“西安‘528’樓市新政之后，市場交易一下子活躍了起來。”在西安一家大型中介機構供職的劉濤(化名)告訴時代周報記者，新政后的第一個周日(5月29日)，其所在的門店共賣出將近20套新房。新政前的多數周日，該門店只能成交2~3套新房。
5月28日晚10點，西安市住房和城鄉建設局發布《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》(下稱“《通知》”)，內容包含放寬限購標準、降低限售年限、降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、放寬“剛需家庭”判定標準等具體舉措。
“二手房方面，更多二手住房可以上市流通，不少房東也有漲價的意向。”劉濤告訴時代周報記者，新政后購房者觀望情緒減弱，樓盤到訪量增加，部分一手樓盤計劃6月漲價。
中介關于漲價的說法，并未得到業內人士的認同。
西安一家開發商中層告訴時代周報記者，新政對于價格的影響，短期之內不會顯現出來。本次新政更多是從降低購房門檻、去庫存的角度出發，整體政策力度比較溫和，大概率不會形成漲價預期。
西安一家研究機構負責人也告訴時代周報記者，本次新政的覆蓋面和放松力度并沒有中介說的那么大，更多是放寬了剛需的準入而已，所以對價格難以形成刺激。
據鏈家網顯示，目前西安在售二手房高達10.6萬套，比肩廣州(10.8萬套)，超過北京(8.9萬套)。值得注意的是，西安5月18日二手掛牌量為10.51萬套，不到2個星期增長近1000套。
縮短限售時長
“新政之后，許多之前沒有買房資格的，現在有了。另外，公積金貸款比例下調之后，首付也低了。”在劉濤看來，本次政策力度高于預期，有助于市場交易進一步活躍。
《通知》指出，為保障合理住房需求，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年;非西安市戶籍居民家庭購買住房的，須持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅。
此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年且連續繳納12個月社保，非西安市戶籍購房前需連續繳納5年社保或個稅。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，上述政策有助于釋放新落戶人口和外來人口的購房需求，體現了對合理住房消費需求的重視和肯定，有助于后續市場交易的進一步活躍。
限售標準亦有優化。
原限售政策為商品房買賣合同網簽備案滿5年，且已辦理《不動產權證書》。《通知》調整為商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，或《不動產權證書》滿2年。
二手住房的原限售政策為《不動產權證書》取得滿5年。《通知》調整為《不動產權證書》取得滿2年。
嚴躍進表示，調整限售政策客觀上使得購房者的房源交易便利性增加，利好此類群體后續通過房源交易獲得新的購房資格和購房能力，進而激活換房和改善型購房需求。
《通知》對公積金貸款首付比例、貸款額度也進行了調整。
其中，首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%。額度方面，通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。
美城機構發布研報指出，住房公積金貸款金額增加，以較商貸更低的利率獲取貸款，有效減少利息支出，緩解貸款客戶還款的壓力，有助于刺激這部分購房者置業。
此外，《通知》明確二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。
嚴躍進指出，目前全國各地針對二孩三孩家庭都落實了新的購房刺激和鼓勵政策。此類政策將有助于帶動相關住房市場的交易活躍。此外，西安修改“剛需家庭”的定義，值得其它城市關注和借鑒。
保利投顧發布研報指出，本次政策調整，主要保障剛需客戶及首次置業客戶需求。其中，購房門檻降低，將有效促進購房需求的釋放。對于之前無房票的客戶來說，是上車置業的利好窗口期。二手房交易規則的重新制定，也將重振行業信心，提高二手房市場活躍度。
區域熱度進一步分化
作為全國第九個、西北地區唯一國家中心城市，西安房地產市場從2016年3月份開始逐漸升溫，新房更是連漲超過60個月。
不僅如此，在“萬人搖號買房”這一指標上，西安更是不輸一線城市。
據機構統計，西安2021年房源供應量達到82333套，線上登記家庭數71萬余組，核驗通過家庭數52萬余組，平均超6組家庭搶購一套房源。整體供不應求，搖號便成為西安樓市的常態。
據統計，2021年西安共誕生了13次“萬人搖”，涉及8個項目。
其中，中國鐵建·萬科翡翠國際更是以33763組家庭搖號刷新了西安搖號紀錄，成為西安樓市第一個“3萬人搖”樓盤。
談及2021年頻頻出現的“萬人搖”現象，一位西安房地產業內人士告訴時代周報記者，出現“萬人搖”現象，一方面是西安新房房源供應不足，在一定程度上加劇了市場恐慌性購房心理。另一方面，限購區內的新房搖號盤，基本都是一二手房價格倒掛嚴重，一旦搖到，一平方米就能賺幾千元。
2021年底，受大環境和強力調控政策影響，西安房地產市場逐漸回歸理性。
據國家統計局發布的70個大中城市2021年12月房價指數現實，西安新房月度價格環比下降0.5%、二手房月度價格環比下降0.3%。值得注意的是，這是西安新房月度價格漲幅6年多來首次在統計數據上出現下降。
不過，部分高性價比網紅盤依然受到購房者的青睞，需要搖號購買。
保利投顧數據顯示，2022年2月，西安主城區推售房源共計7147套，房源數環比上漲570%，而意向登記人數共計59739人，環比上漲982%，商品住宅平均中簽率12%。其中天地源丹軒坊加推促使意向登記人數暴增，創下今年首個3萬+搖號紀錄。
2022年4月，西安主城區推售房源共計2723套，房源數環比下降17%，意向登記人數共計69305人，環比上漲441%，商品住宅平均中簽率僅為4%。
其中，華潤未來城市和萬科翡翠國際引來6.6萬組家庭登記，占全月登記人數的95%。
保利投顧指出，隨著“528”新政發布，客戶池容量擴大，市場熱度將提升，主要表現在主城區，高性價比盤或倒掛項目登記熱度攀升，搖號中簽率再降，剛需剛改紅盤項目一房難求現象加劇。而外圍市場因貸款首付及利率的下調，整體購房需求有限，市場熱度預計維持原狀或小幅微漲，效果不明顯。
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