%的高速增長上限，當全國人口大盤趨于見頂之際，當諸多城市的經濟增長開始放緩之時……
未來房地產又靠什么支撐?
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