在公布了一份加量年度土地供應計劃20天后，近日市場又傳來上海擬降低土地拍賣門檻的消息。
從2022年第二批次集中供地開始，上海擬將土地拍賣監管資金比例從起拍價的110%降至90%。由于第一批次供地已完成報名，仍按照原標準執行。
這是上海市規劃和自然資源局(以下簡稱“上海規自局”)分批次召集房企在滬負責人進行線上會議，針對房企關注的土地拍賣方面的優惠政策給出的答案。
“文件還沒正式下發，目前還是討論稿，大方向是降低企業資金占壓，土地拍賣監管資金的比例可能還會更低。”一位報名參與上海首輪土地拍賣的國企人士表示。
按照此前的交易規則，房企參與上海土地拍賣，需要分別繳納競買保證金和土地拍賣監管資金，競買保證金一般按起始價20%繳納，土地監管資金為起拍價的100%+10%溢價上限。若成功拿地，土地監管資金轉為地價款，否則在1~7天內返還。
上海的土地市場無論單價還是總價標準都是“高門檻”，設置這一競買門檻一是防止部分房企拍地后交不出剩余土地價款;二是提高了拿地門檻，避免過度競爭導致土地市場過熱。
若上述方案順利執行，上海從第二批次集中供地開始，房企參與競拍需要準備的資金將從起拍價的130%降至110%。
同策研究院研究總監宋紅衛認為，上海土地拍賣資金要求全國最高，拍地前凍結的資金總量達到起拍價的1.3倍，房企拿地資金壓力都比較大，部分房企因為這個原因放棄了之前在上海拍地的計劃。當前形勢下，降低土地拍賣資金要求，能提高房企在上海拿地的積極性。
早在2月23日，上海就公布了首輪供地計劃，共涉及40宗地塊，總出讓面積210.51萬平方米，起始總價約850.7億元，原計劃于4月中上旬集中出讓。
從供地計劃上看，上海對本輪供地有較強的信心，供地規模和供地品質都可圈可點，其中主城區供應地塊4宗，郊區供應36宗，特別是對楊浦區、徐匯區、閔行區等傳統熱門區域，都增加了土地供應。除了臨港的地塊熱度相對較低，另有10幅地塊的競買人數超過5家。從報名較多的地塊來看，參拍企業中國企、央企依然占據主導地位。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，降低土地拍賣準入門檻是必然的事情。因疫情防控按下暫停鍵的上海樓市市場情緒和預期都會有擺動，對經濟造成了很大影響，各部門也在出臺相應的托市舉措，目的就是要提高房企的參與度，如果馬上執行，市場立刻會有反應的。
“第一輪集中供地計劃出來后，政府就有和部分企業溝通過拿地事宜。”華東某房企內部人士說，這一批參加上海規自局會議的基本上是報名參拍第一輪供地的企業。上海的土地拍賣能把利潤卡在8%，且安全邊際最高，市場需求也大，能投上?？隙ㄒ?，關鍵是沒錢沒能力參與了。
某閩系房企相關人士認為，上海降低土地拍賣監管資金的比例應該是政府期待不要流標，政府財政也需要錢。
上海作為全國的經濟中心，財政收入也更多樣化，不過土地出讓金對財政收入依然做了很大的貢獻。2021年上海土地出讓金高達3143億元，同年上海一般公共預算收入為7771.8億元。若按照過去5年土地出讓收入在一般公共預算收入的占比計算一個城市的土地依賴程度，上海約為32.6%。
“土地市場遇冷必然導致地方經濟面臨一定的下行壓力。”前述人士提到。
自3月疫情暴發以來，上海社會面進入靜止狀態，稅收銳減的同時抗疫等財政支出增加，但疫情影響今年上海整體供地計劃的可能性不大，只是時間問題。
據了解，上海第二批次地塊暫定于6月下旬掛牌，從目前名單來看共22幅宅地，市區供應量依舊稀少，僅靜安區有一幅宅地出讓。其余出讓地塊主要位于五大新城，其中臨港新片區的供應量依舊是大頭，預計有10幅涉住宅地塊。
宋紅衛認為，如果只是下調土地拍賣監管資金20%比例，提高民營房企參拍的積極性有限。調整后加上土地拍賣保證金，整個凍結資金仍然達到起拍價的1.1倍，上海土地拍賣動輒幾十億元的資金要求，民營房企拿地的壓力比較大。疫情影響了在滬房企的資金回流，即使沒有出現債務違約的房企也在縮減擴張節奏。
4月26日，上海公布了一份加量年度土地供應計劃。2022年計劃供應建設用地2567萬平方米，同比增加18%，其中備受關注的住宅用地供應面積達到522公傾~592公頃，同比增加了45%。
市場另一面的表現是，自去年下半年以來，部分“命懸一線”的房企已經停止拿地，前4月百強房企拿地總額同比下降56%;前50強房企中，超3成房企“顆粒未進”。
巨量供應下，開發商能否接得住?
盧文曦認為，上海房地產市場量增價穩，土地拍賣政策對房企也比較友好，在限制溢價率的情況下，還能保證房企的利潤率，房地聯動價又能防止房價的過快增長，所以整體設計是比較科學的。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒有發生改變，一旦恢復后會很快回到正軌。
“要激發民營房企的拿地積極性，需要進一步降低對土地拍賣資金監管要求，同時適當調整項目預售價格。其實更有效的政策在于需求端政策調整，一旦購房者信心恢復，整體土地拍賣市場將會再度恢復熱度。”宋紅衛預計，今年國企、央企和城投仍是拿地主力，部分優質民企也會適當參與，但占比不會太高。
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